Преимущественное право выкупа, это закреплённая в статье 250 ГК РФ возможность участника общей долевой собственности приобрести долю, которую другой сособственник намерен продать постороннему лицу. Чтобы право было реализовано корректно, продавец обязан письменно уведомить остальных владельцев, а те, в свою очередь, должны выразить согласие на выкуп либо отказаться от него. Ниже разберём, как правильно составить заявление (уведомление), приведём образец и практические рекомендации.
Когда возникает преимущественное право выкупа
Правило действует при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Оно не применяется, если:
- доля продаётся другому участнику общей собственности;
- доля передаётся по договору мены, ренты или в порядке наследования;
- речь идёт о продаже всей квартиры целиком (а не доли);
- доля реализуется с публичных торгов (в отдельных случаях, предусмотренных законом).
Участники общей собственности имеют один месяц (для недвижимости) на принятие решения о выкупе. Если в течение этого срока никто не изъявил желания приобрести долю, продавец вправе продать её третьему лицу.
Что обязательно указать в заявлении (уведомлении)
В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, необходимо указать:
- Ф.И.О. продавца (сособственника, отчуждающего долю) и его адрес;
- Ф.И.О. адресата, участника долевой собственности, которому направляется уведомление;
- Полный адрес объекта недвижимости (город, улица, дом, квартира);
- Описание доли — размер в виде дроби (например, 1/3) или процента от общей площади;
- Цену выкупа в рублях — именно за эту сумму предлагается приобрести долю;
- Иные существенные условия сделки (порядок расчётов, сроки);
- Срок, в течение которого решается вопрос о преимущественном приобретении;
- Дату составления и подпись.
Важно: цена и условия, предложенные сособственникам, не должны отличаться от тех, по которым доля будет продана третьему лицу. Иначе сделка может быть оспорена в суде.
Образец заявления (уведомления) о продаже доли с преимущественным правом выкупа
Уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности
Кому: Иванову Ивану Ивановичу,
проживающему по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв.
(сособственнику доли в праве собственности на квартиру)
От: Петрова Петра Петровича,
проживающего по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. ,
тел.: +7 (9) —
УВЕДОМЛЕНИЕ
Я, Петров Пётр Петрович, являюсь собственником 1/2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. , общей площадью * кв. м (кадастровый номер: 77::*:).
Настоящим уведомляю Вас о намерении продать принадлежащую мне долю за 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей на следующих условиях: расчёт — безналичным переводом в течение 10 банковских дней с даты подписания договора купли-продажи.
В соответствии со статьёй 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки принадлежащей мне доли квартиры по указанному выше адресу за указанную цену и на указанных условиях.
Прошу в течение одного месяца с даты получения настоящего уведомления сообщить о своём решении: о намерении выкупить долю либо об отказе от преимущественного права покупки. В случае неполучения ответа в указанный срок я буду вправе продать долю третьему лицу.
Подпись: _____________ / Петров П.П. /
Образец заявления об отказе от преимущественного права покупки
Если сособственник не желает выкупать долю, он оформляет отказ (желательно нотариально):
Нотариусу г. Москвы Сидоровой А.В.
от Иванова Ивана Ивановича,
проживающего по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. ,
паспорт: серия 45* № *
ЗАЯВЛЕНИЕ
Я, Иванов Иван Иванович, являясь участником общей долевой собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. , настоящим заявляю, что полностью отказываюсь от преимущественного права покупки 1/2 доли в праве общей собственности на указанную квартиру, принадлежащей Петрову Петру Петровичу, предлагаемой к продаже за 3 500 000 рублей, о чём я был уведомлён «___» _________ 2026 г.
Дата, подпись.
Как правильно вручить уведомление
Чтобы впоследствии доказать факт извещения сособственников, используйте один из надёжных способов:
- Через нотариуса, передача заявления соответствующего содержания через нотариуса является одним из самых надёжных вариантов извещения;
- Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес регистрации сособственника;
- Лично под подпись — с отметкой о получении на втором экземпляре уведомления;
- Через Госуслуги (в отдельных случаях, если доля отчуждается с нотариальным удостоверением).
Типичные ошибки и судебная практика
- Занижение или завышение цены в уведомлении по сравнению с реальной сделкой — основание для перевода на покупателя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ) в течение трёх месяцев;
- Притворные сделки, например, оформление дарения вместо купли-продажи. Так, апелляция указала, что совокупность сделок скрывала возмездное отчуждение доли, а доказательств экономической обоснованности дарения в условиях конфликта и финансовых трудностей представлено не было (Постановление Пятнадцатого ААС от № 15АП-5061/23 по делу № А32-21729/2022);
- Отсутствие доказательств вручения уведомления — сделка может быть оспорена;
- Продажа доли несовершеннолетнего — требуется разрешение органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки от имени ребёнка.
Можно ли уступить преимущественное право третьему лицу?
Нет. Преимущественное право покупки неотчуждаемо: уступка преимущественного права выкупа третьему лицу законом не допускается. Сособственник может лишь сам воспользоваться правом либо отказаться от него.
Краткие выводы
- Уведомление составляется в письменной форме с указанием адреса объекта, размера доли, цены и условий выкупа.
- Срок для принятия решения сособственниками — один месяц.
- Самый надёжный способ извещения — через нотариуса.
- Отказ от преимущественного права оформляется письменно, желательно нотариально.
- Цена и условия для сособственников и третьих лиц должны быть идентичны.
Обратите внимание: приведённые образцы носят информационный характер. Перед совершением сделки рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу, поскольку законодательство и судебная практика могут изменяться.