Эффективное управление муниципальной собственностью является одним из ключевых условий социально-экономического развития любого крупного города. Ростов-на-Дону, являясь столицей Юга России и центром Ростовской области, обладает значительным портфелем активов, который требует системного подхода к учету, оценке, использованию и приватизации. В данной статье рассматриваються правовые основы, организационная структура, ключевые направления деятельности и актуальные вызовы в сфере управления городским имуществом на .

Правовая и нормативная база

Деятельность по управлению муниципальной собственностью в Ростове-на-Дону строится на иерархии нормативных правовых актов:

• Федеральный уровень: Конституция РФ, ГК РФ (гл. 17, 18), ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» № 131-ФЗ, ФЗ «Об управлении государственной (муниципальной) собственностью» № 212-ФЗ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.
• Региональный уровень: Законы Ростовской области, регулирующие вопросы местного самоуправления и земельных отношений.
• Местный уровень: Устав города Ростова-на-Дону, решения Ростовской-на-Дону городской Думы, распоряжения и приказы Главы администрации города, административные регламенты.

Ключевым локальным нормативным актом, регламентирующим процедуры, является Положение об управлении муниципальной собственностью городского округа город Ростов-на-Дону, утверждаемое Думой города. Оно определяет порядок формирования реестра имущества, проведения инвентаризации, сдачи в аренду, продажи и безвозмездного перевода активов.

Организационная структура управления

Система управления в городе имеет трехуровневую структуру:

Орган представительной власти

Ростовская-на-Дону городская Дума осуществляет полномочия собственника от имени городского округа. В ее компетенцию входит:

• Утверждение программы управления и распоряжения муниципальным имуществом.
• Принятие решений о приватизации, безвозмездном переходе и сдаче в аренду ценных активов.
• Контроль за эффективностью использования имущества (через Счетную палату и профильные комиссии).

Исполнительно-распорядительный орган (Администрация города)

Прямое управление имуществом осуществляет Администрация города через профильные департаменты. Центральную роль играет Департамент экономики.

Важное кадровое изменение: В 2024–2025 годах директором Департамента экономики был назначен Денис Полюбин. Под его руководством департамент отвечает за формирование реестра муниципального имущества, организацию аукционов по сдаче в аренду/продаже, мониторинг договорной дисциплины и взаимодействие с Росреестром по учету прав.

Также задействованы:

• Департамент архитектуры и градостроительства (земельные участки, объекты недвижимости).
• Департамент жилищно-коммунального хозяйства (жилищной фонд).
• Департамент земельных отношений и кадастра.

Учреждения и казенные предприятия

Операционное управление отдельными группами активов (рынки, нежилые помещения, автостоянки, инженерные сети) часто делегируется муниципальным казенным предприятиям (МКУ) и учреждениям, например:

• МКУ «Управление муниципальной недвижимостью» (название условное, фактическое название — *).
• МКУ «Ростовские рынки» / специализированные учреждения по управлению торгово-рыночной инфраструктурой.

Состав и структура муниципального имущественного портфеля

Муниципальная собственность Ростова-на-Дону включает в себя разнородные активы, которые условно делятся на категории:

Ключевые направления деятельности (2023–2026 гг.)

Приведение земельного фонда в порядок и борьба с незаконной оккупацией

Это один из приоритетных векторов работы Администрации. Проблема «самозайма» земель под спонтанными рынками, автосервисами, складами и индивидуальным строительством остается острой.

Резонансный судебный прецедент (июль 2024 г. / данные ТАСС): Суд в Ростове-на-Дону удовлетворил иски администрации и обратил в собственность муниципалитета земли под незаконными рынками, расположенными на территории города. Это решение стало важным сигналом для недобросовестных участников и инструментом возвращения активов в городскую казну.

• Проводится систематическая работа по выявлению незаконных строений (с использованием данных КАС «Город», спутникового мониторинга, рапортов инспекторов).
• Осуществляется судебная защита прав города: подача исков об устранении препятствий, об обращении в собственность, о демолиции.
• Освобожденные участки передаются в оборот для аукционов или под социальные нужды.

Цифровизация и прозрачность (ЕРМИ, ЭТП, ГИС)

Полный переход на электронный документооборот и аукционные площадки:

• Ведение Единого реестра муниципального имущества (ЕРМИ), обязательное условие для любого действия с активом.
• Проведение 100% аукционов по сдаче в аренду и продаже через Электронные торговые площадки (ЭТП) (РТС-Тендер, Сбербанк-АСТ и др.).
• Интеграция с ГИС «Реформа ЖКХ», Росреестром, налоговой службой для автоматического обновления данных.
• Открытые данные: реестр имущества, планы приватизации, реестр аукционов опубликованы на официальном портале администрации (www.rostov-gorod.ru — раздел «Имущественные отношения»).

Оптимизация арендного портфеля и работа с дебиторской задолженностью

Аренда — основной источник доходов в неналоговую часть бюджета (после налогов).

• Переход на рыночные ставки: Постепенное приведение ставок арендной платы к оценочной стоимости (по отчетам оценочной стоимости, действующим 6 месяцев).
• Долгосрочные аренды (до 49 лет): Для объектов, требующих капитальных вложений (реконструкция исторических зданий, строительство на вольных участках).
• Работа с дебиторами: Внедрен регламент претензионно-исковой работы. За 2024–2025 гг. взыскано более * млн руб. задолженностей по аренде. Применяются меры: расторжение договоров, обращение взыскания на имущество арендаторов, внесение в реестр недобросовестных поставщиков/арендаторов.

Программа приватизации и безвозмездного перевода

Утверждается ежегодно Думой города. Основные тренды:

• Приватизация нежилых помещений в собственность арендаторов (предварительное право выкупа).
• Продажа в собственность квартир из фонда СНА жильцам (по желанию).
• Безвозмездный перевод земель и зданий в собственность региона (области) под объекты регионального значения (больницы, университеты, дороги) и федерального значения.
• Ограничение приватизации объектов стратегического значения (сети инженерии, парки, береговые полосы Дона).

Управление долями в Уставных капиталах (МУП/АО)

Город является акционером/участником ряда крупных компаний:

• ПАО «Ростовводоканал» (доля города %).
• МУП «Ростовтеплоэнерго» / ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону» (доля города %).
• МУП «Ростовский пассажиравтотранспорт» (РПАТ) и др.

Задачи: назначение представителей в советы директоров/наблюдательные советы, контроль за исполнением инвестиционных программ, получение дивидендного дохода в бюджет (план на 2026 г. — * млн руб.).

Проблемные зоны и вызовы

1. Неполнота реестра (ЕРМИ): Несмотря на инвентаризацию, часть объектов (особенно старых сетей, малых архитектурных форм, земель под ними) не внесена в реестр или имеет неточные характеристики (площадь, категория земель, вид разрешенного использования).
2. Износ фонда: Значительная часть зданий (школы, поликлиники, жилые дома фонда СНА, инженерные сети) имеет износ *% и требует колоссальных инвестиций в капремонт/реконструкцию, которых не хватает за счет арендных платежей.
3. Конфликты границ и ВРИ: Пересечение границ муниципальных участков с лесным фондом, водным фондом (Дон, Темерник), красной линой, частной собственностью. Долгое согласование схем расположения объектов (СМО) задерживает аукционы.
4. Недобросовестные арендаторы: Схемы «транзитной» аренды, субаренда без согласия города, использование не по назначению (склад вместо торговли, производство вместо офиса).
5. Кадровый дефицит: Нехватка квалифицированных юристов, оценочников, земельных кадастровых инженеров в штате Департамента экономики и подведомственных МКУ. Нагрузка на специалиста: * договоров/исков в год.

Стратегические инициативы и планы на 2026–2028 гг.

Проект «Цифровой двойник муниципального имущества»

Создание GIS-платформы, интегрирующей 3D-модели зданий, слои земельных участков, инженерных сетей, договоров аренды и платежей. Позволит в режиме реального времени видеть: загрузку объектов, дебиторскую задолженность по карте, свободные участки для инвестиций.

Инвестиционная привлекательность через имущество

Формирование «Банка инвестиционных проектов» на базе муниципальных активов. Предложение инвесторам пакетов: «земельный участок + разрешение на строительство + ТУ + готовность к подключению сетей» по итогам аукционов с условиями инвестиционной программы (обязательство построить за N лет).

Реновация торгово-рыночной инфраструктуры

После судебных побед за возвратом земель под спонтанными рынками (см. п. 4.1), планируется не просто сдача земель под торги, а создание современных кластеров: агро-парков, фуд-кортов, логистических хабов с высокой архитектурной качеством и парковками.

Монетизация неэффективных активов

Продажа на аукционах объектов, не используемых для муниципальных нужд и не приносящих доход (неликвиды): старые гаражи, нежилые помещения в аварийных домах, доли в небольших ООО, не связанных с городским хозяйством.

Контроль и отчетность

Прозрачность управления обеспечивается через:

• Годовой отчет Главы администрации перед Думой о результатах управления имуществом (публикуется на сайте).
• Счетная палата города — проведение аудитов эффективности использования отдельных групп активов (например, аудит рынков 2023 г., аудит нежилого фонда 2024 г.).
• Прокуратура города — надзор за законностью сделок, обращения имущества в собственность, проведения аукционов.
• Общественный контроль — через Общественный совет при Главе администрации, публичные слушания по программам приватизации и большим сделкам.

Контактная информация для обращений (справочно)

Граждане и организации могут обращаться по вопросам аренды, выкупа, выявления беспризорного имущества, сообщений о незаконной оккупации:

• Администрация города Ростова-на-Дону
• Адрес: г. Ростов-на-Дону, площадь Советов, д. (здание Администрации).
• Департамент экономики (отдел управления имуществом / отдел земельных отношений):
• Телефон справочника/приемной: +7 (863) -*- (доб. *).
• Официальный сайт: rostov-gorod.ru → Разделы: «Деятельность» → «Имущественные отношения», «Земельные отношения», «Инвестиции».
• Электронная приемная (Госуслуги / портал администрации) — для подачи заявлений на предоставление имущества в аренду/свободное пользование, выкуп, сообщений о нарушениях.
• Единый колл-центр администрации: * (многофункциональная линия).

Управление муниципальной собственностью Ростова-на-Дону проходит этап качественной трансформации: от пассивного хранения активов к активному инвестиционному управлению. Ключевые достижения последних лет, это возвращение в городскую собственность значительных земельных массивов через судебную практику (в т.ч. под бывшими спонтанными рынками), цифровизация процессов через ЕРМИ и ЭТП, жесткая работа с дебиторской задолженностью.

Однако сохраняются системные риски: высокий износ социальной инфраструктуры, сложность правового оформления «исторических» объектов, необходимость баланса между доходной частью бюджета и социальной доступностью имущества. Дальнейшее развитие стратегии требует углубления межведомственного взаимодействия, внедрения IT-инструментов аналитики (BI-системы) и повышения профессионального уровня кадрового потенциала Департамента экономики и подведомственных организаций.

Статья подготовлена на основе открытых данных официального портала Администрации города Ростова-на-Дону, материалов заседаний Ростовской-на-Дону городской Думы, отчетов Счетной палаты города и информационных агентств (ТАСС и др.) по состоянию на . Персональные данные и контакты частично замаскированы в соответствии с политикой конфиденциальности.