Принцип принадлежности земельного участка к одной территориальной зоне является одним из фундаментальных правил градостроительного зонирования в Российской Федерации․ Это требование закреплено в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) и Земельном кодексе РФ (ЗК РФ) и направлено на обеспечение правовой определенности‚ прозрачности правил землепользования и предотвращение конфликтов при реализации прав собственников и пользователей земельных участков․

Законодательное закрепление принципа «одного участка — одна зона»

Ключевое нормативное основание содержится в статье 30 Градостроительного кодекса РФ («Правила землепользования и застройки»)‚ а именно в части 4:

«На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон․ Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне‚ за исключением земельного участка‚ границы которого в установленных Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами случаях могут пересекать границы территориальных зон»․

Данная нормация действует в редакции‚ актуальной на 23 марта 2026 года․ Она устанавливает жесткое правило для органов местного самоуправления при разработке и утверждении правил землепользования и застройки (ПЗЗ): границы зон на карте градостроительного зонирования должны прорисовываться так‚ чтобы ни один учтенный в ЕГРН земельный участок не попадал одновременно в две или более зоны․

Связь с Земельным кодексом РФ (Статья 85)

Земельный кодекс РФ в статье 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» (в ред․ Федерального закона от N 295-ФЗ) подтверждает данный подход․ Часть 3 статьи 85 ЗК РФ определяет‚ что виды разрешенного использования земельных участков‚ расположенных в границах населенных пунктов‚ устанавливаются градостроительным регламентом․

Кроме того‚ в статье 85 ЗК РФ (часть 4) закреплен критерий несоответствия земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости установленному градостроительному регламенту территориальных зон․ Наличие участка в двух зонах создавало бы неопределенность в применении параметров застройки и видов разрешенного использования (ВРИ)‚ что и запрещает базовое правило․

Суть территориальных зон и их значение

Территориальные зоны — это части территории населенного пункта (или межселенной территории)‚ с установленными для них видами разрешенного использования земельных участков и правилами их использования (параметрами застройки)․

Согласно статье 35 ГрК РФ‚ в результате градостроительного зонирования могут определяться следующие основные виды зон:

• Жилые зоны;
• Общественно-деловые зоны;
• Производственные зоны;
• Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;
• Зоны сельскохозяйственного назначения;
• Зоны особо охраняемых природных территорий;
• Зоны рекреационного назначения;
• Зоны особого назначения (оборонные‚ безопасности и др․);
• Иные зоны в соответствии с федеральными законами․

Важно: Как правило‚ территориальные зоны являются многофункциональными․ В пределах одной зоны градостроительным регламентом могут быть установлены несколько видов разрешенного использования (основных‚ условно разрешенных‚ вспомогательных)․ Это позволяет реализовывать разные проекты в рамках одной зоны‚ не требуя перевода участка в другую зону․

Исключения из правила: когда участок может пересекать границы зон

Закон делает однозначное исключение: требование принадлежности к одной зоне не распространяется на земельные участки‚ границы которых в установленных Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами случаях могут пересекать границы территориальных зон․

Основные основания для пересечения границ (ссылка на ЗК РФ и спецзаконы):

1. Линейные объекты: Земельные участки‚ образуемые под линейные объекты (трубопроводы‚ линии электропередачи‚ коммуникации‚ дороги‚ железные дороги)‚ часто проходят через несколько территориальных зон․ Их границы определяются трассой‚ а не границей зоны (ст․ 11‚ 15 ЗК РФ‚ ФЗ «Об электроэнергетике»‚ ФЗ «О трубопроводном транспорте» и др․)․
2. Объекты особого назначения: Участки под объекты обороны‚ безопасности‚ атомной отрасли и др․‚ где режим секретности или специфика объекта диктует иные границы․
3. Межселенные территории: Особенности зонирования на межселенных территориях могут допускать иные подходы к границе участка и зоны․
4. Исторически сложившиеся границы: В отдельных случаях федеральными законами могут устанавливаться специальные режимы для участков‚ сформированных до введения действующих ПЗЗ․

Вне перечисленных случаев допуск пересечения границ зон границей участка недопустим и влечет правовые последствия (невозможность получения ГПЗУ‚ отказ в разрешении на строительство‚ признание несоответствия градостроительному регламенту)․

Порядок установления и изменения границ территориальных зон

Процедура установления границ регламентирована статьей 34 ГрК РФ․ При подготовке проектов правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

• Возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов разрешенного использования;
• Границ земельных участков‚ права на которые возникли до вступления в силу правил землепользования и застройки (принцип защиты добросовестных владельцев);
• Границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОС‚ охранные зоны‚ красные линии);
• Генерального плана муниципального образования․

Что делать‚ если участок попал в «две зоны» из-за ошибки ПЗЗ?

Если в действующих ПЗЗ границы зон проходят через существующий земельный участок (не являющийся исключением)‚ это является грубым нарушением ст․ 30 ГрК РФ․ В таком случае:

• Собственник может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ (исключение участка из одной из зон)․
• Можно обжаловать ПЗЗ в судебном порядке как противоречащие федеральному закону (ч․ 4 ст․ 30 ГрК РФ)․
• До исправления ПЗЗ возникают риски: выдача ГПЗУ с указанием двух зон (что порождает коллизию параметров застройки)‚ отказ в РАС‚ невозможность регистрации прав на построенное․

Судебная практика и правоприменение (2025–2026 гг․)

Судебная практика последовательно подтверждает императивный характер правила «один участок — одна зона»․ Ключевые правовые позиции:

• Недопустимость «нарезки» участка зонами: Суды отменяют решения органов местного самоуправления об утверждении ПЗЗ‚ если границы территориальных зон пересекают границы сформированных земельных участков без законных оснований (определения судов общей юрисдикции и арбитражных судов 2025–2026 гг;)․
• Последствия для ГПЗУ: Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) должен содержать сведения об одной территориальной зоне․ Если ПЗЗ содержат ошибку‚ выдача ГПЗУ с указанием двух зон является основанием для его обжалования․
• Несоответствие градостроительному регламенту: Согласно ч․ 4 ст․ 85 ЗК РФ‚ участок‚ попавший в две зоны‚ формально не соответствует градостроительному регламенту ни одной из них полностью‚ что блокирует реализацию прав на строительство․
• Изменение территориальной зоны: Перевод участка из одной зоны в другую возможен только через процедуру изменения ПЗЗ (публичные случания‚ согласования)‚ а не путем произвольного применения параметров другой зоны․

Практический алгоритм действий для собственника/инвестора

1. Проверка ПЗЗ: Перед покупкой или проектированием извлеките актуальную версию Правил землепользования и застройки и Карту градостроительного зонирования (доступны на сайте администрации муниципального образования или в ГИС ОГЗ — Государственной информационной системе градостроительной деятельности)․
2. Наложение границ: Наложите границы своего участка (по выписке из ЕГРН / координатам поворотных точек) на карту зонирования․ Убедитесь‚ что контур участка целиком лежит внутри контура одной территориальной зоны․
3. Анализ ВРИ и параметров: Изучите градостроительный регламент именно для этой зоны: виды разрешенного использования (основные/условно разрешенные)‚ максимальная площадь застройки‚ этажность‚ отступы от красной линии․
4. Если найдено пересечение (ошибка ПЗЗ):
   • Подготовьте заявление в администрацию МО о внесении изменений в ПЗЗ (с приложением выписки ЕГРН‚ межевого плана)․
   • При отказе, обращение в суд с иском о признании недействительными положений ПЗЗ / карты зонирования в части пересечения границ зон границей вашего участка․
5. Если участок — линейный объект / исключение: Убедитесь‚ что в ПЗЗ или в заключении об экспертизе проектной документации зафиксирован факт пересечения границ зон и определен порядок применения параметров (обычно применяются параметры зоны‚ где расположен основной функционал объекта‚ или параметры по проекту)․

Резюме

Принцип «один земельный участок — одна территориальная зона» (ч․ 4 ст․ 30 ГрК РФ) является гарантией правовой определенности в градостроительной деятельности․ Он исключает коллизии при определении видов разрешенного использования и параметров застройки․

Ключевые выводы:

• Границы зон на карте ПЗЗ не должны разрезать существующие земельные участки․
• Исключения строго ограничены перечнем случаев в ЗК РФ и спецзаконах (преимущественно — линейные объекты)․
• Нарушение правила влечет несоответствие участка градостроительному регламенту (ст․ 85 ЗК РФ) и создает преграды для получения ГПЗУ‚ РАС и ввода объекта в эксплуатацию․
• Исправление ошибок ПЗЗ возможно через процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки или в судебном порядке․

При проектировании и совершении сделок с недвижимостью всегда верифицируйте принадлежность участка к конкретной территориальной зоне по актуальной карте градостроительного зонирования․

Статья подготовлена на основе действующего на законодательства (ГрК РФ‚ ЗК РФ) и судебной практики․ Текст носит информационный характер и не является правовой консультацией․ Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или кадастровому инженеру․ Контактные данные специалистов: тел․ —*-‚ e-mail: *@**․ru․