Расторжение договора аренды нежилого помещения — это юридически значимое действие, требующее строгого соблюдения процедуры, установленной Гражданским кодексом РФ, самим договором и действующим законодательством. Неправильно оформленный документ может привести к финансовым потерям, судебным спорам и невозможности освободить или сдать помещение в срок. В этой статье мы подробно разберем, как составить уведомление или соглашение о расторжении, какие существуют основания, и предоставим структуру документа, удобную для переноса в Microsoft Word.

Правовые основания расторжения договора

Согласно ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть расторгнут:

• По соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) — самый безопасный и быстрый способ. Стороны подписывают дополнительное соглашение о расторжении.
• В одностороннем порядке (ст. 450, 619 ГК РФ) — если это предусмотрено законом или договором, либо в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.
• По требованию одной из сторон в судебном порядке — при наличии оснований, указанных в законе (например, систематическая неуплата аренды, использование не по назначению, существенное ухудшение состояния помещения).

Важно: Для нежилых помещений, переданных в аренду на срок более года, договор подлежит государственной регистрации (ст. 609, 674 ГК РФ). Соответственно, и расторжение такого договора также подлежит регистрации в Росреестре.

Основные виды документов для расторжения

Дополнительное соглашение о расторжении (по взаимному согласию)

Это оптимальный вариант. Документ подписывается арендодателем и арендатором в двух экземплярах. В нем фиксируются:

• Дата фактического прекращения отношений.
• Порядок расчетов (возврат залогового платежа, погашение долгов за коммунальные услуги).
• Условия передачи помещения (акт приема-передачи).
• Отказ от взаимных претензий.

Уведомление о расторжении (одностороннее)

Направляется другой стороне заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. Срок уведомления обычно составляет 3 месяца (если иное не установлено договором или законом для конкретных категорий аренды). В уведомлении обязательно указываются:

• Реквизиты договора (номер, дата).
• Конкретное основание (ссылка на пункт договора или статью ГК РФ).
• Требование освободить/вернуть помещение к определенной дате.

Исковое заявление (судебный порядок)

Подается, если вторая сторона игнорирует уведомление или не согласна с расторжением. К иску прилагаются: договор, уведомление с почтовыми квитанциями, акты осмотра, расчеты задолженности.

Структура документа для Word (Шаблон)

Ниже приведена универсальная структура Дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, которую можно скопировать в Word и заполнить своими данными. Конфиденциальные данные в примерах замаскированы;

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № *
к Договору аренды нежилого помещения № * от * г.

о расторжении Договора аренды нежилого помещения

г. * «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель:
ООО «» (ИП ), именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора * * *, действующего на основании Устава (Свидетельства о регистрации ИП), с одной стороны,

Арендатор:
ООО «» (ИП ), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора * * , действующего на основании Устава (Свидетельства о регистрации ИП), с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450, 619 ГК РФ и пунктом Договора аренды нежилого помещения № * от * г. (далее, «Договор»), заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА. Стороны договорились расторгнуть Договор аренды нежилого помещения № * от * г. по взаимному согласию сторон с «___» _________ 202_ г. (далее — «Дата расторжения»).
2. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ И ВОЗВРАТА ЗАЛОГА.
   • Арендатор обязуется полностью погасить задолженность по арендной плате за период до Даты расторжения включительно, а также по оплате коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, отопление и др.) до момента передачи помещения, не позднее «___» _________ 202_ г.
   • Арендодатель обязуется вернуть Арендатору залоговый платеж (обеспечительный платеж) в размере * () рублей 00 коп. в течение * календарных дней после подписания Акта приема-передачи помещения и получения квитанций об оплате коммунальных услуг за последний период.
   • Стороны подтверждают, что на Дату расторжения взаимных денежных претензий по Договору нет, за исключением указанных в п. 2.1.–2.2. настоящего Соглашения.
3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ.
   • Передача арендованного помещения, расположенного по адресу: г. , ул. , д. , пом. , этаж , площадь кв.м. (кадастровый номер: :::), производится по Акту приема-передачи арендованного помещения, составляемому в 2 (двух) экземплярах, который является неотъемлемым приложением к настоящему Соглашению.
   • Помещение передается в состоянии, соответствующем условиям Договора (с учетом нормального износа), очищенном от имущества Арендатора.
   • Ключи от помещения (в количестве * комплектов) передаются Арендодателю при подписании Акта.
4. РЕГИСТРАЦИЯ РАСТОРЖЕНИЯ (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО).
   • Стороны признают, что Договор подлежит государственной регистрации (срок аренды более 1 года). Расторжение Договора также подлежит государственной регистрации в ЕГРН.
   • Документы для регистрации (заявление по форме, настоящее Соглашение в 3 экземплярах, квитанция об оплате госпошлины) подает Арендодатель / Арендатор (подчеркнуть нужное) в течение * рабочих дней после подписания настоящего Соглашения.
   • Расходы по оплате госпошлины за регистрацию расторжения несет Арендатор / Арендодатель / поровну (подчеркнуть нужное).
5. ОТКАЗ ОТ ПРЕТЕНЗИЙ. Стороны заявляют, что с момента подписания настоящего Соглашения и исполнения обязательств по п. 2 и 3 не имеют друг к другу никаких претензий и требований по Договору.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
   • Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами.
   • Настоящее Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах (по одному для каждой Стороны и один для регистрирующего органа), имеющих одинаковую юридическую силу.
   • Во всем остальном, не урегулированном настоящим Соглашением, Стороны руководствуются нормами действующего законодательства РФ.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Акт приема-передачи помещения (Обязательное приложение)

Без акта приема-передачи расторжение считается неполным, а споры о сохранности имущества или показаниях счетчиков неразрешимы. Шаблон для Word:

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ №

г. «___» _________ 202_ г.

Составлен настоящий Акт в том, что Арендодатель (ООО «» / ИП * *) передало, а Арендатор (ООО «» / ИП * *) принял в аренду / вернул (подчеркнуть нужное) нежилое помещение по адресу: г. , ул. , д. , пом. , площадь * кв.м;

Состояние помещения:

• Стены: (без повреждений / есть сколы / требуется покраска).
• Пол: (ламинат/плитка/бетон, состояние: ).
• Потолок: (покрашен/натяжной/подвесной, состояние: ).
• Окна/Двери: (целы/имеются дефекты: ).
• Инженерные сети (водоснабжение, канализация, электрика, вентиляция, отопление): (исправны/неисправны: *).

Показания приборов учета на момент передачи:

Ключи переданы: входная дверь — шт., офисные двери — шт., иные — * шт.

Имущество Арендатора в помещении отсутствует / присутствует (перечень приложен).

Претензий по качеству помещения, комплектации и показаниям счетчиков Стороны не имеют.

АРЕНДОДАТЕЛЬ: _______________ / * *
М.П.

АРЕНДАТОР: _______________ / * *
М.П.

Особенности оформления в Microsoft Word

Для корректной работы с документом в Word рекомендуем:

1. Использовать стили заголовков (Заголовок 1, Заголовок 2) для автоматического оглавления (Ссылки → Оглавление).
2. Таблицы для реквизитов — так данные не «поплывут» при редактировании текста.
3. Поля документа: Левое — 3 см, Правое — 1.5 см, Верхнее/Нижнее, 2 см (ГОСТ Р 7.0.97-2016).
4. Шрифт: Times New Roman, 14 пт, межстрочный интервал 1.5.
5. Нумерация страниц снизу по центру (кроме титульного, если он есть).
6. Защита документа: перед отправкой контрагенту сохраните как PDF или используйте «Ограничить редактирование» (Только чтение / Заполнение форм), чтобы случайно не стереть реквизиты.

Пошаговая инструкция по расторжению

1. Изучите договор. Найдите раздел «Порядок расторжения», «Срок уведомления», «Штрафные санкции».
2. Подготовьте проект документа. Используйте шаблоны выше. Заполните все поля вместо масок (*).
3. Согласуйте текст с контрагентом (по email или мессенджерах), чтобы избежать лишних встреч.
4. Проведите инвентаризацию. Совместно осмотрите помещение, зафиксируйте дефекты, сфотографируйте показания счетчиков.
5. Подпишите документы. В 3 экземплярах (Соглашение + 2 Акта). Проставьте печати (если есть) и живые подписи.
6. Рассчитайтесь. Переведите/примите залог, погасите долги по КУ. Сохраните банковские квитанции;
7. Зарегистрируйте расторжение в Росреестре (если договор был зарегистрирован). Подайте документы через МФЦ или Госуслуги. Срок регистрации — до 9 рабочих дней (через МФЦ +2-3 дня).
8. Получите выписку из ЕГРН с отметкой о прекращении права аренды.

Типичные ошибки и риски

• Отсутствие Акта приема-передачи. Арендодатель может списать с залога ремонт, которого не было, или потребовать оплату КУ за период после уезда.
• Игнорирование регистрации. Если договор был зарегистрирован, а расторжение — нет, в ЕГРН висеть обременение. Новый арендатор не сможет зарегистрировать свой договор, а бывший арендатор рискует получать налоги/штрафы за чужое имущество.
• Устные договоренности. «Договорились по телефону» в суде не докажешь. Только письменная форма.
• Несоблюдение срока уведомления. При одностороннем расторжении нарушение 3-месячного срока (или срока из договора) приведет к тому, что суд признает уведомление недействительным.
• Неполные реквизиты. Отсутствие ИНН, ОГРН, адреса места нахождения в шапке делает документ уязвимым для оспаривания.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли расторгнуть договор до истечения срока без согласия арендодателя?

Только если это прямо прописано в договоре (пункт «Право одностороннего отказа») или есть грубое нарушение со стороны арендодателя (не предоставил помещение, не устранил дефекты, мешающим пользоваться). В остальных случаях — только по соглашению или через суд.

Что делать, если арендатор не выезжает после подписания соглашения?

Если в соглашении прописана дата передачи, а арендатор не ушел — подавайте иск о выселении (ст. 301 ГК РФ). Наличие подписанного соглашения и акта (даже одностороннего, составленного комиссией/уполномоченным) — ваше главное доказательство.

Нужно ли платить НДФЛ/НДС при возврате залогового платежа?

Возврат залогового платежа (обеспечительного) — это не доход, НДС не облагается. Но если залог зачислялся в доход арендодателя ранее (как штраф/пени), могут быть налоговые последствия. Консультируйтесь с бухгалтером.

Как расторгнуть договор, если арендатор пропал (не на месте, телефон не работает)?

Только через суд. Направьте уведомление на юридический и фактический адрес из договора заказным письмом. Возврат письма с пометкой «адресат не найден» / «просрочено хранение» — доказательство надлежащего уведомления для суда.

Грамотное оформление расторжения договора аренды нежилого помещения — залог вашей финансовой безопасности и спокойствия. Использование структурированного шаблона в Word позволяет избежать опечаток, пропусков обязательных реквизитов (адреса, кадастровые номера, реквизиты сторон) и ошибок в расчетах. Всегда фиксируйте достигнутые договоренности письменно, составляйте подробные акты приема-передачи с фотофиксацией и показаниями счетчиков, и не забывайте о государственной регистрации, если договор был зарегистрирован ранее.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. В сложных спорах рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу по недвижимости.