Расторжение договора найма жилого помещения — это юридически значимое действие, которое требует соблюдения строгой письменной формы и, во многих случаев, государственной регистрации. Ниже представлена подробная статья, охватывающая правовые основы, порядок составления, обязательные реквизиты и типовую структуру документа с использованием маскированных персональных данных.

Правовые основания расторжения договора найма

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 450, 452) и Жилищным кодексом РФ (ст. 68, 83, 84), договор найма жилого помещения может быть расторгнут:

• По соглашению сторон (двусторонняя сделка), наиболее частый и безконфликтный вариант. Оформляется Соглашением о расторжении договора.
• В одностороннем порядке, если это прямо предусмотрено условиями договора или законом (например, ст. 68 ЖК РФ для социального найма: систематическая неуплата платы, порча жилья, использование не по назначению). В этом случае соглашение не требуется, достаточно направления официального уведомления (претензии).
• В судебном порядке — при наличии спора между сторонами (например, наниматель не согласен выезжать, или наймодатель отказывается подписывать соглашение). Оформляется исковым заявлением.

Важно: Если в договоре найма не прописан конкретный срок действия, он считается бессрочным (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Для прекращения такого договора по соглашению сторон обязательно составление письменного соглашения о расторжении.

Когда и почему нужно составлять Соглашение о расторжении?

Соглашение необходимо в следующих случаях:

1. Стороны договорились о досрочном прекращении отношений до истечения срока договора.
2. Договор бессрочный, и одна из сторон инициирует уход/выселение с согласия другой.
3. Требуется государственная регистрация прекращения права пользования (если договор был зарегистрирован в Росреестре — срок найма 1 год и более).

Документ составляется минимум в 2 экземплярах (по числу сторон). Если соглашение подлежит регистрации в Росреестре, готовится 3-й экземпляр для регистрирующего органа.

Структура и обязательные реквизиты Соглашения

Согласно ст. 450 ГК РФ и практике делопроизводства, документ должен содержать:

Шапка документа

• Наименование: «Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения».
• Место составления (город/населенный пункт): г. *.
• Дата составления: «___» _________ 202_ г.

Сведения о сторонах

Полные паспортные данные (для физлиц) или реквизиты регистрации (для юрлиц/МУ/ГУ). Персональные данные маскируются:

• Наниматель: (Ф.И.О.), паспорт серия № , выдан , код подразделения , прописка: г. , ул. , д. , кв. .
• Наймодатель: (Ф.И.О. или наименование организации), паспорт/ОГРН , адрес: г. , ул. , д. *.

Предмет соглашения (Ссылка на расторгаемый договор)

Точная идентификация договора, который прекращается:

• Наименование договора: «Договор найма жилого помещения» (социального / коммерческого).
• Номер договора: № *.
• Дата заключения: от «___» _________ 202_ г.
• Адрес жилого помещения: г. , ул. , д. , кв. (кадастровый номер: *:__:___:___).

Условия расторжения

1. Факт расторжения: «Стороны договорились расторгнуть Договор найма жилого помещения № * от «___» _________ 202_ г. по взаимному согласию с «___» _________ 202_ г.» (указывается конкретная дата).
2. Основание: «п. 1 ст. 450 ГК РФ / п. 1 ст. 68 ЖК РФ / условие № ___ Договора».
3. Согласия членов семьи (критично для соц. найма): «Расторжение осуществляется с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, зарегистрированных в данном помещении, список которых с паспортными данными прилагается (Приложение № 1)».

Расчеты и возвращение помещения

• Порядок расчетов за коммунальные услуги и найм на день расторжения (погашение долгов / возврат предоплаты).
• Ссылка на Акт приема-передачи жилого помещения (составляется отдельным документом, является неотъемлемым приложением).
• Состояние помещения на момент передачи (описание имущества, оставляемого в квартире, дефектов).

Регистрация в Росреестре (если применимо)

«Стороны обязуются в течение ___ дней обратиться в МФЦ/Росреестр для государственной регистрации прекращения права пользования жиловым помещением (если договор был зарегистрирован ранее). Расходы по госпошлине несет Наниматель / Наймодатель / поровну».

Заключительные положения и подписи

• Количество экземпляров.
• Адреса и контакты сторон для уведомлений (телефоны: +7 () —, email: @.).
• Подписи сторон с расшифровкой: ________________ / * /.

Типовой образец заполнения (Шаблон)

Необходимые приложения к Соглашению

Для полноценного оформления и регистрации рекомендуется прикрепить:

• Приложение № 1: Согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя. Обязательно для договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Содержит ФИО, паспортные данные (), подпись и дату.
• Приложение № 2: Акт приема-передачи жилого помещения. Фиксирует фактическую передачу ключей, показания приборов учета (воду, электричество, газ — кВт/ч, * м³), состояние отделки, наличие/отсутствие имущества наймодателя. Подписывается обеими сторонами.
• Квитанция о погашении задолженности / возврате залога. Если были денежные обязательства.
• Копии паспортов сторон (для представления в Росреестр/МФЦ);

Государственная регистрация прекращения права (ЕГРН)

Согласно ст. 609 ГК РФ и ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ, если договор найма был заключен на срок 1 год и более и подлежал государственной регистрации, то и расторжение такого договора подлежит регистрации в ЕГРН.

Порядок действий:

1. Подписание Соглашения в 3 экземплярах.
2. Составление Акта приема-передачи.
3. Оплата госпошлины (для физлиц — 350 руб. за запись об прекращении права, реквизиты на сайте Росреестра или Госуслуг).
4. Подача документов через МФЦ или лично в Росреестр (или через Госуслуги в электронном виде с ЭЦП).
5. Получение выписки из ЕГРН с отметкой о прекращении права.

Срок регистрации: 9 рабочих дней (через МФЦ) или 7 рабочих дней (напрямую в Росреестр).

Особенности для Договора социального найма

Расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) имеет нюансы:

• Требуется письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих в квартире.
• Наниматель должен быть обеспечен иным жилым помещением, соответствующим санитарным нормам (если расторжение инициирует наймодатель по основаниям ст. 83 ЖК РФ). При добровольном уходе наниматель сам обеспечивает себе жилье.
• Если наниматель, единственный жилец и у него нет другого жилья, выселение через суд возможно только с предоставлением другого жилья (ст. 84 ЖК РФ), но по соглашению сторон наниматель может отказаться от этого права добровольно.

Типичные ошибки при составлении

1. Отсутствие даты вступления в силу расторжения. Если дата не указана, считается дата подписания, что может создать путаницу с оплатой КУ.
2. Игнорирование согласия членов семьи. Для соц. найма это повод для признания сделки недействительной или отказа в регистрации.
3. Несоставление Акта приема-передачи. Без акта наймодатель не может доказать факт возвращения квартиры и показаний счетчиков.
4. Неуказание кадастрового номера. Обязателен для регистрации в Росреестре.
5. Устная договоренность. Расторжение письменного договора допускается только в письменной форме (ст. 450 ГК РФ).

Судебный порядок (кратко)

Если сторона не согласна на добровольное расторжение:

• Наймодатель подает исковое заявление (образец можно найти в справочно-правовых системах: КонсультантПлюс, Гарант, или на сайте суда).
• Основания: ст. 68 ЖК РФ (соц. найм), ст. 687 ГК РФ (коммерческий найм) — систематическая неуплата, порча имущества, поднайм без согласия.
• К иску прилагаются: копия договора, копия уведомления (претензии) с почтовой квитанцией, выписка из домовой книги/ЕГРН, чеки/квитанции о долгах.
• Судебные издержки (госпошлина, услуги юриста) взыскиваются с проигравшей стороны.

Грамотно составленное Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения — это гарантия правовой безопасности для обеих сторон. Оно фиксирует волю сторон, исключает будущие претензии по долгам за коммунальные услуги, состоянии имущества и срокам выселения. Обязательно используйте письменную форму, оформляйте Акт приема-передачи и, при необходимости, проходите регистрацию в Росреестре. При наличии сомнений или сложных правовых отношений (несовершеннолетние дети, споры о долях, приватизация) рекомендуется консультация с юристом, специализирующимся на жилищном праве.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Актуальность нормативных актов на дату . Персональные данные в примерах заменены маской (*) в целях безопасности.