Земельно-хозяйственное устройство (ЗХУ) городов — это комплекс организационно-хозяйственных, технических, правовых и экологических мероприятий, направленных на рациональное использование, охрану и воспроизводство земель в границах городских поселений. Оно обеспечивает территориальную основу для жизнедеятельности населения, размещения промышленности, инфраструктуры, зеленых насаждений и историко-культурного наследия.

Исторический контекст и эволюция законодательства

Современная система ЗХУ городов сложилась в результате длительной эволюции земельного законодательства. Важным историческим этапом стал Земельный кодекс РСФСР от г. № 1103-I (утратил силу с вступлением в действие Земельного кодекса РФ 2001 г.).

Согласно статье 4 указанного Кодекса, все земли РСФСР подразделялись на 7 категорий по целевому назначению. Второй категорией выделялись «земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов)». Это закрепило специальный правовой режим земель внутри границ городов, отличный от сельскохозяйственных или промышленных земель за пределами поселений.

Статья 5 старого Кодекса регулировала порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую (например, при расширении границ города за счет земель сельскохозяйственного назначения), что являлось прообразом современных процедур изменения вида разрешенного использования (ВРИ).

На сегодняшний день основным регулятором выступают:

• Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от № 136-ФЗ — базовый закон, определяющий категорию «земли населенных пунктов» (ст. 7), виды разрешенного использования (ст. 78) и порядок предоставления земельных участков.
• Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) от № 190-ФЗ — регулирует территориальное планирование, зонирование, состав градостроительной документации (Генпланы, ППТ).
• Федеральный закон от № 78-ФЗ «О земельно-хозяйственном устройстве» — определяет виды работ по ЗХУ, компетенцию органов власти и порядок проведения проектов межевания, рекультивации и т.д.
• Региональные законы и местные нормативные правовые акты (Правила землепользования и застройки, схема территориального планирования).

Состав и структура земельного фонда города

В соответствии со ст. 83 ЗК РФ, к землям населенных пунктов относятся земельные участки, расположенные в границах городов. Внутри этой категории выделяют функциональные зоны (согласно ст. 84 ЗК РФ и Правилам землепользования):

1. Жилые зоны (индивидуальное, низкоэтажное, многоэтажное жилое строительство).
2. Зоны деловой и общественно-деловой застройки (административные здания, офисы, торговые центры).
3. Зоны промышленного производства (заводы, склады, энергообъекты).
4. Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (дороги, ЖД, аэродромы, подстанции, Водосточные системы).
5. Зоны особо охраняемых территорий и объектов (парки, скверы, заповедники, памятники истории/культуры).
6. Зоны рекреационного назначения (пляжи, санатории, стадионы).
7. Зоны сельскохозяйственного назначения (внутригородские ЛПХ, огородничество).
8. Зоны особого назначения (оборонные, космические, охранные зоны трубопроводов/ЛЭП).

Важно: Каждой зоне соответствует свой вид разрешенного использования (ВРИ) и условно разрешенное использование, устанавливаемые Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от № 540).

Основные элементы процесса ЗХУ в городе

Территориальное планирование и зонирование

Базой для ЗХУ служит Генеральный план городского округа и Проект планировки территории (ППТ). Они фиксируют:

• Границы города и зон с особыми условиями использования территорий (ЗОС).
• Красные линии улиц, проездов, площадей (границы общего пользования).
• Параметры застройки: коэффициент использования территории (КУТ), плотность застройки, предельная высота, отступы от границ.
• Распределение земель между категориями землепользователей (муниципальная, государственная, частная собственность).

Межевание и кадастровое учета

Ключевым этапом ЗХУ является межевание земельных участков — установление границ на местности с их фиксацией в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В городах это особенно актуально при:

• Формировании новых участков под строительство (аукционы, без аукциона).
• Уточнении границ существующих участков (устранение наложений, ошибок реестра).
• Объединении/разделении участков (репарцелляция).

Рекультивация и охрана земель

Согласно ФЗ № 78-ФЗ «О ЗХУ» (ст. 12, 13), в городах проводится рекультивация нарушенных земель (бывшие свалки, карьеры, промзоны) и защита земель от эрозии, заболачивания, загрязнения химическими веществами. Создаются санитарно-защитные зоны (СЗЗ) вокруг промышленных предприятий.

Обеспечение землей муниципальных нужд

ЗХУ обеспечивает формирование муниципального земельного фонда для размещения социальных объектов (школы, поликлиники, детсады), инженерной инфраструктуры и общественных зон. Порядок изъятия участков для государственных/муниципальных нужд регулируется гл. IV.1 ЗК РФ и ФЗ от № 239-ФЗ.

Современные инструменты и цифровизация (статус на 2026 г.)

На текущий момент ЗХУ городов неразрывно связано с цифровыми платформами:

• ГИС ОГК (Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельностью) — репозиторий градостроительной документации.
• Публичная кадастровая карта (Роскadastr) — визуализация границ участков, зон, ЗОС.
• Цифровые двойники городов (Urban Digital Twins), 3D-модели для симуляции сценариев развития территории, расчета инсоляции, ветровых потоков, нагрузки на инфраструктуру.
• Автоматизированные информационные системы (АИС) регионов — для мониторинга использования земель (нецелевое использование, незастройка в срок).

Актуальные проблемы и вызовы

Проблема	Описание	Направления решения
Нецелевое использование земель	Размещение складской логистики в жилых зонах, парковка на газонах, снос зеленых насаждений.	Усиление контроля (дроны, спутниковая съемка), штрафные санкции (ст. 8.8 КоАП РФ), приведение ВРИ в соответствие с фактом.
Дефицит земель под социальную инфраструктуру	Плотная застройка без закладки школ/садов, «точечная» застройка в существующих кварталах.	Обязательное предоставление земель под соцобъекты при изменении ВРИ/плотности (доли от нормативов), использование крыш/подземных пространств.
Сложность перевода земель в категорию «населенные пункты»	Долгие согласования (Минсельхоз, Росприроднадзор,лесхоз) при экспансии города.	Упрощение межведомственного взаимодействия через ГИС ОГК, внесение изменений в ст. 79 ЗК РФ (перевод категорий).
Проблемы межевания «старого фонда»	Участок, сформированные до 2001 г., часто не имеют точных границ в ЕГРН (спец. символ «без координат»).	Программы комплексного межевания за счет бюджета, безвозмездное уточнение границ для граждан.
Климатические риски	Паводки, подтопления, перепады грунтовых вод в низинных частях городов.

Порядок разработки проекта ЗХУ города

Процесс инициируется органом местного самоуправления (Администрацией города) и включает стадии:

1. Обоснование необходимости (анализ генерального плана, выявление проблем: наложение границ, отсутствие проездов, эрозия склонов).
2. Назначение исполнителя (конкурс/аукцион среди лицензированных кадастровых инженеров/землеустройственных организаций).
3. Сбор исходных данных (выписки ЕГРН, генплан, ППТ, схемы инженерных сетей, материалы аэросъемки).
4. Полевые работы (геодезическая съемка, установка межевых знаков, инвентаризация зеленых насаждений, обследование грунтов).
5. Камеральная обработка и проектирование:
   • Схема организации территории (функциональное зонирование).
   • Проект межевания (границы новых/уточненных участков).
   • Проект рекультивации/мелиорации (при необходимости).
   • Ведомство площадей по категориям земель и видам использования.
6. Государственная экспертиза / Муниципальная экспертиза (в зависимости от масштаба и категории земель).
7. Публичные слушания (обязательны при изменении границ ЗОС, красных линий, ВРИ).
8. Утверждение проекта решением органа местного самоуправления (Совета депутатов / Главы администрации).
9. Внесение изменений в ЕГРН (подача межевого плана/схемы в МФЦ/Роскadastr).

Земельно-хозяйственное устройство городов — это не разовое действие, а непрерывный процесс управления городским территориальным активом. Переход от советской модели (ЗК РСФСР 1991 г., ст. 4, жесткое категориальное деление) к современной рыночной модели (ЗК РФ 2001 г., ГК РФ) потребовал перехода к гибкому зонированию, кадастровой точности и цифровому управлению.

Ключевые приоритеты ЗХУ на 2026 год и дальнейшее:

• Полное покрытие городской территории точными границами участков в ЕГРН (ликвидация «белых пятен»).
• Интеграция ЗХУ с мастер-планированием и стратегиями социально-экономического развития;
• Обеспечение доступности земель для ИЖС и Многоквартирного Жилого Строительства (МЖС) при сохранении экологического каркаса города.
• Внедрение BIM-технологий и цифровых двойников на стадии проектирования межевания и планировки.

Грамотно организованное ЗХУ является гарантом устойчивого развития городской среды, инвестиционной привлекательности территории и качества жизни граждан. Для получения консультаций по конкретным участкам рекомендуется обращаться в Архитектурно-градостроительное управление Администрации города * или к лицензированным кадастровым инженерам (реестр на сайте Роскadastr.ru).

---

Данная статья подготовлена на основе действующего на года законодательства РФ (ЗК РФ, ГК РФ, 78-ФЗ) с учетом исторического контекста (ЗК РСФСР 1991 г.). Не является правовым консультированием.