Правовая основа: что говорит статья 170 ГК РФ

Статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правила о недействительности двух видов сделок:

• Мнимая сделка — сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Такая сделка ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
• Притворная сделка — сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку, в т.ч. на иных условиях. Она также ничтожна, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются правила, относящиеся к ней по существу (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Ключевое отличие ничтожной сделки от оспоримой: она недействительна с момента совершения независимо от признания её таковой судом. Однако на практике для применения последствий недействительности (возврата имущества, истребования его из чужого незаконного владения) обращение в суд с иском необходимо.

Типичные ситуации применения ст. 170 ГК РФ

• фиктивная продажа имущества должником родственникам с целью уклонения от взыскания долгов или вывода активов при банкротстве;
• оформление договора купли-продажи вместо фактического дарения (или наоборот);
• прикрытие договором займа фактически безвозмездной передачи денежных средств;
• отчуждение общего имущества супругов одним из них без согласия другого по формально заключённой сделке;
• сделки между взаимозависимыми лицами без реального исполнения (без передачи денег, имущества, без намерения исполнять обязательства).

Судебная практика (в т.ч. Постановление Президиума ВАС РФ от № 6136/11, определение ВС РФ от № 305-ЭС20-20961) указывает: о мнимости сделки свидетельствуют отсутствие реального исполнения, невостребование задолженности, продолжение пользования имуществом «продавцом», взаимозависимость сторон.

Образец искового заявления

В Ленинский районный суд г. Москвы
Адрес: 119, г. Москва, ул. Вавилова, д.

Истец: Иванов Иван Иванович,
адрес: г. Москва, ул. Примерная, д. , кв.
тел.: +7 (9) -*-*

Ответчик 1: Петров Пётр Петрович,
адрес: г. Москва, ул. Образцовая, д. , кв.

Ответчик 2: Сидорова Анна Сергеевна,
адрес: г. Москва, ул. Тестовая, д. , кв.

Третье лицо: Управление Росреестра по г. Москве

Цена иска: 5 000 000 (пять миллионов) рублей
Госпошлина: рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий её недействительности

Между мной, Ивановым И.И., и ответчиком Петровым П.П. существовали долговые обязательства по договору займа от № *, в соответствии с которым ответчик обязан возвратить мне денежные средства в размере 5 000 000 рублей. В установленный срок обязательство исполнено не было.

между ответчиком Петровым П.П. (продавец) и ответчиком Сидоровой А.С. (покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. , кв. , кадастровый номер 77::::*, за цену 100 000 (сто тысяч) рублей, что существенно ниже рыночной стоимости.

Указанная сделка является мнимой в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ, поскольку совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что подтверждается следующими обстоятельствами:

1. Ответчики являются близкими родственниками (взаимозависимыми лицами).
2. Цена договора многократно занижена относительно рыночной стоимости квартиры.
3. Доказательств фактической передачи денежных средств покупателем продавцу не имеется.
4. После государственной регистрации перехода права собственности ответчик Петров П.П. продолжает фактически проживать в спорной квартире и пользоваться ею.
5. Сделка совершена в период просрочки исполнения долгового обязательства перед истцом и направлена на вывод имущества с целью уклонения от взыскания.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка ничтожна. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, и каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167, 170 ГК РФ, ст. 131–132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

1. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от , заключённый между Петровым П.П. и Сидоровой А.С., в отношении квартиры по адресу: г. Москва, ул. Образцовая, д. , кв. .
2. Применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись о переходе права собственности в ЕГРН.
3. Взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.

Приложения:

• копия искового заявления для ответчиков и третьих лиц;
• копия договора займа от ;
• копия оспариваемого договора купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• доказательства родственных связей ответчиков;
• квитанция об уплате госпошлины;
• иные доказательства.

«___» __________ 20___ г. _____________ /Иванов И.И;/

Практические рекомендации

• Доказательства, ключ к успеху. Соберите доказательства отсутствия реального исполнения сделки: банковские выписки, показания свидетелей, сведения о фактическом проживании «продавца».
• Срок исковой давности. По требованиям о применении последствий ничтожной сделки срок составляет 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Если же иск подан контрагентом по ничтожной сделке, возражения о её недействительности рассматриваются независимо от срока давности (п. 71 Постановления Пленума ВС РФ № 25);
• Подсудность. Споры о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения имущества (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ).
• Обеспечительные меры. Целесообразно одновременно заявить ходатайство о наложении ареста на спорное имущество, чтобы исключить его дальнейшее отчуждение.

Важно: приведённый образец носит ознакомительный характер. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому перед подачей иска рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.