Тема земельных участков, собственность на которые не разграничена, остается одной из самых сложных и обсуждаемых в российском земельном праве․ В границах города федерального значения Москвы эта проблема приобретает особую остроту из-за высокой плотности застройки, исторической сложившейся системы землепользования и активной межевальной деятельности․ Данная статья рассматривает правовую природу таких участков, порядок их учета, возможности приобретения в собственность и текущую судебную практику․

Понятие и правовая природа «неразграниченных» земель

Согласно разъяснениям правоприменительной практики (в частности, информации из системы ГАРАНТ․РУ от ), земельный участок относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена, в том случае, если:

• Участок сформирован в соответствии с требованиями действующего законодательства (имеет границы, выделен в натуре);
• Но право собственности (федеральной, субъекта РФ — города Москвы, или муниципальной) не зарегистрировано за соответствующим субъектом в ЕГРН․

Это означает, что земля существует как объект недвижимости (имеет кадастровый номер, границы), но в реестре прав (ЕГРН) в разделе «Право собственности» для данного объекта запись отсутствует․ Юридически такая земля находится в «серой зоне»: она не безхозяйная, но конкретный владелец (Город Москва или РФ) не зафиксирован․

Важно: Отсутствие записи о праве собственности в ЕГРН не делает землю «никчейной»․ В соответствии со ст․ 9 ЗК РФ и ст․ 218 ГК РФ, земельные участки в собственности Российской Федерации, субъектов РФ (в т․ч․ Москвы) и муниципалитетов подлежат обязательной государственной регистрации․ Неразграниченность, это правовой дефект, подлежащий устранению․

Нормативная база и разграничение полномочий в Москве

Ключевым документом, регулирующим вопросы разграничения владения землей в Москве, является Закон города Москвы от № 31 «О порядке осуществления и разграничения полномочий органами государственной власти города Москвы в сфере земельных отношений»․

Также применяются нормы Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), в частности:

• Статья 24 ЗК РФ — «Особенности предоставления в границах субъекта Российской Федерации ー города федерального значения Москвы смежных земельных участков․․․»․ Данная статья дает право собственникам зданий/сооружений приобретать смежные участки без торгов, если это предусмотрено проектом межевания территории для эксплуатации объектов․
• Статья 39․20 ЗК РФ — о предоставлении земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности, не предоставленных в пользование/аренду (в т․ч․ для индивидуального жилищного строительства, ЛПХ и т․д․)․

Бухгалтерский и кадастровый учет таких участков

С точки зрения учета (данные из Инструкции Минфина РФ № 157н, п․ 71, актуально на 2020–2026 гг․), земельные участки, по которым собственность не разграничена, учитываются особым образом:

1. По их кадастровой стоимости (если она определена)․
2. При отсутствии кадастровой стоимости — по стоимости, рассчитанной исходя из наименьшей кадастровой стоимости 1 кв․ м граничащего участка․
3. При невозможности определения и того, и другого — в условной оценке: 1 рубль за 1 кв․ м․

Это критически важно для муниципальных учреждений, казенных предприятий и органов власти Москвы, на балансе которых числятся такие участки․

Процедура образования участка из неразграниченных земель (Кадастровые работы)

Согласно практике кадастровых инженеров (например, ООО «РКЦ» и др․), процесс выделения такого участка в натуре выглядит следующим образом:

1. Подготовка межевого плана на образование земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности․
2. Подача заявления о государственном кадастровом учете (присвоение кадастрового номера, внесение границ в ЕГРН)․
3. Ключевой нюанс: Заявление о кадастровом учете может подаваться БЕЗ одновременного заявления о государственной регистрации права собственности РФ / Москвы / муниципалитета․ Это позволяет «зафиксировать» объект в кадастре, отложив вопрос о праве на потом․

Однако, на практике Росреестр (Письмо от № 06-09762-ЕМ/21) требует утверждения схемы расположения такого участка на кадастровом плане территории, что часто требует согласования с органом власти (Департаментом городского имущества Москвы — ДГИ Москвы или prefecture/prefecture)․

Приобретение в собственность: механизмы и риски

Приобретение смежных участков (ст․ 24 ЗК РФ)

Самый частый сценарий для москвичей — приобретение смежного участка под уже стоящим зданием/гаражом/сооружением․

• Условие: Участок должен быть в гос/мун․ собственности, не предоставлен другому лицу, и его использование предусмотрено проектом межевания территории для эксплуатации капитального объекта․
• Порядок: Без проведения торгов (аукционов)․
• Риск: Если собственность на смежном участке не разграничена (нет записи в ЕГРН у города Москвы), ДГИ Москвы может отказать в заключении договора купли-продажи до момента разграничения права (внесения записи о праве собственности Москвы в ЕГРН)․

Аукцион и прямая продажа (ст․ 39․20 ЗК РФ и др․)

Если участок не смежный, он выставляется на аукцион․ Но для проведения аукциона орган власти (ДГИ Москвы) должен быть зафиксирован как собственник․ Неразграниченность блокирует этот процесс․

Судебное разграничение (признание права)

Если администрация отказывает в предоставлении/продаже со ссылкой на «неразграниченность», заинтересованное лицо (арендатор, собственник смежного объекта) может обратиться в суд с иском о признании права собственности города Москвы на земельный участок (в целях последующего приобретения)․ Судебная практика по таким делам сложилась противоречивой, но тенденция — в пользу разграничения прав для обеспечения обращения земель․

Особенности распоряжения и аренды

Как отмечается в аналитических материалах («Принцип права», ), пользователи участков с неразграниченной собственностью часто не проходят полной кадастровой регистрации прав (аренды), так как арендодатель (собственник) не определен․

В Москве это ведет к следующим последствиям:

• Невозможность оформить аренду в Росреестре (нет арендодателя в ЕГРН)․
• Невозможность получить разрешение на строительство / ввод в эксплуатацию․
• Риск изъятия участка для государственных/муниципальных нужд без адекватной компенсации улучшений․

Порядок разграничения собственности (Алгоритм действий)

Для устранения статуса «неразграниченной собственности» в Москве обычно требуется следующий алгоритм:

Частые ошибки и мифы

Контакты и ведомства (для Москвы)

Для решения вопросов по разграничению собственности и последующему оформлению прав в Москве необходимо обращаться в:

• Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ Москвы) — главный орган управления муниципальным имуществом․
  • Адрес: г․ Москва, ул․ , д․ (приемная: тел․ —)
  • Сайт: dgi․mos․ru (раздел «Земля», «Предоставление участков»)
• Территориальные управления ДГИ (по округам/районам) — для работы с конкретными участками на месте․
• ГБУ «Московская кадастровая палата» — для получения выписок из ЕГРН, справок о кадастровой стоимости․
• МФЦ «Мои Документы» — для подачи заявлений на госрегистрацию (после готовности пакета документов от ДГИ)․

Резюме и рекомендации на 2026 год

1. Проверьте ЕГРН․ Закажите выписку на участок (по кадастровому номеру или адресу: г․ Москва, р-н *, ул․ , д․ )․ Если в разделе «Права» нет записи о собственнике (Россия / Москва / Муниципалитет), участок в зоне риска․
2. Не начинайте стройку/ремонт․ До разграничения права и оформления аренды/собственности любые капитальные вложения подлежат риску демолиции без компенсации․
3. Инициируйте разграничение через ДГИ Москвы․ Напишите официальное обращение (можно через Госуслуги или сайт ДГИ) с просьбой присвоить участок в собственность города Москвы для последующего предоставления вам (по ст․ 24 или 39․20 ЗК РФ)․
4. При отказе — в суд․ Если ДГИ бездействует или отказывает формально, подавайте иск о признании права собственности города Москвы на участок с целью его последующего предоставления вам․ Привлекайте кадастрового инженера как эксперта․
5. Учет стоимости․ Для балансодержателей: учитывайте такие участки по условной оценке (1 руб․/кв․м) или мин․ кадастровой стоимости соседей, пока право не зарегистрировано (Инструкция 157н)․

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией․ Законодательство и судебная практика меняются․ Для решения конкретного вопроса по адресу: г․ Москва, , д․ , рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу-земелисту или адвокату․

Дата актуализации информации: (с учетом изменений в ЗК РФ, ФЗ № 218, Законе Москвы № 31 и практике Росреестра на указанную дату)․