Аренда загородного или частного дома вместе с земельным участком — распространённая практика, особенно когда жильё сдаётся для длительного проживания семьи. Такая сделка имеет свою специфику: арендатор получает в пользование не только строение, но и участок, на котором оно расположено. В этой статье подробно разберём, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком между физическими лицами, какие пункты обязательно включить и на что обратить внимание обеим сторонам.
Правовая основа сделки
Отношения сторон регулируются Гражданским кодексом РФ:
- Глава 34 ГК РФ — общие положения об аренде;
- Глава 35 ГК РФ — наём жилого помещения (если дом сдаётся для проживания);
- Статья 652 ГК РФ — при аренде здания или сооружения арендатору одновременно передаются права на земельный участок, занятый объектом и необходимый для его использования.
Именно ст. 652 ГК РФ является ключевой: закон не допускает передачу дома в аренду без участка, на котором он стоит. Поэтому в договоре обязательно описываются оба объекта — и дом, и земля.
Обязательные разделы договора
Преамбула и стороны договора
Указываются полные данные обеих сторон:
- ФИО арендодателя: Иванов И* П;
- паспортные данные: серия 45* № 456, выдан ОВД г. М;
- адрес регистрации: г. М, ул. Л, д. , кв. ;
- телефон: +7 (9) —12;
- аналогичные данные арендатора: Петров П А, паспорт 45 № 789.
Предмет договора
Это самый важный раздел. В нём необходимо максимально точно описать:
- Дом: адрес (Московская обл., г. О, ул. С, д. ), кадастровый номер 50::*:, общая площадь, этажность, назначение (жилой дом);
- Земельный участок: кадастровый номер 50::*:, площадь (например, 8 соток), категория земель и вид разрешённого использования (ИЖС, ЛПХ, садоводство);
- Передаваемое имущество: мебель, техника, инвентарь — по отдельному перечню (Приложение № 3);
Право собственности арендодателя подтверждается выписками из ЕГРН на дом и на участок, их рекомендуется приложить к договору.
Срок аренды
Указываются даты начала и окончания аренды. Важный нюанс:
- договор на срок до 1 года — государственная регистрация не требуется;
- договор на срок от 1 года, подлежит обязательной регистрации в Росреестре (обременение вносится в ЕГРН).
Поэтому многие физические лица заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Арендная плата и порядок расчётов
Прописывается:
- размер ежемесячной платы (например, 45 000 рублей);
- срок внесения (не позднее 5-го числа каждого месяца);
- способ оплаты — наличными под расписку или переводом на карту * * 1234;
- обеспечительный платёж (депозит) — обычно в размере месячной аренды;
- кто оплачивает коммунальные услуги, интернет, вывоз мусора.
Права и обязанности сторон
Арендодатель обязан:
- передать объект по акту приёма-передачи в день начала аренды;
- письменно уведомить арендатора о скрытых недостатках и правах третьих лиц;
- гарантировать, что объект не находится в залоге и не обременён;
- проводить капитальный ремонт за свой счёт.
Арендатор обязан:
- использовать дом и участок по назначению;
- своевременно вносить арендную плату;
- поддерживать чистоту и порядок в доме и на участке;
- проводить текущий ремонт;
- соблюдать правила пожарной безопасности;
- незамедлительно сообщать о повреждениях и авариях;
- вернуть объект в надлежащем состоянии по окончании срока.
Арендатор вправе с письменного согласия арендодателя сдавать объект в субаренду и производить улучшения. Отделимые улучшения остаются собственностью арендатора, а стоимость неотделимых (сделанных с согласия собственника) подлежит возмещению.
Передача объекта
Передача дома и участка оформляется актом приёма-передачи, в котором фиксируются:
- состояние объекта и инженерных сетей;
- показания счётчиков (электроэнергия, вода, газ);
- перечень передаваемого имущества;
- количество комплектов ключей.
Ответственность сторон и расторжение
Прописываются неустойка за просрочку платежа, условия досрочного расторжения (как правило, с уведомлением за 1–3 месяца), порядок возврата обеспечительного платежа.
На что обратить внимание перед подписанием
- Проверьте документы: запросите свежие выписки из ЕГРН на дом и участок, убедитесь, что арендодатель, собственник, а объект не в залоге и не под арестом.
- Проверьте долги: по коммунальным платежам и налогам.
- Опишите имущество: сфотографируйте состояние дома и участка, приложите фото к акту.
- Уточните статус участка: если земля в аренде у муниципалитета, а не в собственности, потребуется согласие арендодателя земли.
- Зафиксируйте всех проживающих: укажите в договоре, кто будет проживать вместе с арендатором.
Грамотно составленный договор аренды дома с земельным участком защищает интересы обеих сторон. Используйте типовой образец как основу, но обязательно адаптируйте его под конкретную ситуацию: подробно опишите объекты, порядок расчётов, распределение обязанностей по ремонту и содержанию. При сделке на длительный срок или крупных суммах имеет смысл обратиться к юристу для проверки документа.