Договор аренды нежилого помещения — один из самых распространённых документов в предпринимательской деятельности. Однако срок его действия не бесконечен, и по истечении этого срока сторонам необходимо решить: расторгать договор или продлить его. В этой статье подробно разберём, как правильно пролонгировать договор аренды нежилого помещения, какие существуют способы продления, и приведём образец дополнительного соглашения.
Что такое пролонгация договора аренды
Пролонгация — это продление срока действия договора на новый период. Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определённый договором. По истечении этого срока отношения сторон могут быть:
- прекращены (договор расторгается, помещение возвращается арендодателю);
- продлены на новый определённый срок (по соглашению сторон);
- возобновлены на неопределённый срок (если арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает — п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Способы пролонгации договора аренды
Наиболее надёжный и распространённый способ. Стороны подписывают дополнительное соглашение к основному договору, в котором указывают новый срок действия. Важно: форма соглашения должна соответствовать форме самого договора аренды. Если договор подлежал государственной регистрации (срок аренды от 1 года), то и дополнительное соглашение о продлении необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Автоматическая пролонгация
Договором может быть предусмотрено, что по истечении срока его действия он автоматически продлевается на новый срок (равный первоначальному или иной), если ни одна из сторон в согласованный срок не уведомит контрагента об отказе от продления. Пример формулировки:
«Если ни одна из сторон не заявит о своём намерении расторгнуть настоящий Договор не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока его действия, Договор считается продлённым на тех же условиях на следующие 11 (одиннадцать) месяцев».
Обратите внимание на судебную практику: арбитражные суды признавали, что арендатор не пропустил срок уведомления, если арендодатель получил его не позднее чем за семь дней до окончания срока договора (постановление ФАС Московского округа от ).
Преимущественное право арендатора
Добросовестный арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), если арендодатель планирует и дальше сдавать помещение. Для этого арендатору следует письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор в срок, указанный в договоре.
Образец дополнительного соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № 1
к договору аренды нежилого помещения от «___» _______ 20__ г. № ___
г. Москва «___» _______ 20__ г.
Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Иванова И. И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Петрова П. П., действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:
- Стороны договорились продлить срок действия Договора аренды нежилого помещения от «___» _______ 20__ г. № ___ на срок 11 (одиннадцать) месяцев, то есть до «___» _______ 20__ г.
- Пункт ___ Договора изложить в следующей редакции: «Настоящий Договор действует до «___» _______ 20__ г.»
- Остальные условия Договора, не затронутые настоящим Дополнительным соглашением, остаются неизменными.
- Настоящее Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
- Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
Адреса, реквизиты и подписи сторон:
Арендодатель: ООО «», ИНН 77, КПП 77*, юр. адрес: г. Москва, ул. , д. , р/с 40702* в ПАО «*», к/с 30101, БИК 0445.
Генеральный директор _____________ /Иванов И. И.**/
Арендатор: ООО «», ИНН 77, КПП 77*, юр. адрес: г. Москва, ул. , д. , р/с 40702* в ПАО «*», к/с 30101, БИК 0445.
Директор _____________ /Петров П. П.**/
Важные нюансы при пролонгации
- Срок 11 месяцев. Договоры аренды недвижимости на срок менее года не подлежат государственной регистрации, поэтому стороны часто заключают договор на 11 месяцев с автоматической пролонгацией. Такой договор может быть пролонгирован на прежних условиях путём заключения дополнительного соглашения.
- Регистрация. Если суммарный срок аренды после продления составит год и более, дополнительное соглашение подлежит регистрации в Росреестре.
- Сроки уведомления. Внимательно следите за сроками, установленными договором для уведомления о продлении или отказе от него, — пропуск срока может лишить вас права на пролонгацию.
- Изменение условий. При продлении можно скорректировать арендную ставку, порядок оплаты ремонта и иные условия — все изменения фиксируются в дополнительном соглашении.
- Форма документа. Дополнительное соглашение оформляется в той же форме, что и основной договор.
Пролонгация договора аренды нежилого помещения, несложная процедура, если соблюдать требования закона и условия самого договора. Оптимальный вариант — заблаговременно направить арендодателю уведомление о намерении продлить договор и подписать дополнительное соглашение по приведённому выше образцу. Это защитит интересы обеих сторон и позволит избежать споров в будущем.
Обратите внимание: статья носит информационный характер. Для решения конкретных юридических вопросов рекомендуется обратиться к профильному юристу.