Акт технического состояния (ТЗК), это основной документ, фиксирующий результаты обследования здания или сооружения․ В 2026 году оформление и заполнение этого акта строго регламентируются обновленным ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения․ Правила обследования и мониторинга технического состояния», вступившим в силу по Приказу Росстандарта №433-ст от (заменил ГОСТ 31937-2011)․ Параллельно действует СП 13-102-2003, определяющий методику определения категорий технического состояния․

Ниже представлен подробный разбор структуры акта, пошаговая инструкция по заполнению каждого раздела, а также ключевые нюансы, на которые обращают внимание эксперты и контролирующие органы (Росреестр, Мосжилинспекция, суды)․

Когда требуется Акт технического состояния (основания для проведения)

Без действующего акта технического состояния невозможно легально реализовать большинство значимых действий с объектом недвижимости․ Основные основания (согласно 432-ПП Москвы и федеральному законодательству):

• Перепланировка или переустройство нежилого здания/помещения (обязательное требование для согласования в Росреестре)․
• Реконструкция объекта — акт служит исходными данными для проектирования (расчет несущей способности, деформаций)․
• Купита-продажа, залог, оценка кадастровой стоимости — банки и покупатели требуют подтверждения безопасности конструкций․
• Оценка ущерба после пожара, затопления, стихийных бедствий или аварий․
• Возобновление незавершенного строительства после длительного консервации․
• Установка тяжелого оборудования — необходим расчет допустимых нагрузок на перекрытия и фундаменты․
• Эксплуатационный контроль — ежегодное/пятилетнее заполнение журналов технического состояния․
• Снос или демонтаж — для обоснования необходимости ликвидации объекта как аварийного․

Структура Акта технического состояния (состав Технического заключения)

Согласно ГОСТ 31937-2024, Акт технического состояния является неотъемлемым разделом Технического заключения․ Полный пакет документов, передаваемый заказчику, включает:

1. Пояснительную записку (общие сведения, основания, методы обследования)․
2. Акт технического состояния объекта (сводная таблица с категориями по элементам и всему зданию)․
3. Дефектные ведомости (ведомости дефектов и повреждений) — по каждому обследованному элементу (фундаменты, стены, колонны, перекрытия, кровля и т․д․)․
4. Схемы и планы с нанесенными местами вскрываний, замеров, дефектов (планы этажей, разрезы, фасады)․
5. Протоколы инструментальных замеров и лабораторных испытаний (прочность бетона, арматуры, грунтов, измерение прогонов, трещин)․
6. Расчеты несущей способности (проверочные расчеты по действующим СП)․
7. Фотографические материалы (объективная фиксация дефектов с указанием даты и места съемки)․

Образец заполнения Акта технического состояния: пошаговый разбор

Единой утвержденной государством «формы бланка» (как бланк строгой отчетности) не существует․ Организация-обследователь разрабатывает свой бланк на основе требований ГОСТ 31937-2024 (Приложение А, Б) и СП 13-102-2003․ Ниже приведена структура обязательных реквизитов для заполнения․

Шапка документа (Реквизиты организации-исполнителя)

Раздел 1: Общие сведения об объекте

Заполняется на основании выписки из ЕГРН, технического паспорта БТИ/ГБТИ и визуального осмотра․

• Адрес объекта: г; , ул․ , д․ , корп․ , пом․ (маскировка персональных данных/адреса по требованию)․
• Кадастровый номер: ::**: (например, 77:05:0001012:7761)․
• Назначение: Жилой / Нежилый (административный, торговый, производственный, складской и т․д․)․
• Количество этажей: Надземных / Подземных․
• Год постройки / Год ввода в эксплуатацию: ГГГГ / ГГГГ․
• Конструктивная схема: Каркасная (столбов, рамы), стеновая, коробочная, бес каркаса․
• Материалы несущих конструкций: Железобетон (монолитный/сборный), кирпич, блоки, металл, дерево․
• Основание (фундаменты): Ленточные, столбчатые, плитные, свайные; грунты основания․
• Наличие проектной документации: Есть / Отсутствует (проектные серии, автор проекта)․

Раздел 2: Основания и цели обследования

• Договор № * от ․*․2026 г․ (между Заказчиком и Исполнителем)․
• Техническое задание (ТЗ) № от ․*․2026 г․
• Цель: Определение категории технического состояния для целей [перепланировки / реконструкции / оценки / экспертизы после пожара]․
• Сроки проведения работ: с ․․2026 по ․*․2026 г․

Раздел 3: Методы и объем обследования (Ключевой раздел по ГОСТ 31937-2024)

Здесь фиксируется, как именно получались данные․ ГОСТ 31937-2024 требует четкого разделения на этапы:

1. Подготовительный этап: Сбор архивных данных, разработка Программы обследования․
2. Визуальный осмотр (ВО): Обход всех доступных помещений, чердаков, подвалов, кровли․ Фиксация видимых дефектов (трещины, протечки, коррозия, биокоррозия, отслоения)․ Обязательно фотофиксация каждого дефекта с линейкой/масштабом․
3. Инструментальное обследование (ИО): Проведение замеров и испытаний по Программе․
   • Геодезические замеры (прогоны перекрытий, вертикальность стен/колонн, осевые размеры) — нивелир/тоталстанция․
   • Неразрушающий контроль (НРК): Ультразвук/ударный импульс (прочность бетона), магнитометрия (арматура), измерение толщины покрытия металла․
   • Разрушающий контроль (выборка кубов/призм бетона, отбор грунта, раскрытие арматуры), только по согласованию с заказчиком и в протоколе․
   • Лабораторные испытания (прочность на сжатие/растяжение, морозостойкость, водопроницаемость)․
4. Камеральная обработка: Офисная обработка данных, расчеты несущей способности, составление дефектных ведомостей․

Важно: В акте должна быть таблица «Объем выполненных работ» с указанием количества вскрываний, замеров, проб на каждый тип конструкций․

Раздел 4: Результаты обследования по элементам конструкций (Сводная таблица)

Это «сердце» акта․ Заполняется для каждого типа несущих конструкций (фундаменты, стены, колонны, балоки, плиты перекрытий, стропил, фермы, колонны подкрановых путей и т․д․)․

Раздел 5: Присвоение категории технического состояния ЗДАНИЯ В ЦЕЛОМ

Согласно СП 13-102-2003 (п․ 3․11) и ГОСТ 31937-2024, категория здания определяется по худшему из элементов несущей конструкции, если иное не обосновано расчетом․

5 категории технического состояния (актуально на 2026 год):

1. I — Технически исправное: Полное соответствие проекту и нормам․ Параметры несущей способности, деформаций, прочности в пределах допусков․ Эксплуатация без ограничений․
2. II — Хорошее: Несущая способность соответствует нормам․ Есть незначительные дефекты (коррозия до 10%, трещины до 0․2-0․3мм, локальные протечки), не влияющие на безопасность․ Допускается эксплуатация с текущим ремонтом․
3. III — Неудовлетворительное: Нарушена несущая способность отдельных элементов (коэф․ < 0․9-0․95)․ Требуются капитальный ремонт или усиление конструкций․ Эксплуатация возможна с ограничениями и под контролем․
4. IV, Аварийное: Несущая способность критически снижена (коэф․ < 0․7-0․8)․ Прогоны превышают предельные, прогрессирующие деформации, обрушения элементов․ Эксплуатация запрещена (кроме работ по усилению/сносу)․ Требуется срочное выселение․
5. V, Несостоятельное (на сносе): Несущие конструкции разрушены, восстановлению не подлежат․ Объект подлежит сносу/демонтажу․

Раздел 6: Рекомендации и меры по устранению дефектов

Обязательный раздел для категорий III, IV, V․ Должен содержать:

• Перечень аварийно-восстановительных / усиливающих работ․
• Приоритетность (срочные / плановые)․
• Ссылаемость на конкретные дефектные ведомости․
• Требование на разработку Проекта усиления / Проекта реконструкции (если меняется схема работы конструкций)․
• Сроки повторного обследования (мониторинга) — обычно 6-12 месяцев для кат․ III-IV․

Раздел 7: Подписи и заверение

• Руководитель организации-исполнителя (Директор / Гл․ инженер) — подпись, расшифровка, М․П․
• Ответственный исполнитель (Эксперт) — подпись, расшифровка, номер свидетельства НОПРИЗ / НОСТРОЙ (например, П-172933** или Г-*)․
• Заказчик (по согласованию) — подпись заказчика на странице согласования или в акте приема-передачи отчета․
• Дата подписания (не ранее даты завершения камеральных работ)․

Дефектная ведомость (Приложение к Акту) — образец заполнения строки

Каждый дефект из Акта должен иметь «паспорт» в дефектной ведомости․

Типичные ошибки при заполнении (на что смотрят эксперты и Росреестр)

1. Отсутствие Программы обследования․ ГОСТ 31937-2024 требует утвержденную Программу до начала полевых работ․ Акт без ссылки на Программу — основание для отказа в экспертизе/согласовании․
2. Подмена визуального осмотра инструментальным․ Пишут «проведен инструментальный контроль», а в протоколах только замеры линейкой․ НРК (ультразвук, магнитометр) обязателен для назначения категории I, II или III․
3. Игнорирование расчетов несущей способности․ Категория III-IV не может быть назначена «по глазку»․ Обязательны проверочные расчеты в ЛИРА/СКАД/SCAD/Монах/Робур с учетом фактических материалов и дефектов․
4. Немаскированные/неподписанные фото․ Фото без даты, без привязки к осям/помещению, без линейки — не являются доказательством․
5. Отсутствие номера свидетельства НОПРИЗ/НОСТРОЙ у эксперта․ С 2022-2023 гг․ это критично․ Подпись лица без допуска делает акт недействительным для СРО и Росреестра․
6. Конфликт категории и рекомендаций․ Назначена кат․ III, а рекомендации — «косметический ремонт»․ Или кат․ II, а рекомендации — «срочное усиление колонн»․
7. Неактуальные нормативные ссылки․ Ссылки на ГОСТ 31937-2011 или СНиП 2․03․11-85 (действует СП 13-102-2003, СП 16-2023, СП 295-2023 и др․) дисквалифицируют документ․

Юридическая сила и использование Акта в 2026 году

• Для Росреестра (согласование перепланировки): Акт является обязательным приложением к пакету документов (п․ 4 ст․ 25 Закона № 218-ФЗ)․ Срок действия акта не установлен законом, но на практике МФЦ/Росреестр требуют актуалность не старше 1-3 лет (зависит от региона и типа объекта)․
• Для банков (залог): Требуется категория не ниже II․ Категория III требует предоставления Проекта усиления и страховки․
• Для суда (споры о качестве, аварии, снос): Акт, составленный СРО-членом с соблюдением ГОСТ, является доказательством (ст․ 55 ГПК РФ, ст․ 64 АПК РФ)․ Протоколы замеров и фотофиксация играют ключевую роль․
• Для МЧС / Госстройнадзора: Основание для вынесения предписаний или приостановки эксплуатации (при кат․ IV-V)․

Стоимость и сроки подготовки (ориентировочно на 2026 год)

Цена формируется от: площади объекта, сложности конструктивной схемы, доступности конструкций (нужно ли вскрывать), количества проб НРК/лаборатории․

• Квартира / Малое нежилое (до 100 кв․м): от 35 000 – 60 000 руб․ (только ВО + базовый НРК)․
• Частный дом / Коттедж (100-300 кв․м): от 60 000 – 120 000 руб․
• Многоэтажное здание / ТЦ / Склад (от 1000 кв․м): от 150 000 – 500 000+ руб․ (включает геодезию, глубокие вскрытия, лабораторию)․
• Сроки: от 5-7 рабочих дней (малые объекты) до 30-45 календарных дней (крупные промышленные объекты)․

Примечание: Контакты конкретных организаций и точные прайсы не публикуются в открытых методических рекомендациях․ Для получения коммерческого предложения обращайтесь в аккредитованные СРО․

Чек-лист: Что проверить перед принятием Акта от подрядчика

Перед оплатой и подачей в инстанции убедитесь, что в пакете есть:

• [ ] Титульный лист с реквизитами СРО и эксперта (НОПРИЗ/НОСТРОЙ)․
• [ ] Утвержденная Программа обследования (отдельным документом или разделом)․
• [ ] Акт технического состояния со сводной таблицей категорий по элементам․
• [ ] Дефектные ведомости на каждый выявленный дефект․
• [ ] Схемы/планы с нанесением дефектов, вскрываний, замеров (в ЦВТ/ДWG/PDF)․
• [ ] Протоколы замеров (геодезия, НРК), подписанные лаборантом/инженером․
• [ ] Протоколы лаборатории (с аккредитацией) на прочность бетона, металла, грунта․
• [ ] Расчеты несущей способности (файлы расчета + экспорт в PDF с выводами)․
• [ ] Фотоотчет (каталог фото с названиями: «Ось 3, трещина стены, фото 1»)․
• [ ] Акт приема-передачи отчетных материалов (двусторонний)․

Грамотно заполненный Акт технического состояния по образцу 2026 года (ГОСТ 31937-2024) — это не просто формальность, а инженерный документ, от которого зависит судьба объекта: будет ли согласована перепланировка, выдаст ли банк кредит под залог, признает ли суд здание аварийным․ Ключевые столпы надежности акта: аккредитованная СРО-организация, валидный допуск эксперта (НОПРИЗ), полный цикл обследования (ВИ + ИО + Расчеты) и прозрачная фотофиксация․

Не экономьте на этапе обследования, ошибка в категории технического состояния стоит в десятки и сотни раз дороже стоимости самого обследования (аварии, суды, невозможность продажи, снос)․

Данная статья носит информационно-справочный характер и не заменяет консультации сертифицированных экспертов СРО․ Нормативная база актуальна на ․