Досрочное прекращение арендных отношений — распространённая ситуация в деловой практике. Если стороны пришли к обоюдному решению завершить сотрудничество, оптимальный способ — заключить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. В статье разберём, как правильно составить документ, какие пункты обязательно включить, и приведём образец.
Правовые основания
Расторжение договора по соглашению сторон регулируется следующими нормами Гражданского кодекса РФ:
- ст. 450 ГК РФ — договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором;
- ст. 452 ГК РФ — соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и сам договор (если договор аренды заключался в письменной форме, то и соглашение оформляется письменно);
- ст. 622 ГК РФ — при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в надлежащем состоянии;
- ст. 651 ГК РФ — если договор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации (срок от года), то и прекращение обременения необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Когда составляется соглашение
Соглашение о прекращении договора аренды нежилого помещения оформляется в случаях, когда:
- арендатору больше не нужно помещение (переезд, закрытие бизнеса, сокращение площадей);
- арендодатель планирует продать объект или сдать его другому арендатору;
- стороны договорились о досрочном завершении отношений по любой иной причине;
- истёк срок договора, но требуется зафиксировать факт возврата помещения и отсутствие претензий.
Обязательные пункты соглашения
Чтобы документ имел юридическую силу и защищал интересы обеих сторон, в него следует включить:
- Реквизиты сторон — наименования организаций, ФИО представителей, документы, на основании которых они действуют (устав, доверенность).
- Ссылку на основной договор — номер и дату договора аренды нежилого помещения, который расторгается.
- Дату прекращения договора — конкретный момент, с которого обязательства сторон прекращаются.
- Порядок возврата помещения, срок передачи и обязательное составление акта приёма-передачи (возврата) с указанием технического состояния помещения.
- Взаимные расчёты — порядок оплаты последнего месяца (полностью или пропорционально дням фактического пользования), возврат обеспечительного платежа (депозита), погашение задолженности.
- Отсутствие претензий — формулировка о том, что стороны не имеют друг к другу претензий (либо перечень сохраняющихся обязательств).
- Регистрационные действия — если договор был зарегистрирован в Росреестре, указывается обязанность сторон обратиться для погашения записи об обременении.
Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения
СОГЛАШЕНИЕ № ___
о расторжении договора аренды нежилого помещения
г. Москва «___» __________ 20___ г.
Общество с ограниченной ответственностью «Вектор», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Иванова Петра Сергеевича (паспорт: серия 45* № 215, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. ), действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Альфа», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице директора Смирновой Анны Владимировны (тел.: +7 (9) —*), действующей на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
Расторгнуть Договор аренды нежилого помещения № 45 от 24 августа 2024 г. (далее — Договор) с момента подписания настоящего Соглашения.
Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного помещения Арендодателю по акту возврата. В акте возврата указывается техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
Арендатор обязуется передать, а Арендодатель — принять помещение в срок до «___» __________ 20___ г. по акту приёма-передачи.
Арендная плата за последний месяц пользования помещением начисляется пропорционально количеству дней фактического пользования; Обеспечительный платёж в размере ______ руб. возвращается Арендатору в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания акта возврата помещения.
Стороны подтверждают отсутствие взаимных претензий по Договору, за исключением обязательств, предусмотренных настоящим Соглашением.
Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Если Договор подлежал государственной регистрации, Стороны обязуются в течение 10 (десяти) рабочих дней обратиться в орган Росреестра для погашения регистрационной записи об обременении.
Реквизиты и подписи сторон:
Арендодатель: ООО «Вектор», ИНН 77, ОГРН 115, юр. адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. , оф. *, р/с 40702* в ПАО «Банк», к/с 30101.
_______________ / Иванов П.С. /
Арендатор: ООО «Альфа», ИНН 77, ОГРН 118, юр. адрес: г. Москва, ул. Образцовая, д. , оф. , р/с 40702* в ПАО «Банк», к/с 30101*.
_______________ / Смирнова А.В. /
Акт возврата помещения
К соглашению обязательно прилагается акт приёма-передачи (возврата) помещения, в котором фиксируются:
- адрес и кадастровый номер помещения;
- техническое состояние (отделка, инженерные системы, окна, двери);
- показания счётчиков электроэнергии, воды, тепла;
- перечень передаваемых ключей и имущества;
- выявленные недостатки (при наличии) и порядок их устранения.
Регистрация прекращения аренды в Росреестре
Если договор аренды заключался на срок более одного года и прошёл государственную регистрацию, сторонам необходимо:
- подать заявление в Росреестр (лично, через МФЦ или в электронном виде);
- приложить соглашение о расторжении;
- дождаться погашения записи об обременении в ЕГРН.
Без этой процедуры обременение продолжит числиться за объектом, что может создать проблемы при продаже или повторной сдаче помещения в аренду.
Типичные ошибки при составлении
- отсутствие ссылки на конкретный договор (номер и дата);
- неурегулированный вопрос с обеспечительным платежом и последним месяцем аренды;
- отсутствие акта возврата помещения, из-за этого арендатору могут предъявить претензии по состоянию объекта позднее;
- забытая регистрация прекращения обременения в Росреестре;
- подписание соглашения лицом без надлежащих полномочий (без доверенности).
Соглашение о прекращении договора аренды нежилого помещения — простой, но юридически значимый документ. Главное, чётко зафиксировать дату расторжения, порядок возврата помещения и взаиморасчётов, а также подписать акт приёма-передачи. При зарегистрированном договоре не забудьте погасить обременение в Росреестре. Приведённый образец можно адаптировать под конкретную ситуацию, однако при крупных сделках рекомендуется привлечь юриста для проверки документа.