Строительный контроль (технический надзор) — это комплекс проверочных мероприятий, обеспечивающих соответствие выполняемых строительных работ проектной документации, техническим регламентам и нормам. Правовую основу составляют статьи 748, 749 ГК РФ и статья 53 Градостроительного кодекса РФ. Ниже рассмотрим, как правильно составить договор на строительный контроль, и приведём его образец.
Кто может осуществлять строительный контроль
Согласно законодательству, контроль осуществляется:
- заказчиком (застройщиком) — самостоятельно или через привлечённую инженерную организацию;
- подрядчиком — в отношении собственных работ (строительный контроль подрядчика);
- привлечённым специалистом или организацией — по отдельному договору с заказчиком. При этом согласие подрядчика на заключение такого договора не требуется.
Важно: подрядчик не может осуществлять контроль заказчика за собственными работами — это подтверждается практикой антимонопольных органов. Лицо, выполняющее строительный контроль, как правило, должно быть членом СРО, а уровень его ответственности определяется исходя из размера обязательств по договору строительства.
Структура договора на строительный контроль
Типовой договор включает следующие разделы:
- Предмет договора — перечень контрольных функций (проверка соответствия работ проектной документации, входной контроль материалов, операционный и приёмочный контроль, ведение исполнительной документации).
- Права и обязанности сторон — доступ контролёра на объект, право давать обязательные для подрядчика указания (в пределах, оговорённых в договоре подряда), обязанность вести журнал работ.
- Стоимость услуг и порядок расчётов — фиксированная цена либо помесячная оплата по актам.
- Порядок сдачи-приёмки услуг — ежемесячные акты, отчёты о результатах контроля.
- Ответственность сторон — неустойки, возмещение убытков.
- Срок действия, порядок расторжения, форс-мажор.
- Реквизиты и подписи сторон.
Образец договора (сокращённый шаблон)
ДОГОВОР № ___ на осуществление строительного контроля
г. Москва «___» _________ 20___ г.
Общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ОГРН 1127746), именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице генерального директора Иванова И. И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «ТехНадзор-Групп» (ОГРН 1157746), именуемое «Исполнитель», в лице директора Петрова П. П., с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Исполнитель обязуется по заданию Заказчика осуществлять строительный контроль (технический надзор) за строительством объекта: «Жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 1*» (далее — Объект), а Заказчик обязуется принять и оплатить услуги.
В состав услуг входят: проверка соответствия выполняемых работ проектной документации; входной контроль материалов и конструкций; операционный контроль; участие в приёмке скрытых работ; ведение учётной документации.
Права и обязанности сторон
Исполнитель обязан: обеспечить постоянное присутствие специалиста на Объекте; информировать Заказчика о выявленных нарушениях в течение 24 часов; вести журнал строительного контроля.
Заказчик обязан: обеспечить Исполнителю доступ на Объект; передать комплект проектной документации; своевременно оплачивать услуги.
Стоимость и порядок расчётов
Стоимость услуг составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц, включая НДС.
Оплата производится в течение 5 банковских дней с даты подписания акта оказанных услуг.
Ответственность сторон
За нарушение сроков оплаты Заказчик уплачивает неустойку 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Срок действия договора
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до завершения строительства Объекта и подписания сторонами итогового акта.
Реквизиты и подписи сторон
Заказчик: ООО «СтройИнвест», ИНН 772845, адрес: 115, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, р/с 40702810 в ПАО «Банк», тел.: +7 (495) *—.
Исполнитель: ООО «ТехНадзор-Групп», ИНН 773155, адрес: 117, г. Москва, пр-т Строительный, д. 2, р/с 40702810, тел.: +7 (495) *—.
Заказчик _____________ /Иванов И. И./ Исполнитель _____________ /Петров П. П./
На что обратить внимание при заключении
- Чётко прописывайте функции инженера (инженерной организации) и последствия его действий для подрядчика — это должно корреспондировать с договором строительного подряда (п. 2 ст. 749 ГК РФ).
- Проверяйте членство исполнителя в СРО и уровень его ответственности.
- Фиксируйте порядок документирования: журналы, акты освидетельствования скрытых работ, предписания.
- Учитывайте позицию Ростехнадзора и судебную практику о недопустимости совмещения функций подрядчика и контролёра заказчика одним лицом.