Покупка квартиры в новостройке — серьёзный шаг, требующий юридической грамотности. Одним из документов, с которым может столкнуться покупатель, является предварительный договор с застройщиком. В этой статье мы подробно разберём, что это за документ, чем он отличается от договора долевого участия (ДДУ), какие пункты он должен содержать, и приведём примерную структуру образца.
Что такое предварительный договор
Предварительный договор — это соглашение, в котором стороны обязуются заключить в будущем основной договор (договор долевого участия, договор купли-продажи и т.д.) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Правовое регулирование такого документа закреплено в ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
Долевое строительство — это сделка, в которой есть две стороны: застройщик и участник. Они заключают договор долевого участия, по которому застройщик обязуется построить дом и передать квартиру, а участник — оплатить её стоимость. Предварительный договор предшествует этой сделке и фиксирует намерения сторон.
Когда заключаеться предварительный договор
- Когда застройщик ещё не получил разрешение на строительство или не зарегистрировал право на земельный участок;
- Когда покупатель хочет «забронировать» конкретную квартиру до выхода проекта в продажу;
- Когда сторонам нужно время для подготовки документов к основной сделке;
- При продаже квартир по схемам, не подпадающим под 214-ФЗ (например, через ЖСК, что несёт повышенные риски).
Обязательные условия предварительного договора
Чтобы документ имел юридическую силу, в нём должны быть указаны:
- Реквизиты сторон: наименование застройщика (ООО «СтройИнвест», ИНН 7707, ОГРН 1157746), ФИО покупателя (Иванов И. И.), паспортные данные (серия 45 № );
- Предмет договора — обязательство заключить основной договор в определённый срок;
- Характеристики объекта: адрес строящегося дома (г. Москва, ул. Строителей, д. , корп. ), номер квартиры, площадь, этаж;
- Цена квартиры и порядок расчётов;
- Срок заключения основного договора — обязательное условие по ст. 429 ГК РФ. Если срок не указан, договор считается незаключённым;
- Ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора;
- Условия о задатке или авансе (если вносится предоплата).
Примерная структура образца
Предварительный договор № ___
г. Москва «___» _______ 20__ г.
ООО «СтройИнвест» в лице генерального директора Петрова П. П., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и Иванов Иван Иванович, паспорт 45 № , выдан ОВД района ** г. Москвы, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Стороны обязуются заключить в срок до «___» _______ 20__ г. договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. , кв. , общей площадью , кв. м.
Цена и порядок расчётов
Цена квартиры составляет * * * рублей. 2.2. Покупатель вносит задаток в размере * ** рублей в течение банковских дней с момента подписания настоящего договора.
Ответственность сторон
В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Заключительные положения
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Адреса и подписи сторон
Застройщик: ООО «СтройИнвест», юр. адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. , тел.: +7 (495) —*
Покупатель: Иванов И. И., адрес регистрации: г. Москва, ул. **, д. , кв.
Риски и рекомендации покупателю
- Проверьте застройщика: запросите учредительные документы, разрешение на строительство, проектную декларацию;
- Не путайте задаток и аванс: задаток при отказе покупателя от сделки остаётся у застройщика, а при вине застройщика возвращается в двойном размере;
- Помните: предварительный договор не даёт права собственности и не защищает так надёжно, как ДДУ, зарегистрированный в Росреестре;
- Остерегайтесь схем, где предварительный договор используется для обхода 214-ФЗ и эскроу-счетов;
- Перед подписанием покажите документ юристу по недвижимости.
Предварительный договор с застройщиком, полезный инструмент для бронирования квартиры и фиксации условий будущей сделки. Однако он не заменяет основной договор долевого участия и не даёт покупателю права собственности. Внимательно изучайте все пункты, проверяйте репутацию застройщика и при необходимости обращайтесь к профессиональному юристу — это убережёт вас от финансовых потерь.