При планировании строительства или реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) на земельном участке в Москве необходимо учитывать ряд предельных параметров, установленных законодательством. Одним из ключевых понятий является разрешенная площадь застройки и связанные с ней показатели — максимальный процент застройки и плотность застройки земельного участка.
Нормативная база
Основные требования закреплены в статье 38 Градостроительного кодекса РФ, которая определяет предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства. К ним относятся:
- предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, в т;ч. их площадь;
- минимальные отступы от границ земельных участков, определяющие места допустимого размещения зданий и сооружений;
- предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;
- максимальный процент застройки в границах земельного участка — отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей площади участка.
Кроме того, в градостроительном регламенте могут устанавливаться иные предельные параметры. В Правилах землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) дополнительно определяется допустимая плотность застройки земельного участка.
Максимальный процент застройки и плотность застройки: в чем разница
Важно не путать два разных предельных параметра:
Максимальный процент застройки
Показывает, какую долю площади земельного участка могут занимать здания и сооружения «в плане» (по пятну застройки). Например, если установлен максимальный процент застройки 60%, это означает, что здания могут занимать не более 60% площади участка.
Плотность застройки земельного участка
Этот параметр рассчитывается как отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены или могут быть расположены на участке (в квадратных метрах), к площади земельного участка (в гектарах).
Как рассчитывается суммарная поэтажная площадь
Под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей, включая:
- технический и мансардный этажи;
- цокольный этаж — если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра;
- площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов;
- веранды, лоджии и балконы;
- наружные застекленные галереи и переходы в другие здания.
Площадь измеряется в габаритах наружных стен по внешнему обмеру. При этом площадь многосветных помещений, пространство между лестничными маршами шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв. м включаются в расчет только в пределах одного этажа (п. 1.4.3.2 постановления №120-ПП от ).
Важный нюанс: если в ЕГРН вносится площадь по внутренним обмерам наружных стен, то для расчета плотности застройки в Москве используется площадь по внешним обмерам наружных стен по всем этажам, кроме подземных.
Где узнать параметры для конкретного участка
Предельные параметры устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Чтобы узнать допустимые значения для своего участка, необходимо:
- Определить территориальную зону участка по ПЗЗ Москвы (можно воспользоваться публичными геопорталами города).
- Изучить градостроительный регламент соответствующей зоны — в нем указаны максимальный процент застройки, плотность, этажность и отступы.
- При необходимости заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Практические рекомендации
Перед началом проектирования рекомендуется обратиться к профильным специалистам — кадастровым инженерам и юристам по градостроительным вопросам. Например, консультации по расчету плотности застройки и подготовке техпланов оказывают профильные организации Москвы (адрес: г. Москва, ул. Летниковская, д. 11/, тел. +7 (495) -**-15). Стоимость подготовки технического плана, по информации из открытых источников, составляет порядка 65 тыс. руб., дополнительный техплан на гараж или баню, около 30 тыс. руб.
Среди экспертов в данной области упоминаются специалисты З. С. Косаруков (директор по правовым вопросам) и М. С; Чуприн (кадастровый инженер), публикующие материалы о расчете плотности застройки в Москве.
Разрешенная площадь застройки земельного участка в Москве определяется совокупностью параметров: максимальным процентом застройки, плотностью застройки, предельной этажностью и минимальными отступами. Все они закреплены в градостроительных регламентах ПЗЗ Москвы на основании статьи 38 ГрК РФ. Корректный расчет этих показателей, с учетом внешних обмеров зданий и особенностей подсчета поэтажной площади — является обязательным условием законного строительства и успешной регистрации объекта в ЕГРН.