Дата актуальности информации:
Постоянное бессрочное пользование, это одно из вещных прав на чужой земельный участок, предусмотренное ст. 20 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Оно позволяет юридическим лицам (и в исключительных случаях — физическим лицам) владеть и пользоваться землей без ограничения срока, не являясь собственниками.
В городе Москве, где стоимость земли одна из самых высоких в стране, данный правовой режим имеет свою специфику. Исторически сложилось так, что значительная часть земель в ведении государственных учреждений, предприятий и организаций закреплена именно за этим правом.
Законодательная база
- Конституция РФ (ст. 9, 36);
- Земельный кодекс РФ (ст. 20, 39.20, 39.21, 44, 45);
- Гражданский кодекс РФ (ст. 265, 268.1);
- Федеральный закон от № 101-ФЗ «Об обращении земельных участков в собственность лиц, имеющих их в постоянном (бессрочном) пользовании, в пожизненном наследуемом владении, в безвозмездном пользовании и в аренде»;
- Закон города Москвы от № 58 «О порядке обращения в собственность земельных участков, находящихся в ведении (распоряжении) органов местного самоуправления города Москвы»;
- Постановления Правительства Москвы и приказы Департамента городского имущества (ДГИ Москвы).
Кто может быть правообладателем в Москве?
Согласно ч. 2 ст. 20 ЗК РФ, право постоянного бессрочного пользования могут иметь:
- Государственные и муниципальные учреждения (казенные, бюджетные, автономные), для обеспечения их деятельности (школы, больницы, музеи, администрации округов и т.д.).
- Казенные предприятия (ФГУП, МУП и др.).
- Физические лица — только в случаях, предусмотренных законом (например, члены КФХ, дачно-строительных кооперативов, получившие участки до вступления в силу ЗК РФ 2001 г., или в порядке наследования прав). Примечание: новые участки физлицам в постоянное пользование не предоставляються.
Важно: Коммерческие организации (ООО, АО, ИП) не могут быть субъектами права постоянного бессрочного пользования. Для них предусмотрена аренда или выкуп в собственность.
Особенности правового режима в г. Москве
Отсутствие платы за пользование
В отличие от аренды, за постоянное бессрочное пользование землеустроительная плата (арендная плата) не взимается. Однако правообладатель обязан платить земельный налог (НК РФ, ст. 388), так как налогоплательщиками по земельному налогу признаются владельцы участков и лица, имеющие право постоянного бессрочного пользования.
Ограничения в распоряжении правом
Правообладатель не может:
- Продавать, дарить, закладывать под залог сам земельный участок;
- Сдавать его в аренду (субаренду) без согласия собственника (города Москвы), если иное не установлено законом;
- Вносить вклад в уставный капитал иным лицам земельного участка.
Может: строить объекты недвижимости (при наличии разрешения), сдавать в аренду построенные здания/сооружения, передавать право пользования зданиями вместе с правом пользования участком при передаче предприятия в аренду (ст. 271 ГК РФ).
Привязка к назначению земель
Участок должен использоваться строго по целевому назначению (виду разрешенного использования), установленному актом предоставления и градостроительным регламентом Москвы. Нецелевое использование — основание для досрочного прекращения права (ст. 284 ГК РФ, ст. 56 ЗК РФ).
Оформление и государственная регистрация
С 2013 года (ФЗ № 79) права на землю подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре (ЕГРН).
Этапы оформления (для вновь предоставляемых участков — редкий случай):
- Решение органа власти (Департамента городского имущества Москвы / ДГИ) о предоставлении участка.
- Землеустройство (межевание) — подготовка плана межевания кадастровым инженером.
- Внесение сведений в ЕГРН о новом объекте недвижимости (участке).
- Государственная регистрация права постоянного бессрочного пользования.
- Выдача выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права до 2016 г.).
Для уже существующих участков (предоставленных до 2001 г. или ранее) часто требуется проведение уточнения границ (межевания) для приведения границ в соответствие с реальностью и внесения в ЕГРН.
Перевод в собственность (Приватизация)
Это ключевая тема для Москвы. Согласно ФЗ № 101 и Закону Москвы № 58, правообладатели постоянного бессрочного пользования имеют преимущественное право выкупа участка в собственность.
Кто и как может выкупить:
- Муниципальные учреждения и МУП: Выкуп возможен по решению органа власти (префектуры/ДГИ) за рыночную стоимость или по кадастровой стоимости (в зависимости от категории земель и категории правообладателя, часто со скидкой для соц. сферы).
- ФГУП и федеральные учреждения: Выкуп ведется в порядке, установленном федеральным законодательством (часто через Роснедвижимость/Росимущество).
- Физические лица (дачники, садоводы, КФХ): Имеют право на бесплатную приватизацию («дачный амнистия» / ст. 39.20 ЗК РФ) или выкуп по кадастровой стоимости (ст. 39.21 ЗК РФ), если участок предоставлен до вступления в силу ЗК РФ.
Пример из практики (маскированные данные):
ТУ Росимущества в городе Москве предоставило Национальному исследовательскому * (ИНН ) право постоянного бессрочного пользования земельным участком площадью кв. м., расположенным по адресу: г. Москва, ул. , д. **, для размещения объекта науки. В 2024-2025 гг. организация инициировала процедуру выкупа в собственность по кадастровой стоимости согласно ст. 44 ЗК РФ и ФЗ № 101. Процедура согласования с ДГИ Москвы заняла около 6 месяцев.
Прекращение права
Право прекращается (ст. 284 ГК РФ, ст. 45 ЗК РФ) в случаях:
- Свободной воли правообладателя (заявление в Росреестр);
- Выкупа участка в собственность (право прекращается, возникает право собственности);
- Ликвидации правообладателя (юридического лица);
- Принудительного изъятия для государственных/муниципальных нужд (с возмещением убытков);
- Судебного решения о нецелевом использовании или порче земли.
Главные риски и проблемы на практике (Москва)
| Риск / Проблема | Описание | Рекомендация |
|---|---|---|
| Отсутствие межевания (границ в ЕГРН) | Большинство участков, закрепленных в 90-е/00-е, имеют неточные границы («нет границ» в выписке). Это блокирует выкуп, строительство, сделки с зданиями. | Заказать межевание у лицензированного кадастрового инженера, согласовать границы с соседями и ДГИ, внести в ЕГРН. |
| Несоответствие ВРИ (вида разрешенного использования) ГПЗУ/ППЗ | Акт предоставления старого образца указывает назначение «под нужды предприятия», а ППЗ требует конкретный ВРИ (классификатор 2014/2020 г.). | Подать заявление в ДГИ Москвы на уточнение ВРИ или изменение вида разрешенного использования (если позволяет зонирование). |
| Нарушение красной линии / зон с особым режимом | В Москве часто проходят ЗОУИТ, охранные зоны сетей, красной линии проспектов, пересекающие участки. | Проверить участок на Публичной кадаровой карте и в ГИС ОГД Москвы перед любыми действиями. |
| Налоговая нагрузка | Земельный налог в Москве рассчитывается по кадастровой стоимости (ставка 0.3% ‒ 1;5% в зависимости от категории). Для крупных участков — существенные суммы. | Проверить правильность определения кадастровой стоимости. При завышении — оспорить в Комиссии/суде. |
| Сложность выкупа для ФГУП/Федеральных учреждений | Требуется согласование с Роснедвижимостью, Минфином, получение заключения об оценке. Процесс может затянуться на годы. | Заручиться поддержкой курирующего министерства/ведомства, нанять опытного юриста/оценщика. |
Постоянное пользование vs Аренда vs Собственность: сравнительная таблица
| Признак | Постоянное бессрочное пользование | Аренда (срочная) | Собственность |
|---|---|---|---|
| Срок | Бессрочный | До 49 лет (обычно до 10-25 лет) | Бессрочный |
| Плата за землю | Нет (только налог) | Арендная плата (ежегодно) | Нет (только налог) |
| Продажа участка | Невозможно | Невозможно (только право аренды) | Возможно |
| Залог участка | Невозможно | Невозможно | Возможно |
| Строительство | Возможно (с разрешениями) | Возможно (с разрешениями арендодателя) | Возможно |
| Перевод в собственность | Право выкупа (приоритетное) | Право выкупа (после истечения срока/условий) | Уже в собственности |
| Субъекты | Гос/мун. учреждения, казенные предпр., физлица (искл.) | Все (юрлица, ИП, физлица) | Все |
Актуальные тенденции 2024-2026 гг. в Москве
- Тотальное межевание: ДГИ Москвы инициирует массовое уточнение границ участков гос/мун. учреждений для приведения ЕГРН в порядок.
- Цифровизация: Подача заявлений на выкуп, уточнение ВРИ, согласование межевания переходит в электронный вид через портал mos.ru и ЛК Росреестра.
- Оптимизация фонда: Город заинтересован в переводе участков в собственность эффективных правообладателей или в изъятии неиспользуемых/нецелево используемых земель для реализации инвестиционных проектов (ренотация, стройка метро, МЦД).
- Строгий контроль нецелевого использования: Работают комиссии по контролю за использованием земель (при префектурах и ДГИ). Штрафы по ст. 8.8 КоАП РФ для юрлиц до 700 000 руб. или конфискация права.
Пошаговая инструкция: Что делать правообладателю прямо сейчас?
- Получите актуальную выписку из ЕГРН на участок (электронную на сайте Росреестра или через МФЦ/Госуслуги). Проверьте: есть ли границы, верен ли ВРИ, нет ли обременений (арест, залог здания).
- Проверьте актуальность акта предоставления. Если документ утерян, восстановите копию в архиве ДГИ Москвы или в ведомстве-предоставляющем (для ФГУП — в Роснедвижимости/Росимуществе).
- Оцените необходимость выкупа в собственность. Если планируете крупное строительство, привлечение инвестиций, залог имущества — собственность обязательна. Если просто эксплуатируете здание, постоянное пользование достаточно, но налог платите.
- При необходимости — закажите межевание. Выберите кадастрового инженера, работающего с гос. заказчиками (знает требования ДГИ).
- Подготовьте пакет документов для выкупа (если решение принято): заявление, устав, выписка ЕГРН, план межевания, решение органа власти (для мун. учреждений — префектуры/ДГИ).
- Подайте документы через МФЦ или ЛК Росреестра на регистрацию перехода права (покупка-продажа по решению органа власти).
Право постоянного бессрочного пользования в Москве остается важнейшим инструментом обеспечения землей социальной инфраструктуры, науки, культуры и гос. предприятий. Оно дает стабильность (бессрочность) и экономию (нет арендных платежей), но накладывает ответственность за налогообложение, целевое использование и оформление границ.
Стратегическая рекомендация: Для организаций, планирующих долгосрочное развитие, привлечение кредитов под залог недвижимости или реструктуризацию — перевод участка в собственность является приоритетной задачей. Для стабильно функционирующих бюджетных учреждений без планов расширения — поддержание права постоянного пользования в актуальном состоянии (с межеванием и верным ВРИ) является достаточным минимумом.
Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство меняется (актуально на ). Для принятия решений обратитесь к квалифицированным юристам по земельному праву или в Департамент городского имущества города Москвы (адрес: г. Москва, ул. , д. , тел. —).
Полезные ссылки (официальные ресурсы):
- Официальный портал Мэра и Правительства Москвы (mos.ru) — раздел «Земля и недвижимость» -> «Предоставление земельных участков».
- Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).
- Федеральная служба по государственной регистрации, кадастру и картографии (Росреестр).
- Публичная кадастровая карта — проверка границ, ВРИ, кадастровой стоимости.
- ГИС ОГД Москвы — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), ППЗ, красные линии.