Акт согласования межевого плана — это ключевой документ в процессе межевания земельного участка. Он подтверждает, что границы участка согласованы со всеми заинтересованными сторонами (соседями, собственниками примыкающих территорий, представителями органов местного самоуправления). Без подписанного акта кадастровый инженер не сможет подготовить окончательный межевой план для подачи в Росреестр.
В данной статье мы подробно разберем структуру документа, требования к его оформлению, порядок заполнения и нюансы, на которые стоит обратить внимание. Для наглядности приведен образец акта с пояснениями к каждому разделу.
Нормативная база и правовое значение
Основным документом, регулирующим порядок проведения межевания и составления акта, является Федеральный закон от № 221-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 39, 40, 41) и Приказ Минэкономразвития России от № 762 (утвердивший требования к межевому плану).
Правовое значение акта:
- Подтверждает волю сторон об отсутствии споров по границам.
- Является обязательным приложением к межевому плану.
- Отсутствие акта (или наличие несогласований) является основанием для приостановки государственной регистрации прав или отказе в ней.
Кто должен подписать акт согласования?
Согласно ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ, границы согласовываются с:
- Собственниками примыкающих земельных участков.
- Пользователями примыкающих земельных участков (арендаторами, безвозмездными пользователями), если их права зарегистрированы в ЕГРН.
- Органами местного самоуправления — в случаях, когда границы участка совпадают с границами муниципальных образований, красной линии, границами общего пользования (дороги, проезды) или если участок образован из земель в государственной/муниципальной собственности.
- Собственниками недвижимости, расположенной на участке (если межевание затратывает их интересы, например, при выделении доли).
Важно: Если сосед не явился на согласование надлежащим образом уведомленный, кадастровый инженер составляет Акт об установлении границ земельного участка в порядке, установленном статьей 39.1 ФЗ № 221-ФЗ (так называемый «акт одностороннего установления границ»), который имеет такую же юридическую силу.
Структура и обязательные реквизиты акта
Единой утвержденной формы акта не существует (кадастровые инженеры используют свои разработки, соответствующие требованиям Приказа № 762), однако документ обязательно должен содержать следующие блоки:
Шапка документа
- Наименование: «Акт согласования границ земельного участка» (или «Акт согласования межевого плана»).
- Место составления (населенный пункт).
- Дата составления (число, месяц прописью, год).
- Номер акта (внутренний учет кадастрового инженера).
Сведения о кадастровом инженере
- ФИО полностью (маскируем: Иванов И.И.*).
- Номер квалификационного аттестата кадастрового инженера.
- Наименование саморегулируемой организации (СРО), членом которой является инженер.
- Номер свидетельства о включении в реестр СРО.
Сведения о заказчике работ
- ФИО / Наименование юрлица (маскируем: Петров П.П. / ООО «Ромашка» ).
- Основание для проведения работ (договор № * от ).
- Паспортные данные / ОГРН/ИНН (маскируем: серия № , выдан ).
Сведения о земельном участке
- Кадастровый номер (если присваивался ранее, маскируем: 77:01:0000000:).
- Адресное описание местоположения (маскируем: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв. ).
- Площадь участка по межевоому плану (кв. м).
- Категория земель / Вид разрешенного использования.
Информация о порядке уведомления заинтересованных лиц
Это критически важный раздел. Кадастровый инженер должен указать:
- Способ уведомления (почтовое отправление с уведомлением о вручении, лично под роспись, публикация в газете/на сайте администрации — если собственник неизвестен).
- Даты направления уведомлений.
- Даты получения уведомлений (подписи в почтовых уведомлениях).
- Ссылки на приложенные к межевому плану копии уведомлений и почтовых квитанций.
Таблица согласующих лиц (Согласование границ)
Основная часть акта. Оформляется в виде таблицы для каждого примыкающего участка.
Ниже приведен типовой фрагмент акта. Персональные данные скрыты маской (*) в соответствии с требованиями конфиденциальности.
| № п/п | Кадастровый номер примыкающего участка | ФИО / Наименование согласующего лица | Качество лица (собственник, арендатор и т.д.) | Основание правовладения (свидетельство, договор) | Результат согласования | Подпись / Дата |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 77:01:0000000: | Сидоров С.С.* | Собственник | Свидетельство гос. регистрации права № -/ от .. | Согласовано | Подпись: Дата: .. |
| 2 | 77:01:0000000: | АО «СтройИнвест» | Арендатель | Договор аренды № от .. (срок до ..) | Согласовано | Подпись: М.П. Дата: .. |
| 3 | 77:01:0000000: | Козлова М.В.* | Собственник | Свидетельство гос. регистрации права № -/ от .. | Не согласовано (Приложено письменное несогласие) | Подпись: Дата: .. |
| 4 | — | Администрация г. | Уполномоченный орган МСУ | Постановление главы администрации № от .. | Согласовано | Подпись: М.П. Дата: .. |
Варианты исхода согласования и их оформление
Границы согласованы (Идеальный вариант)
Все заинтересованные лица подписали акт. Кадастровый инженер заверяет документ своей подписью и печатью (если есть), применяет усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) к XML-файлу межевого плана. Документ готов к подаче в МФЦ/Росреестр.
Наличие несогласия (Спор о границах)
Если хотя бы один сосед не согласен с границей:
- В акте в графе «Результат» ставится отметка «Не согласовано».
- Сосед обязан предоставить письменное мотивированное несогласие (в свободной форме, но с указанием оснований).
- Кадастровый инженер прикладывает это несогласие к межевому плану.
- В таком случае межевой план подается в Росреестр, но регистратор приостановит регистрацию. Спор разрешается в судебном порядке. После вступления решения суда в законную силу межевание проводится повторно (или вносится уточнение) на основании судебного акта.
Сосед не явился / Неизвестен (Акт по ст. 39.1 ФЗ № 221-ФЗ)
Если сосед надлежащим образом уведомлен (почта вернула уведомление с отметкой «Срок хранения истек», «Адресат не известен» или публикация в газете/на сайте прошла более 30 дней назад):
- Кадастровый инженер составляет отдельный Акт об установлении границ в порядке ст. 39.1.
- В основном акте согласования напротив такого участка ставится отметка: «Границы установлены в порядке ст. 39.1 ФЗ № 221-ФЗ (см. приложение)».
- К межевому плану прикладываются: копии уведомлений, почтовые квитанции, выписка из газеты/скриншот сайта администрации.
Типичные ошибки при составлении акта (Чек-лист для проверки)
Перед подачей документов в Росреестр рекомендуем проверить акт на наличие следующих ошибок:
- Отсутствие даты уведомления или несоответствие сроков. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 30 календней до дня согласования (п. 4 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ).
- Неверное определение круга согласующих лиц. Пропущен арендатель с зарегистрированным правом или орган МСУ (красные линии).
- Отсутствие основания правовладения у согласующего. В акте должно быть указано: номер свидетельства, договор, решение администрации.
- Подпись лица, не уполномоченного на согласование. Например, подписал жена собственника без доверенности, или сотрудник УК без доверенности от собственника дома (если участок в общей собственности МКД).
- Расхождения в координатах/площади. Данные в акте должны в точности соответствовать XML-схеме межевого плана.
- Отсутствие подписи кадастрового инженера на бумажном экземпляре (для архива заказчика) или отсутствие УКЭП на электронном документе.
Электронный вид акта (XML-схема)
С 2021 года межевой план подается в Росреестр исключительно в электронном виде (XML-файл, подписанный УКЭП кадастрового инженера). Акт согласования является частью этого XML-файла (блок BoundaryAgreementAct или аналогичный в зависимости от версии схемы).
Бумажный вариант акта (как в образце выше) хранится у кадастрового инженера и заказчика для подтверждения факта волеизъявления сторон. При проверке Росреестром (камеральная проверка) регистратор сверяет данные XML с отсканированными копиями подписанных листов акта, которые инженер загружает в архив межевого плана (в блок DocumentArchive).
Образец текстовой части акта (для копирования/адаптации)
АКТ СОГЛАСОВАНИЯ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА г; «__» __________ 20 г. № Мы, нижеподписавшиеся: Кадастровый инженер: (ФИО полностью), кв. аттестат № , член СРО «» (свидетельство № ), действующий на основании договора № ** от .., с одной стороны, Заказчик cadastral works: (ФИО/Наименование), паспорт / ОГРН , с другой стороны, СОСТАВИЛИ НАСТОЯЩИЙ АКТ о согласовании границ земельного участка: ОБЪЕКТ МЕЖЕВАНИЯ: Кадастровый номер: Адрес (местонахождение): Площадь по результатам межевания: кв. м. Категория земель: / ВРИ: ПОРЯДОК УВЕДОМЛЕНИЯ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫХ ЛИЦ: Уведомления направлены заинтересованным лицам .. г. способом: (почта/лично/публикация). Документы, подтверждающие направление/получение: почтовые квитанции № , росписи в получении, копия публикации на сайте / в газете «» от ... Копии приложены к межевому плану. РЕЗУЛЬТАТЫ СОГЛАСОВАНИЯ ГРАНИЦ С СОБСТВЕННИКАМИ/ПОЛЬЗОВАТЕЛЯМИ ПРИМЫКАЮЩИХ УЧАСТКОВ: (Далее следует таблица, см. раздел 4 данной статьи) ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ: Границы земельного участка установлены в натуре знаками межевания (колышки/знаки типа ). Все заинтересованные лица, явившиеся на согласование, ознакомлены с проектом расположения границ и не имеют претензий (за исключением указанных в п. 3). Настоящий Акт составлен в * экз., по одному для каждой стороны и для прикрепления к межевому плану. ПОДПИСИ: КАДАСТРОВЫЙ ИНЖЕНЕР: _______________ / / ЗАКАЗЧИК: _______________ / / СОГЛАСУЮЩИЕСЯ ЛИЦА: (подписи в таблице п. 3)
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Нужно ли нотариально заверять подписи соседей в акте?
Ответ: Нет, законодательством (ФЗ № 221-ФЗ) нотариальное заверение подписей в акте согласования не предусмотрено. Подписи ставятся лично заинтересованными лицами или их уполномоченными представителями по нотариальной доверенности (копия доверенности прикладывается к межевому плану). Кадастровый инженер проверяет личность по паспорту.
Вопрос: Сосед подписал акт, но потом передумал и подал в суд. Что делать?
Ответ: Подписанный акт является доказательством волеизъявления. Однако суд может принять во внимание аргументы о том, что подпись поставлена под обманом, принуждением или в результате существенного недоразумения. На практике суды редко отменяют согласование, если процедура уведомления и собственно согласования проводилась с соблюдением всех формальностей. Кадастровый инженер в суде выступает как лицо, зафиксировавшее волю сторон.
Вопрос: Можно ли согласовать границы удаленно (через Госуслуги/видеосвязь)?
Ответ: На текущий момент (согласно Постановлению Правительства РФ № 1469 и Приказу № 762) согласование границ требует личного участия или участия представителя по доверенности. Удаленное согласование через ЕПГУ (Госуслуги) для межевания пока не реализовано в полном объеме (существует пилотные проекты в отдельных регионах, но единый федеральный механизм отсутствует). Подпись ставится на бумажном акте, который затем сканируется.
Вопрос: Что делать, если примыкающий участок не имеет кадастрового номера (не зарегистрирован в ЕГРН)?
Ответ: Согласование проводится с лицом, фактически владеющим участком (по документам на право владения/пользования до 2001 г., по решению администрации и т.д.). В акте указывается: «Кадастровый номер не присвоен». Уведомление направляется по адресу местоположения участка или по месту жительства владельца. Если владелец не установлен — публикация в газете/на сайте администрации.
Грамотно составленный акт согласования межевого плана — это залог успешного прохождения камеральной проверки в Росреестре и быстрой регистрации прав на земельный участок. Главные принципы: полнота уведомления всех заинтересованных сторон, соответствие данных акта XML-схеме межевого плана и сохранение доказательной базы (почтовые квитанции, росписи, копии документов согласующих).
Рекомендуем заказчикам cadastral works тщательно проверять черновик акта, предоставляемый инженером, до момента выхода на место для полевых работ, чтобы избежать простоев и повторных визитов.
Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Персональные данные в образцах замаскированы (*) в целях безопасности. Для решения конкретных вопросов обратитесь к кадастровому инженеру или юристу по земельному праву.