Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дополнительное соглашение, это неотъемлемый юридический инструмент, позволяющий сторонам договора найма жилого помещения вносить изменения в первоначальные условия без заключения нового договора. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 310, 673), изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. На практике это самый частый способ скорректировать арендную плату, продлить срок действия договора, изменить состав нанимателей или условия оплаты коммунальных услуг.

Ниже представлена подробная статья о структуре, видах, правилах составления и регистрации дополнительных соглашений к договорам найма жилого помещения на 2026 год.

Когда требуется дополнительное соглашение

Изменение размера платы (арендной ставки): повышение или понижение стоимости найма (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Продление срока действия договора (пролонгация): если договор заключен на определенный срок (макс. 5 лет по ст. 674 ГК РФ) и стороны хотят продолжить отношения.
Изменение состава нанимателей/членов семьи: вселение нового члена семьи, выписка, смена ФИО (например, при вступлении в брак).
Изменение реквизитов сторон: смена паспортных данных, наименования организации-наймодателя, банковских реквизитов для оплаты.
Корректировка условий оплаты КУ: переход на прямую оплату нанимателем или изменение порядка расчетов.
Изменение характеристик помещения: при перепланировке, смене площади (редко, но бывает в социальном найме).

Важно: Устные договоренности не имеют юридической силы. Любое изменение должно быть зафиксировано письменным дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.

Основные виды дополнительных соглашений

Дополнительное соглашение об изменении размера платы

Самый популярный вид. Оформляется при индексации аренды, изменении тарифов на социальный наем или рыночной переоценке.

Ключевой пункт: «Пункт X Раздела Y Договора найма жилого помещения от читать в следующей редакции: «Размер ежемесячной платы за жилое помещение составляет руб. в месяц»».

Дополнительное соглашение о продлении срока действия (пролонгация)

Оформляется заранее (обычно за 1 месяц до истечения срока). Продлевает действие всех условий основного договора на новый срок.

Ключевой пункт: «Срок действия Договора найма жилого помещения от продлить до включительно. Все остальные условия Договора остаются без изменений».

Дополнительное соглашение об изменении сторон / состава проживающих

Требует письменного согласия всех полнолетних проживающих (членов семьи). В социальном найме часто требует согласия органов опеки (при вселении несовершеннолетних) и администрации (участка жифонда).

Дополнительное соглашение об изменении реквизитов

Простейший вид. Указываются старые и новые данные (ФИО, паспорт, адрес регистрации, ИНН/КПП для юрлиц, банковские счета).

Структура и обязательные реквизиты допсоглашения

Согласно деловой переписке и судебной практике, документ должен содержать:

Наименование: «Дополнительное соглашение № к Договору найма жилого помещения № от ».
Место и дата составления: Город, дата (число, месяц, год словами и цифрами).
Стороны (Пreamble): Полные наименования/ФИО, паспортные данные (маскируем: ), адреса регистрации (*), основание действия (доверенность, устав, закон) — с указанием реквизитов основного договора.
Предмет соглашения (Суть изменений): Четкое перечисление пунктов основного договора, которые меняются, и их новая редакция. Формула: «Пункт X читать в следующей редакции: …» или «Дополнить Договор пунктом X следующего содержания: …».
Порядок вступления в силу: Обычно — с момента подписания или с указанной даты (например, 1-го числа следующего месяца).
Юридические адреса и подписи: Подписи уполномоченных лиц с расшифровкой (ФИО), печати (если есть/юридические лица).
Приложения: Акт приема-передачи (если меняются параметры помещения), квитанции, согласие членов семьи.

Пошаговая инструкция по составлению (Образец заполнения)

Шаг 1. Шапка документа

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 2
к Договору найма жилого помещения № 15-НД от 10 января 2024 г.

г.  «»  г.

Шаг 2. Стороны

Наймодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт  выдан , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», действующий на основании права собственности (свидетельство № ), с одной стороны,

Наниматель: Петров Петр Петрович, паспорт  выдан , зарегистрированный по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,

Шаг 3. Суть изменений (Пример: изменение платы и продление)

Стороны пришли к соглашению о нижеследующем:
Пункт 4.1 Раздела 4 Договора найма жилого помещения № 15-НД от г. изложить в следующей редакции:
«4.1. Ежемесячная плата за найм жилого помещения устанавливается в размере 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек за календарный месяц проживания».

Пункт 2.1 Раздела 2 Договора найти жилого помещения № 15-НД от г. изложить в следующей редакции:
«2.1. Договор заключается на срок с 10 января 2024 г. по 10 января 2027 г.».

Дополнить Договор пунктом 7.5 следующего содержания:
«7.5. Наниматель обязуется оплачивать плату за коммунальные услуги (ХВС, ГВС, электричество, отведение стоков) непосредственно в ресурсоснабжающие организации по счетчикам индивидуального учета, предоставляя Наймодателю копии квитанций ежемесячно не позднее 25-го числа текущего месяца».

Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами, однако условия п. 1 настоящего Соглашения применяются к расчетам за март 2026 г. и последующие периоды.

Во всем остальном Договор найма жилого помещения № 15-НД от г. сохраняет свою силу без изменений.

Настоящее Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Шаг 4. Подписи

НАЙМОДАТЕЛЬ НАЙМАТЕЛЬ
_____________ /Иванов И.И./ _____________ /Петров П.П./
М.П. (при наличии) М.П. (при наличии)

Особенности для разных типов найма

Социальный наем (специализированный жилищный фонд)

Наймодатель, муниципалитет/государство (администрация города/района).
Допсоглашение часто требуется для: признания члена семьи (п. 3 ст. 67 ЖК РФ), выписки, смены ответственного нанимателя при его смерти/выбытии (ст. 69 ЖК РФ).
Согласие: Требуется письменное согласие всех полнолетних членов семьи, зарегистрированных в помещении.
Регистрация: Изменения в договоре социального найма (смена нанимателя, площади) подлежат государственной регистрации в Росреестре (ЕГРН) как обременение права собственности.

Коммерческий наем (Частный сектор / Некоммерческий фонд)

Наймодатель — физлицо или юрлицо.
Свобода договороспособности шире (ст. 609, 671 ГК РФ).
Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключен на срок 1 год и более (ст. 674 ГК РФ). Соответственно, допсоглашение, меняющее срок (продлевающее на год и более) или меняющее предмет договора, тоже подлежит регистрации.
Если договор на срок менее года — регистрация не нужна, допсоглашение действует от подписания.

Наем в общежитиях / служебное жилье

Регулируется специальными нормами (Жилищный кодекс, устав организации).
Допсоглашение часто типовое, утверждается приказом руководителя организации.

Государственная регистрация дополнительного соглашения

Когда ОБЯЗАТЕЛЬНА регистрация в Росреестре (ЕГРН):

Основной договор найма зарегистрирован (срок 1 год и более).
Допсоглашение меняет существенные условия: срок действия (продление на год и более), площадь, состав комнат, размер платы (иногда, если это меняет обременение), стороны договора.
Допсоглашение о прекращении договора (расторжении) до истечения срока.

Пакет документов для подачи в МФЦ/Росреестр:

Заявление по установленной форме (принимает сотрудник МФЦ).
Основной договор найма (оригинал + копия).
Дополнительное соглашение (оригинал + копия на каждую сторону + 1 для Росреестра).
Паспорта сторон (оригиналы для предъявления).
Документ на право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство).
Квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 2000 руб., для юрлиц — 22 000 руб. на 2026 г. — суммы уточняйте в Налоговом кодексе РФ ст. 333.24).
Согласие залогодержателя (если квартира в залоге/ипотеке) и согласие членов семьи (для соц. найма).

Срок регистрации: 7-9 рабочих дней (через МФЦ + 2-3 дня на передачу). Результат: выписка ЕГРН с отметкой о внесении изменений.

Типичные ошибки и риски

Ошибка	Последствие	Как избежать
Отсутствие ссылки на номер и дату основного договора	Соглашение может быть признано недействительным или отдельным договором	Обязательно указывать: «к Договору №… от…»
Нечеткая формулировка изменений («повысить аренду на 10%»)	Споры о базовой сумме, невозможность принудительного взыскания	Писать точную новую сумму и дату вступления: «Установить плату 30 000 руб. с »
Подписание не уполномоченным лицом	Действительность может быть оспорена в суде	Проверять доверенности, уставы, решения органов юрлиц. Для соц. найма — только уполномоченное органом лицо администрации
Игнорирование регистрации (для долгосрочных)	Соглашение не производит правовых последствий для третьих лиц, риск выселения при продаже квартиры	Подавать на регистрацию параллельно с подписанием
Отсутствие согласия супруга наймодателя (если квартира в совместной собственности)	Сделка может быть оспорена супругом в течение года (ст. 35 СК РФ, ст. 165 ГК РФ)	Получать нотариальное согласие супруга или подпись супруга в допсоглашении

Налоговые аспекты (актуально на 2026 год)

НДФЛ для физлица-наймодателя: 13% (резидент) / 30% (нерезидент) с дохода. Можно применить ПСН (патент), 0% НДФЛ, но строгие лимиты дохода и региональные правила. Или НПД (налог на профессиональный доход) — 4% (физлицам) / 6% (юрлицам/ИП).
ИП на УСН «Доходы»: 6% (или 1% по рег. законам) с суммы аренды, полученной по допсоглашению.
Уведомление налоговой: При смене ставки аренды или переходе на ПСН/НПД — уведомить ФНС в установленные сроки.
Квитанции/Акты: Обязательно оформлять акты приема-передачи оплаты (или квитанции) ежемесячно для подтверждения дохода/расхода.

Электронный документооборот (ЭДО) и ЭЦП

В 2026 году стороны могут заключить допсоглашение в электронном виде с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) (ст. 160 ГК РФ, 434 ГК РФ).

Документ с УКЭП равносилен бумажному с собственноручной подписью.
Для регистрации в Росреестре электронные документы подаются через личный кабинет Росреестра или МФЦ в формате XML/PDF с ЭЦП.
Это ускоряет процесс и исключает необходимость личной встречи сторон.

Чек-лист перед подписанием (Резюме)

[ ] Проверены реквизиты основного договора (номер, дата, стороны).
[ ] Четко сформулированы все изменяемые пункты с новой редакцией.
[ ] Указана конкретная дата вступления в силу изменений.
[ ] Получены все необходимые согласия (супруг, члены семьи, залогодержатель, опека).
[ ] Подготовлено необходимое количество экземпляров (минимум 2 + 1 на регистрацию).
[ ] Подписи стоят рядом с расшифровкой (ФИО), датой.
[ ] Оплачена госпошлина (если нужна регистрация).
[ ] Подача документов в Росреестр/МФЦ в течение рабочего дня после подписания (чтобы не пропустить сроки вступления в силу).

Грамотно составленное дополнительное соглашение — залог стабильности арендных отношений и защиты прав как наймодателя, так и нанимателя. Используйте приведенные выше образцы и структуру, но помните: любая типовая форма требует адаптации под вашу конкретную ситуацию. В сложных случаях (социальный наем, смена нанимателя, споры об аренде, ипотека) настоятельно рекомендуется консультация с юристом по жилищному праву перед подписанием.

Дата актуализации информации: . Нормативная база: ГК РФ (разделы IV, VII), ЖК РФ, ФЗ-218 «О государственной регистрации…», НК РФ.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Персональные данные (адреса, ФИО, номера документов, телефоны) в примерах замаскированы символами * в соответствии с требованиями конфиденциальности.