Соглашение о задатке — это важный юридический документ, обеспечивающий исполнение обязательств по основной сделке (чаще всего — договору купли-продажи недвижимости)․ В Казахстане оформление задатка регулируется Гражданским кодексом Республики Казахстан (ГК РК), в частности статьями, касающимися обеспечения обязательств (ст; 335–341 ГК РК)․ Ниже представлен подробный разбор правил составления, обязательных условий и типовой образец документа с учетом судебной практики и актуальных требований на 2024–2026 годы․
Понятие и правовая природа задатка по законодательству РК
Согласно п․ 1 ст․ 335 ГК РК, задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в качестве доказательства заключенного договора и обеспечения его исполнения․
- Функция доказательства: подтверждает факт заключения предварительного или основного договора․
- Функция обеспечения: гарантирует исполнение обязательств․
- Функция платежа: зачет в счет исполнения обязательства (например, в счет цены квартиры)․
Ключевое отличие от аванса: в случае неисполнения договора задаток подлежит возврату в двойном размере (если виноват получатель) или остается у получателя (если виноват дающий)․ Аванс же возвращается в полном размере независимо от причин расторжения (если иное не предусмотрено договором)․
Обязательные условия соглашения о задатке
Для юридической силы документа (ст․ 152, 153 ГК РК) он должен содержать:
- Место и дату составления (город, число, месяц, год)․
- Полные сведения о сторонах:
- Для физлиц: ФИО, ИИН, документ удостоверения личности (тип, номер, кем выдан, когда), адрес места жительства (* маскировка персональных данных при публикации)․
- Для юрлиц: Наименование, БИН, адрес места нахождения, данные уполномоченного представителя (доверенность № , выдана )․
- Предмет обеспечения: ссылка на конкретный договор (например, «Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № * от *» или намерение заключить основной договор на определенных условиях)․
- Размер задатка: сумма в тенге (цифрами и прописью)․ Важно: сумма не должна быть несоразмерно высокой по сравнению с ценой объекта (суд может уменьшить её по ст․ 341 ГК РК)․
- Порядок и срок передачи: наличные (с распиской) или безналичный расчет (реквизиты счета получателя *)․
- Последствия неисполнения: прямое указание на применение п․ 2 ст․ 335 ГК РК (двойной возврат / удержание)․
- Сроки действия соглашения / срок заключения основного договора․
- Подписи сторон с расшифровкой․
Типовой образец соглашения о задатке (Вариант для недвижимости)
в обеспечение заключения Договора купли-продажи недвижимого имущества
г․ «» 202__ г․
Мы, нижеподписавшиеся:
Продавец: (ФИО), ИИН , удостоверение личности № , выдано , проживающий по адресу: *, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Покупатель: (ФИО), ИИН , удостоверение личности № , выдано , проживающий по адресу: *, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
Продавец получает от Покупателя, а Покупатель передает Продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере () тенге 00 тиынов․
Задаток выдается в обеспечение обязательств Сторон по заключению Договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры/дома/земельного участка), расположенного по адресу: , кадастровый номер , площадь * кв․м (далее — «Объект»)․
Цена Объекта по предстоящему Договору купли-продажи составляет () тенге 00 тиынов․ Сумма задатка зачисляется в счет оплаты цены Объекта․
ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗАДАТКА
Задаток передан Покупателем Продавцу в момент подписания настоящего Соглашения:
- в наличной форме (под роспись в экземпляре Соглашения Покупателя);
- безналичным путем перечисления на банковский счет Продавца: ИИК , БИК , банк (подтверждается выпиской/чеком)․
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН И СРОКИ
Стороны обязательны подписать Договор купли-продажи не позднее «» 202__ г․
Продавец гарантирует, что Объект не находится в залоге, аренде, не обременен правами третьих лиц, не является предметом спора в суде․
В случае отказа Покупателя от заключения Договора купли-продажи, задаток остается у Продавца․
В случае отказа Продавца от заключения Договора купли-продажи, Продавец обязан вернуть Покупателю задаток в двойном размере (в сумме тенге) в течение календарных дней после письменного требования Покупателя․
Если Договор не заключен по обстоятельствам, за которые ни одна из Сторон не отвечает, задаток возвращается Покупателю в однократном размере․
РАСХОДЫ ПО ОФОРМЛЕНИЮ
Расходы, связанные с нотариальным удостоверением настоящего Соглашения (при желании сторон), а также гошпошлинами за регистрацию права собственности в будущем, Стороны распределяют следующим образом: * (например, поровну / за счет Покупателя)․
ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Споры решаются путем переговоров․ В случае неудачи — в суде по месту нахождения недвижимости (или по месту жительства ответчика)․
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящее Соглашение составлено в * экземплярах, имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой Стороны, один — для нотариуса/ЦОН при регистрации)․
Изменения и дополнения действительны только в письменной форме и при подписании обеими Сторонами․
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
ПРОДАВЕЦ:
ФИО:
ИИН:
Адрес:
Тел․:
Подпись: _____________ / * /
ПОКУПАТЕЛЬ:
ФИО:
ИИН:
Адрес:
Тел․:
Подпись: _____________ / * /
Особенности оформления в 2024–2026 гг․: актуальные нюансы
Нотариальное удостоверение: обязательно или нет?
По общему правилу (ст․ 153 ГК РК), сделки могут совершаться в простой письменной форме, если иное не установлено законом․ Для соглашения о задатке нотариальное удостоверение не является обязательным требованием закона․
Однако эксперты настоятельно рекомендуют его:
- Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие обременений на недвижимость (запрос в Центр регистрации *)․
- Удостоверенное нотариально соглашение имеет большие доказательственные силы в суде (не требует дополнительного доказывания подлинности подписей)․
- Нотариус разъясняет стороны последствия ст․ 335 ГК РК (п․ 3 типового образца выше), что исключает споры о «непонимании условий»․
Электронная форма и ЦОН
С развитием «электронного правительства» в РК стороны могут оформить предварительный договор (включающий условия задатка) через ЦОН (Центр обслуживания населения) или портал eGov․kz с использованием ЭЦП (электронной цифровой подписи)․ Это придает документу силу, равную нотариальному, и автоматически фиксирует время передачи средств (если платеж прошел через СБП/банк с пометкой «задаток»)․
Налоговые последствия
- Для физлиц-резидентов РК: получение задатка как части цены не является отдельным налоговым объектом (НДФЛ удерживается при получении дохода от продажи, если срок владения менее года)․
- Если сделка сорвалась и задаток удержан/возвращен в двойном размере — это может считаться доходом/убытком․ Необходимо фиксировать основание возврата (акт приема-передачи денег, судебное решение)․
Расписка о получении задатка: обязательный приложение
Даже если Соглашение подписано, отдельная расписка от Продавца о получении денег — критически важный документ для Покупателя (особенно при наличной оплате);
Образец расписки:
Деньги получены мною полностью, в наличной форме / на карту , претензий по получению данной суммы не имею․
«___» _____________ 202__ г․ Подпись: _____________ / /
Типичные ошибки и риски (разбор практики судов РК)
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Написание «Аванс» вместо «Задаток» в заголовке и тексте | Применяются правила об авансе (возврат 1:1), теряется гарантия двойного возврата․ | Явно указывать: «Сумма передана именно в качестве ЗАДАТКА по ст․ 335 ГК РК»․ |
| Отсутствие ссылки на конкретный объект или цену | Соглашение может быть признано незаключенным из-за неопределенности предмета (п․ 2 ст․ 153 ГК РК)․ | Обязательно: адрес, кадастровый номер, итоговая цена сделки․ |
| Передача денег без расписки / на карту без назначения платежа | Сложно доказать факт передачи и назначение платежа в суде․ | Расписка + в назначении платежа: «Задаток по соглашению от ДД․ММ․ГГГГ, квартира по адресу *»․ |
| Неустановленный срок заключения основного договора | Споры о «уместном сроке», риск бессрочного замораживания объекта․ | Жестко фиксировать дату: «Подписать ДКП до »․ |
| Игнорирование согласия супруга(и) Продавца | Риск оспаривания сделки вторым супругом (ст․ 33 СК РК, ст․ 223 ГК РК)․ | Получить нотариальное согласие супруга на получение задатка/продажу или подписать соглашение вместе․ |
Как расторгнуть соглашение и вернуть задаток?
Расторжение возможно:
- По взаимному согласию: стороны подписывают Соглашение о расторжении, Продавец возвращает задаток (в однократном размере, если вины нет, или не возвращает/возвращает в двойном — по договору сторон)․ Обязательна расписка о возврате․
- В одностороннем порядке (судебный): если другая сторона уклоняется от подписания ДКП․
- Покупатель подает иск о возврате задатка в двойном размере (если Продавец отказался)․
- Продавец оставляет задаток у себя (если Покупатель отказался) — обычно иски не требует, а ждет истечения срока․
- По основанию ст․ 341 ГК РК (судью): если задаток несоразмерно велик (например, 50% стоимости квартиры), суд может уменьшить его до размера реального ущерба․
Чек-лист перед подписанием (для Покупателя и Продавца)
- [ ] Проверена выписка из ГКН (госкорпуса нац․ кадастра) на объект — нет ли залогов, арестов, обременений? (Заказать на egov․kz или в ЦОН)․
- [ ] Проверена дееспособность и личность второй стороны (оригинал удостоверения личности, ИИН)․
- [ ] Соглашение составлено в 3 экземплярах (Покупатель, Продавец, Нотариус/Архив)․
- [ ] Сумма задатка адекватна рискам (обычно 5–10% от цены, но не менее 100–500 МРП для серьезности намерений)․
- [ ] Получена/подписана расписка о передаче денег в момент передачи․
- [ ] Указан конкретный срок заключения ДКП и последствия просрочки․
- [ ] Учтено согласие супругов (если недвижимость в совместной собственности)․
- [ ] Реквизиты для возврата задатка (ИИК Покупателя) зафиксированы в соглашении заранее․
Грамотно составленное Соглашение о задатке — это фундамент безопасной сделки по недвижимости в Казахстане․ Использование типовых бланков из интернета допустимо, но обязательна адаптация под конкретную ситуацию (учет обременений, ипотеки, материнского капитала, иностранных граждан)․
Рекомендация: При сделках с крупными суммами (недвижимость, бизнес) не экономьте на консультации юриста или нотариальном удостоверении; Стоимость услуг нотариуса (около 0․5–1 МРП за удостоверение + технические расходы) несоизмеримо ниже потерь от плохо составленного документа․
Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием․ Для решения конкретного вопроса обратитесь к профессиональному юристу, специализирующемуся на гражданском и жилищном праве РК․
Статья подготовлена на основе ГК РК, Закона РК «О нотариате», судебной практики ВС РК и открытых источников (Domclick, Otau․homsters, Kazakhstani Legal Forum, КонсультантПлюс) по состоянию на ․