Важное уточнение терминологии: В действующем российском земельном законодательстве (Земельный кодекс РФ‚ ФЗ-218) не существует единой формы «Акта об изменении типа ВРИ»‚ которую составлял бы собственник. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) оформляеться через Заявление (по форме Приказа Минэкономразвития № 920)‚ а результатом является Запись в ЕГРН (выписка). Термин «Акт» часто ошибочно используют для обозначения самого Заявления или Решения администрации (если изменение требует согласования). Ниже подробно разобран правильный документ — Заявление об изменении ВРИ.

Нормативная правовая база (актуально на 2026 год)

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ): ст. 78 (Виды разрешенного использования)‚ ст. 79 (Порядок изменения вида разрешенного использования).
• Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: ст. 12 (Государственный кадастровый учет)‚ ст. 51 (Заявление о внесении сведений в ЕГРН).
• Приказ Минэкономразвития России от № 920: Утверждает единую форму Заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка (Приложение № 5 к Административному регламенту).
• Постановление Правительства РФ от № 74: Порядок определения платы за изменение ВРИ.
• Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Минэкономразвития от № 540): Кодификатор ВРИ (например‚ 1.1‚ 2.3‚ 14.2 и т.д.).

Основания для изменения ВРИ (ст. 79 ЗК РФ)

Согласно судебной практике (в т.ч. обзорам В.В. Шарапова для КонсультантПлюс‚ 2024–2026 гг.)‚ основания делятся на две категории:

1. По инициативе собственника (заявителя): Подача заявления в Росреестр (через МФЦ) о переводе участка из одного вида ВРИ в другой‚ предусмотренный правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) или планом планировки территории (ППТ) для данной функциональной зоны.
2. По инициативе уполномоченного органа (администрации): При приведении ВРИ в соответствие с ПЗЗ/ППТ (например‚ при межевом планировании) или при изменении функциональной зоны.

Ключевое условие: Новый вид ВРИ должен быть допустимым для данной функциональной зоны (согласно ПЗЗ/ППТ). Если желаемый вид — условно допустимый‚ сначала нужно пройти публичные слушания и получить решение администрации о согласовании.

Порядок изменения ВРИ: пошаговый алгоритм

Этап 1. Проверка возможности смены ВРИ

• Заказать Выписку из ЕГРН на участок (узнать текущий ВРИ‚ функциональную зону‚ категорию земель).
• Изучить ПЗЗ/ППТ вашего муниципального района/городского округа (на сайте администрации или в ГИС ОГК). Найти таблицу соответствия функциональных зон и видов ВРИ (допустимых/условно допустимых).
• Подобрать код нового ВРИ по Классификатору (Приказ № 540).

Этап 2. Подготовка пакета документов

Базовый пакет (для допустимого ВРИ):

• Заявление по форме Приказа № 920 (заполняется в 2-х экземплярах или электронно).
• Копия паспорта заявителя (ФИО: Иванов И.И.‚ серия/номер: * * **).
• Документ‚ подтверждающий право на участок (свидетельство‚ договор‚ выписка ЕГРН — номер записи: -/*).
• Квитанция об оплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН (для физлиц — 350 руб.‚ для юрлиц — 1000 руб. на 2026 г.).
• Квитанция об оплате платы за изменение ВРИ (рассчитывается органом власти субъекта РФ‚ см. п. 4).

Примечание: План-схема участка (межевой план) для простой смены ВРИ (без изменения границ) с 2021 г.‚ как правило‚ не требуется (ст. 12 ФЗ-218)‚ но уточните в региональном МФЦ.

Этап 3. Подача документов

• Через МФЦ «Мои Документы» (адрес: г. ‚ ул. ‚ д. **).
• Через Госуслуги / Личный кабинет Росреестра (с ЭП).
• Почтовой отправкой (ценным бандеролем с вложением перечня).

Этап 4. Рассмотрение и регистрация

• Срок регистрации: 9 рабочих дней (через МФЦ + 2-3 дня на передачу).
• Результат: Выписка из ЕГРН с новым видом ВРИ.

Образец заполнения Заявления (Форма Приказа № 920‚ Прил. 5)

Ниже приведена структура полей с пояснениями. Официальный бланк можно скачать на сайте Росреестра или заполнить онлайн в Госуслугах.

Плата за изменение ВРИ (Отдельно от госпошлины!)

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ и Постановлению Правительства РФ № 74‚ за изменение ВРИ по инициативе собственника взимается плата (не путать с госпошлиной за регистрацию).

• Кто устанавливает: Орган власти субъекта РФ (в Москве, Департамент имущества‚ в МО — Министерство имущественных отношений и т.д.).
• Расчет: Обычно % от кадастровой стоимости участка (диапазон 10–50% в зависимости от перевода категории/зона)‚ либо фиксированные ставки для физлиц на ИЖС/ЛПХ.
• Процедура: Администрация направляет претензию/уведомление с реквизитами для оплаты (КБК‚ ИНН получателя) после подачи заявления или параллельно. Без квитанции об оплате этой платы Росреестр приостановит регистрацию (ст. 23 ФЗ-218).
• Пример (Москва 2024-2026): Департамент имущества города Москвы определил размер платы и направил в адрес общества претензию с требованием уплатить плату за изменение ВРИ.

Региональные особенности (примеры из практики)

• Москва / МО: Строгий контроль соответствия ПЗЗ. Плата рассчитывается Департаментом имущества / Миноблимущества. Часто требуют справку об отсутствии задолженностей по налогам.
• Республика Карелия (ГКУ «Управление земельными ресурсами»): На сайте ведомства опубликованы типовые формы: «Образец заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка (doc‚ 40 KB)».
• Псковская область (Мин имущественных отношений): Предоставляют образцы заявлений как для физлиц‚ так и для юрлиц.
• ООО «РКЦ» и др. юркомпании: Предлагают услуги «под ключ»: анализ ПЗЗ‚ подготовка пакета‚ взаимодействие с администрацией по согласованию условно допустимого ВРИ (проведение публичных слушаний).

Типичные ошибки и причины отказа / приостановки

1. Несоответствие ПЗЗ/ППТ: Заявлен ВРИ‚ не входящий в перечень допустимых/условно допустимых для функциональной зоны участка. Решение: изменить ПЗЗ (сложно/долго) или выбрать другой ВРИ.
2. Отсутствие решения администрации для условно допустимого ВРИ: Если в выписке ЕГРН стоит пометка «условно допустимый»‚ без решения главы администрации (после слушаний) регистрация невозможна.
3. Неоплачена плата за изменение ВРИ: Самая частая причина приостановки на 6 месяцев (п. 3 ст. 23 ФЗ-218). Ждите уведомления от администрации‚ не платите «на удачу».
4. Ошибки в кадастровом номере или коде ВРИ: Проверяйте по Классификатору № 540 (код 4-6 знаков‚ напр. 14.2.1).
5. Участок в аренде: Арендатор не может изменить ВРИ без согласия собственника (государства/муниципалитета) и выкупа/переоформления в собственность.

Судебная практика (резюме 2024-2026 гг.)

По материалам обзоров (в т.ч. В.В; Шарапов‚ КонсультантПлюс):

• Суды встают на сторону собственников‚ если администрация безосновательно отказывает в согласовании условно допустимого ВРИ (не провела слушания‚ нарушила сроки).
• Споры о размере платы за изменение ВРИ: суды часто уменьшают плату‚ если расчет администрации не соответствует методике Постановления № 74 (например‚ не учли коэффициенты или применили ставку для коммерции вместо ИЖС).
• Изменение ВРИ не является основанием для перерасчета кадастровой стоимости (переоценка происходит отдельно).
• Если участок образован в нарушение красных линий / зон ОЗУ — изменение ВРИ будет отказано до устранения нарушений.

Чек-лист перед подачей (Скачайте/Распечатайте)

• [ ] Выписка из ЕГРН на участок (не старше 1 месяца) получена и изучена.
• [ ] Функциональная зона участка определена.
• [ ] ПЗЗ/ППТ изучены: желаемый ВРИ входит в список допустимых? (Да/Нет).
• [ ] Если «Нет», желаемый ВРИ входит в условно допустимые? (Да/Нет).
• [ ] Если «Да» (условно допустимый) — публичные слушания проведены‚ решение администрации получено на руки.
• [ ] Код нового ВРИ по Классификатору № 540 верен.
• [ ] Заявление заполнено по форме Приказа № 920 (без ошибок‚ пробелов).
• [ ] Госпошлина за регистрацию изменений оплачена (350 / 1000 руб.)‚ квитанция есть.
• [ ] Уведомление/претензия администрации о плате за изменение ВРИ получена‚ плата оплачена‚ квитанция есть.
• [ ] Пакет собран‚ подписан‚ скан-копии сделаны (для Госуслуг).

Изменение вида разрешенного использования — это кадастровая процедура (внесение изменений в ЕГРН)‚ а не просто административный акт. Главный документ‚ который заполняет собственник — Заявление по форме Приказа Минэкономразвития № 920. Успех зависит от грамотного подбора нового ВРИ согласно ПЗЗ/ППТ и своевременной оплаты двух платежей: госпошлины (федеральная) и платы за изменение ВРИ (региональная).

Рекомендация: Перед подачей закажите расширенную выписку из ЕГРН и консультируйтесь с кадастровым инженером или юристом по земельному праву для проверки соответствия желаемого ВРИ действующей зонировке. Это сэкономит время (до 6 месяцев приостановки) и деньги.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативные акты могут меняться. Актуальность реквизитов форм и сумм пошлин проверяйте на официальных ресурсах (rosreestr.gov.ru‚ gosuslugi.ru‚ сайты органов власти субъектов РФ) на дату подачи документов.