Одна из самых частых ситуаций на практике — семья приобрела жильё без использования материнского капитала (на собственные средства, в ипотеку без господдержки), но хочет добровольно определить доли детям в квартире или доме. В этой статье разберём, как правильно составить соглашение об определении долей, какие документы понадобятся и приведём образец документа.
Чем отличается соглашение без материнского капитала
Ключевое отличие, отсутствие обязательства перед государством. Когда жильё покупается с использованием средств материнского (семейного) капитала, выделение долей детям становится обязанностью в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и п. 8 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от № 862.
Если же маткапитал не использовался, родители выделяют доли детям добровольно — по сути, это дарение долей в праве общей собственности. Такое соглашение:
- составляется в простой письменной форме;
- не требует обязательного нотариального удостоверения (кроме случаев отчуждения доли несовершеннолетнего);
- подлежит государственной регистрации перехода права в Росреестре.
Когда соглашение оформляется без нотариуса
Простая письменная форма допустима, если:
- родители являются единственными собственниками жилья и передают доли детям из своей собственности;
- соглашением определяются доли всех членов семьи одновременно, и после выделения оставшаяся часть остаётся в совместной или долевой собственности супругов;
- нет необходимости отчуждать долю, принадлежащую несовершеннолетнему (тогда потребуется нотариус и согласие органов опеки).
Нотариальное удостоверение обязательно, если сделка связана с отчуждением доли несовершеннолетнего собственника либо если стороны сами хотят дополнительной юридической защиты.
Как определить размер долей
Закон не регламентирует конкретный размер долей при добровольном выделении — он определяется по соглашению сторон. На практике применяются два подхода:
- Равные доли всем членам семьи. Например, в семье с двумя детьми каждому выделяется по 1/4 доли.
- Доли пропорционально вложенным средствам. Актуально, если часть жилья всё же оплачена субсидией — тогда доля каждого ребёнка не должна быть меньше его пропорциональной части в сумме субсидии.
Необходимые документы
- паспорта родителей (например, Иванов И. И., паспорт 45* № **);
- свидетельства о рождении всех детей;
- свидетельство о заключении брака (при наличии);
- выписка из ЕГРН на жилое помещение;
- соглашение об определении долей — в 3 экземплярах (по числу сторон и один для Росреестра);
- квитанция об уплате госпошлины.
Образец соглашения
СОГЛАШЕНИЕ об определении размера долей в праве общей собственности на жилое помещение
г. Москва «___» ________ 20___ г.
Гражданин РФ Петров Пётр П, паспорт серия 45 № , выдан * (далее — Сторона-1), и гражданка РФ Петрова Анна А, паспорт серия 45 № , выдан * (далее — Сторона-2), совместно именуемые «Стороны», действуя также от имени своих несовершеннолетних детей:
- Петрова Максима П, «__» ____ 20__ г. р., свидетельство о рождении серия № ;
- Петровой Дарьи П, «__» ____ 20__ г. р., свидетельство о рождении серии * № ,
заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
Сторонам на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: г. Москва, ул. , д. , кв. , общей площадью кв. м, кадастровый номер 77:::: (выписка из ЕГРН от «__» ____ 20__ г. № **).
Стороны договорились определить доли в праве общей собственности на указанное жилое помещение следующим образом:
- Сторона-1 — 1/4 доля;
- Сторона-2 — 1/4 доля;
- несовершеннолетний Петров М. П. — 1/4 доля;
- несовершеннолетняя Петрова Д. П. — 1/4 доля.
Соглашение считается заключённым с момента его подписания сторонами. Право общей долевой собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН.
Настоящее соглашение составлено в простой письменной форме в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Подписи сторон:
Сторона-1: __________ /Петров П. П./
Сторона-2: __________ /Петрова А. А./
Порядок регистрации
- Подготовьте документы и подпишите соглашение в 3 экземплярах.
- Обратитесь в МФЦ или Росреестр (подача возможна и через Госуслуги).
- Оплатите госпошлину за регистрацию права.
- После регистрации получите выписку из ЕГРН с указанием права собственности каждого члена семьи.
Важные нюансы
- Если жильё приобреталось с материнским капиталом, невыделение долей детям влечёт возврат средств, судебные иски и возможные правовые последствия — обязательство исполняется в течение 6 месяцев после снятия обременения.
- Доли выделяются всем детям на момент оформления соглашения, включая совершеннолетних, если речь идёт о маткапитале.
- Продать квартиру, где собственниками являются несовершеннолетние, можно только с согласия органов опеки и попечительства.
- Если жильё в ипотеке, до погашения кредита выделение долей может потребовать согласования с банком;