Дополнительное соглашение — это неотъемлемый инструмент управления арендными отношениями, позволяющий вносить изменения в действующий договор без его расторжения и заключения нового․ Грамотно составленный документ защищает интересы и арендодателя, и арендатора, фиксируя новые условия в правовом поле․ В этой статье мы подробно разберем, когда требуется доп․ соглашение, какие существуют его виды, обязательные реквизиты и предоставим универсальные шаблоны для самых частых ситуаций․

Когда необходимо заключать дополнительное соглашение?

Согласно ст․ 452 ГК РФ, условия договора могут быть изменены или прекращены по соглашению сторон․ Основные основания для подписания доп․ соглашения к договору аренды:

• Изменение арендной платы (индексация, повышение/понижение ставки, смена валюты расчетов или порядка оплаты)․
• Продление или досрочное прекращение срока договора․
• Изменение предмета аренды (добавление/исключение помещений, парковочных мест, складов)․
• Смена сторон (цессия права требования/долга, замена арендатора или арендодателя)․
• Изменение условий использования (разрешение субаренды, изменение режима работы, целевого назначения)․
• Капитальный ремонт или улучшение имущества (кто несет расходы, пересчет аренды за счет вложений)․
• Обновление реквизитов сторон (смена наименования юрлица, адреса регистрации, банковских данных, ФИО физлица);
• Установление/изменение обеспечения исполнения обязательств (залог, банковская гарантия, поручительство)․

Обязательные реквизиты дополнительного соглашения

Чтобы документ имел юридическую силу и не был признан судом ничтожным, он должен содержать следующие элементы (ст․ 450, 452 ГК РФ):

1. Наименование документа: «Дополнительное соглашение № [Номер] от [Дата] к Договору аренды № [Номер] от [Дата]»․
2. Ссылка на основной договор: полные реквизиты (номер, дата, стороны)․
3. Предмет соглашения: четкое формулирование: «Стороны acordировали изменить/дополнить условия Договора следующим образом․․․»․
4. Текст изменений: обязательно указывается редакция пункта «БЫЛО» и редакция пункта «СТАЛО»․ Нельзя писать просто «пункт 4․2 изменен», нужно цитировать старый и новый текст полностью․
5. Срок действия изменений: с какой даты вступают в силу (момент подписания или отсроченная дата)․
6. Условие о неизменности остальных пунктов: стандартная фраза: «Во всем остальном условия Договора остаются без изменений и в полной силе»․
7. Количество экземпляров: обычно по одному для каждой стороны (всего 2), если в договоре не предусмотрено иное․
8. Подписи уполномоченных лиц с расшифровкой (ФИО, должность, основание действия, доверенность или Устав) и печатями (если стороны юрлица/ИП и используют печати)․

Типовые шаблоны дополнительных соглашений

Ниже приведены заготовки для самых популярных ситуаций․ Текст в квадратных скобках [ ] необходимо заменить на реальные данные․ Персональные данные (адреса, телефоны, паспортные данные, ФИО) в рабочих документах заполняются полностью, в публичных образцах — маскируются (*)․

Шаблон №1: Изменение размера арендной платы и/или порядка расчетов

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер] от [Дата] г․ [Город]
к Договору аренды № [Номер договора] от [Дата договора] г․

[Город], «___» _____________ 20__ г․

[Полное наименование Арендодателя / ФИО Арендодателя], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», действующее на основании [Устава / Паспорта РФ серия * № * выдан ], в лице [Должность, ФИО руководителя], действующего на основании [Устава / Доверенности №  от ], с одной стороны, и

[Полное наименование Арендатора / ФИО Арендатора], именуемое в дальнейшем «Арендатор», действующее на основании [Устава / Паспорта РФ серия  № * выдан ], в лице [Должность, ФИО руководителя], действующего на основании [Устава / Доверенности №  от *], с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст․ 452 ГК РФ, согласовали о нижеследующем:
Внести в Договор аренды № [Номер] от [Дата] следующие изменения:

Пункт [Номер пункта, например, 4․1] Договора изложить в следующей редакции:

«БЫЛО:
Арендная плата за пользование Арендованным помещением устанавливается в размере [Сумма старую] руб․ в месяц с учетом НДС (20%)․

СТАЛО:
Арендная плата за пользование Арендованным помещением устанавливается в размере [Новая сумма] руб․ в месяц с учетом НДС (20%)․»

Пункт [Номер пункта, например, 4․3] Договора изложить в следующей редакции:

«БЫЛО:
Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца путем безналичного перевода на расчетный счет Арендодателя․

СТАЛО:
Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 10-го числа следующего месяца путем безналичного перевода на расчетный счет Арендодателя по реквизитам, указанным в п․ 9․1 настоящего Договора․»

Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами (или: с «___» _____________ 20__ г․) и действует до окончания срока действия Договора․

Во всем остальном условия Договора аренды № [Номер] от [Дата] остаются без изменений и в полной силе․

Настоящее Дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон․

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

АРЕНДОДАТЕЛЬ: АРЕНДАТОР:
Наименование: ______________________ Наименование: ______________________
ИНН/КПП: * / * ИНН/КПП: * / *
Адрес: г․ , ул․ , д․ , пом․  Адрес: г․ , ул․ , д․ , пом․ 
Тел․: * Тел․: *
E-mail: * E-mail: *
Р/с: * Р/с: *
Банк: * Банк: *
БИК: * БИК: *
К/с: * К/с: *
ПОДПИСИ:

АРЕНДОДАТЕЛЬ АРЕНДАТОР
________________ / [ФИО] / ________________ / [ФИО] /
М․П․ М․П․

Шаблон №2: Продление срока действия договора аренды

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер] от [Дата] г․ [Город]
к Договору аренды № [Номер договора] от [Дата договора] г․

Стороны: [Реквизиты сторон аналогично Шаблону №1]

СОГЛАСОВАЛИ О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:
Срок действия Договора аренды № [Номер] от [Дата] продлить до «___» _____________ 20__ г․
 (Рекомендуется формулировка: «Пункт [Номер пункта о сроке] Договора изложить в следующей редакции:
 "Срок действия настоящего Договора устанавливается с «___» _____________ 20__ г․ по «___» _____________ 20__ г․"»)


В связи с продлением срока, Стороны подтверждают актуальность размеров арендной платы, порядка расчетов и всех иных условий Договора на период продления․
 (Альтернативно: «Установить арендную плату за период продления в размере [Сумма] руб․/мес․», если цена меняется)․

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания;
Во всем остальном условия Договора остаются без изменений․
Соглашение в 2-х экземплярах․

ПОДПИСИ СТОРОН:
[Блок подписей и реквизитов аналогично Шаблону №1]

Шаблон №3: Изменение предмета аренды (добавление/исключение площадей)

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер] от [Дата] г․
к Договору аренды № [Номер] от [Дата] г․

Стороны: [Реквизиты сторон]

СОГЛАСОВАЛИ О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:

Предмет аренды (п․ [Номер пункта] Договора) изменить следующим образом:

«БЫЛО:
Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение № [Номер] общей площадью [Площадь] кв․м․, расположенное по адресу: [Адрес объекта]․

СТАЛО:
Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование:
Нежилое помещение № [Номер] общей площадью [Площадь 1] кв․м․
Нежилое помещение № [Номер] общей площадью [Площадь 2] кв․м․
всех расположенных по адресу: [Адрес объекта]․
Общая площадь передаваемых помещений составляет [Суммарная площадь] кв․м․»

В связи с изменением предмета аренды, пересчитать арендную плату (п․ [Номер пункта] Договора) следующим образом:
«БЫЛО: [Старая сумма] руб․/мес․
СТАЛО: [Новая сумма] руб․/мес․»
Новый размер арендной платы применяется с «___» _____________ 20__ г․

Приложение № [Номер] «План/Описание помещения» к Договору считать недействительным․ Новый план помещений (Приложение № [Новый номер]) является неотъемлемым частью настоящего Соглашения․

Акт приема-передачи дополнительных помещений подписан Сторонами одновременно с настоящим Соглашением (Приложение № [Номер])․

Условия Договора в части, не затрагиваемой настоящим Соглашением, остаются в силе․

ПОДПИСИ СТОРОН:
[Блок подписей]

Шаблон №4: Смена Арендатора (Цессия договора / Замена стороны)

Внимание: Для замены арендатора требуется согласие Арендодателя (если иное не предусмотрено договором/законом)․ Оформляется тристоронним соглашением или двухсторонним (между старым и новым арендатором) + уведомлением/согласием арендодателя․ Ниже вариант тристороннего соглашения․

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер] от [Дата] г․
О ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА (ЦЕССИИ)
К Договору аренды № [Номер] от [Дата] г․

СТОРОНЫ:
АРЕНДОДАТЕЛЬ: [Наименование/ФИО, реквизиты]
ИСХОДЯЩИЙ АРЕНДАТОР (Цедент): [Наименование/ФИО, реквизиты]
НОВЫЙ АРЕНДАТОР (Цессиярий): [Наименование/ФИО, реквизиты]

СТОРОНЫ СОГЛАСОВАЛИ О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:

Исходящий Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает на себя все права и обязанности по Договору аренды № [Номер] от [Дата], возникшие на момент подписания настоящего Соглашения․

Арендодатель дает согласие на замену Арендатора и освобождает Исходящего Арендатора от обязательств по Договору с момента подписания настоящего Соглашения․
Новый Арендатор гарантирует Арендодателю исполнение всех условий Договора, включая оплату задолженности (если есть) на дату перехода прав․
 Рекомендуется приложить: Сверку взаиморасчетов на дату подписания, подписанную всеми тремя сторонами․

В Договоре аренды № [Номер] везде, где встречается наименование/ФИО «Исходящего Арендатора», читать «Нового Арендатора»․ Реквизиты для расчетов и уведомлений заменяются на реквизиты Нового Арендатора (указаны в преамбуле)․
Расходы по государственной регистрации настоящего Соглашения (если требуется) несет [Кто несет: Новый Арендатор / Стороны поровну]․

Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания (или с момента госрегистрации)․
ПОДПИСИ ВСЕХ ТРЕХ СТОРОН:
[Блоки подписей для Арендодателя, Исходящего Арендатора, Нового Арендатора]

Шаблон №5: Изменение реквизитов сторон (юридический адрес, ФИО, банковские данные)

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [Номер] от [Дата] г․
к Договору аренды № [Номер] от [Дата] г․
Стороны: [Текущие реквизиты в преамбуле]

СОГЛАСОВАЛИ:

В связи с [изменением наименования / сменой паспорта / изменением юрадреса / открытием нового р/с] внести в преамбулу и п․ [Номер пункта с реквизитами] Договора следующие изменения:

«БЫЛО:
Арендатор: ООО «Старый Название», ИНН , КПП , адрес: г․ , ул․ , д․ ․
Р/с  в Банке , БИК , к/с *․

СТАЛО:
Арендатор: ООО «Новый Название», ИНН , КПП , адрес: г․ , ул․ , д․ ․
Р/с  в Банке , БИК , к/с *․»

Все платежи и уведомления с «___» _____________ 20__ г․ направлять на новые реквизиты․

Стороны подтверждают, что изменение реквизитов не влечет за собой смены субъекта права (юридическое лицо осталось тем же / физлицо то же самое)․

Во всем остальном Договор без изменений․

ПОДПИСИ СТОРОН:
[Блок подписей]

Критически важные нюансы и ошибки

Форма «БЫЛО / СТАЛО» — обязательна

Суды часто отказывают в удовлетворении исков, если в доп․ соглашении написано просто «пункт 4․1 изменен: новая сумма 50 000 руб․»․ Необходимо процитировать полный текст пункта в старой редакции и полный текст в новой․ Это исключает двоякое толкование․

Государственная регистрация (Росреестр)

Если основной договор зарегистрирован (срок ≥ 1 год), регистрации подлежат доп․ соглашения о:

• Продлении/сокращении срока;
• Изменении площади/предмета аренды;
• Изменении арендной платы (если она является существенным условием, зафиксированным в договоре как фиксированная сумма);
• Смене сторон (цессия)․

Срок подачи: в течение года со дня подписания (п․ 2 ст․ 164 ЕГРН)․ Подача через МФЦ или электронно через Госуслуги/Реестр․ру․ Госпошлина для юрлиц — 2000 руб․ (на 2024-2025 гг․), для физлиц — 2000 руб․ за объект․

НДС и налоговый учет

Если арендодатель — плательщик НДС, любое изменение цены (п․ 4 ст․ 154 НК РФ) требует выставления корректировочного счета-фактуры (КСФ) или нового СФ в зависимости от момента возникновения обязательства․ Укажите в соглашении дату, с которой применяется новая цена — это дата события для НДС․

Индексация vs Доп․ соглашение

Если в договоре заложен механизм автоматической индексации (например, «раз в год по инфляции»), доп․ соглашение для ежегодного повышения не требуется — цена меняется по формуле․ Доп․ соглашение нужно, если:

• Механизма индексации в договоре нет;
• Индексация производится не по формуле, а по согласованию сторон (рыночная ставка);
• Меняется база налогообложения или валюта․

Подписание не уполномоченным лицом

Проверяйте доверенности подписантов․ Если директор подписывает сам — основание: Устав․ Если другой сотрудник — нужна доверенность (нотариальная или простая, с указанием полномочия подписывать доп․ соглашения к договору аренды №․․․)․ Отсутствие доверенности — риск оспаривания сделки․

Пошаговый алгоритм оформления

1. Инициирование: Сторона, заинтересованная в изменении, направляет проект доп․ соглашения контрагенту (по почте, ЭДО, курьером) с просьбой согласовать/подписать․
2. Согласование текста: Переписка/встречи для согласования формулировок «БЫЛО/СТАЛО»․
3. Подготовка экземпляров: Печать столько экземпляров, сколько сторон (+ 1 для Росреестра, если нужна регистрация)․
4. Подписание: Личные встречи или обмен сканами с последующим обменом оригиналами (если допускается договором/законом)․ Лучше подписывать «мокрыми» подписями на бумаге․
5. Приложения: К доп․ соглашению обязательно прикладываются: новый план помещения (при смене площади), акту приема-передачи (при смене предмета/сдаче после ремонта), сверка взаиморасчетов (при цессии), новая доверенность (при смене руководителя)․
6. Регистрация (при необходимости): Подача документов в Росреестр․ Ожидание записи об изменении (обычно 5-9 рабочих дней)․
7. Учет: Передача копий в бухгалтерию для пересчета аренды, НДС, амортизации (если арендатор капитально ремонтирует)․

Электронный документооборот (ЭДО) и доп․ соглашения

С 2024 года использование ЭДО (Диадок, СБИС, Контур, Такском и др․) стало стандартом для Б2Б․ Особенности:

• Доп․ соглашение оформляется как отдельный документ типа «ДопСоглашение» с ссылкой на ID основного договора в системе․
• Подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) уполномоченных лиц․
• Имеет такую же юридическую силу, как бумажный оригинал (ст․ 6, 9 ФЗ-63 «Об электронной подписи»)․
• Для регистрации в Росреестре ЭДО-документы подаются через личный кабинет Росреестра или МФЦ в виде XML-пакета с ЭП․ Бумажные оригиналы при этом не требуются․

Чек-лист перед подписанием (для печати)

Дополнительное соглашение — это не просто бюрократическая формальность, а главный способ адаптировать долгосрочные арендные отношения к меняющейся реальности (инфляция, ремонт, реорганизация бизнеса, смена владельца)․ Использование единых корпоративных шаблонов, строгого соблюдения формы «БЫЛО/СТАЛО» и своевременной регистрации в Росреестре минимизирует правовые риски и экономит деньги на судебных спорах․ Храните подписанные оригиналы (или ЭДО-архивы) наравне с основным договором — это ваше главное доказательство в случае конфликта․

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией․ При подготовке конкретных документов рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости и ГК РФ․