Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Взаимоотношения между садовым некоммерческим товариществом (СНТ) и лицами‚ которые владеют земельными участками на его территории‚ но не являются его членами‚ регулируются Гражданским кодексом РФ‚ Федеральным законом № 217-ФЗ «О некоммерческих товариществах» и уставом конкретного СНТ. Ключевым документом‚ легализующим использование общей имущества и инженерных сетей товариществом нечленами‚ является договор о возмездном пользовании общим имуществом СНТ (или договор об оказании услуг по обслуживанию общего имущества).

Ниже представлен подробный разбор структуры такого договора‚ обязательных условий и типовой образец‚ который можно адаптировать под нужды вашего товарищества.

Правовые основания и необходимость договора

Согласно ст. 30 Закона № 217-ФЗ‚ нечлены СНТ‚ являющиеся собственниками земельных участков в границах товарищества‚ обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества. Однако закон не накладывает на них обязанность вносить членские взносы (целевые‚ вступительные и т.д.). Правовая природа платежей нечленов — это оплата услуг или арендная плата за пользование общим имуществом (дорогами‚ сетями электроснабжения‚ водоснабжения‚ охраной и т.д.).

Без подписанного договора:

СНТ не имеет правовой основы для выставления счетов на оплату;
Споры о суммах долга решаются в суде крайне сложно (отсутствует цена и перечень услуг);
Нечлен может пользоваться инфраструктурой бесплатно‚ ссылаясь на отсутствие обязательств.

Обязательные условия договора (согласно ГК РФ и 217-ФЗ)

Договор должен быть заключен в письменной форме. Отсутствие письменной формы влечет недействительность сделки (п. 2 ст. 161 ГК РФ). В документе обязательно должны быть прописаны:

Предмет договора: Перечень услуг (проезд по дорогам‚ подключение к электросетям/водоснабжению‚ вывоз мусора‚ охрана‚ освещение улиц) и/или право возмездного пользования объектами общего имущества.
Срок действия: Обычно заключается на 1 год с автопролонгацией или на неопределенный срок с правом расторжения путем уведомления за 30 дней.
Размер платы и порядок расчета: Фиксированная сумма в месяц/год или расчет по формуле (доля участка в общей площади СНТ × бюджет на содержание общего имущества). Важно: Сумма не может превышать пропорциональную долю расходов членов СНТ на содержание общего имущества (п. 5 ст. 30 Закона № 217-ФЗ).
Порядок оплаты: Реквизиты СНТ‚ сроки внесения (например‚ ежемесячно до 10-го числа)‚ способ (безналичный расчет на расчетный счет).
Права и обязанности сторон: Обязанность СНТ — обеспечивать доступ к услугам; обязанность нечлена — платить‚ соблюдать правила пользования‚ не портить имущество.
Ответственность сторон: Пени за просрочку (не выше ключевой ставки ЦБ РФ)‚ ответственность за порчу имущества‚ порядок урегулирования споров.
Реквизиты и подписи: Полные наименования‚ ИНН/ОГРН СНТ‚ паспортные данные нечлена‚ адреса участков.

Типовой образец договора (с маскировкой персональных данных)

ДОГОВОР О ВОЗМЕЗДНОМ ПОЛЬЗОВАНИИ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СНТ

г. ‚ «___» _________ 202_ г.

Садовое некоммерческое товарищество «»‚ именуемое в дальнейшем «СНТ»‚ в лице Председателя ‚ действующего на основании Устава‚ с одной стороны‚ и гражданин(ка) Российской Федерации ‚ паспорт серия * № ‚ выдан * г.‚ код подразделения ‚ прописка по адресу: ‚ именуемый(ая) в дальнейшем «Нечлен»‚ с другой стороны‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

СНТ предоставляет Нечлену право возмездного пользования общим имуществом СНТ‚ находящимся в собственности товарищества на праве общей долевой собственности членов СНТ‚ а также имуществом‚ приобретенным за счет взносов членов СНТ‚ для обеспечения потребностей земельного участка Нечлена.

К общему имуществу‚ предоставляемому в пользование‚ относятся:

Автомобильные дороги проездового назначения (ул. ‚ пер. ) общей протяженностью * км;
Сети электроснабжения (кабельные линии‚ трансформаторные подстанции ТП-*) напряжением 0‚4 кВ;
Сети водоснабжения (водопроводные трубопроводы‚ водозаборные колонки);
Объекты охраны ( КПП‚ видеонаблюдение‚ ограждение периметра);
Объекты освещения улиц;
Места сбора твердых бытовых отходов (контейнерные площадки);
Иные объекты общего имущества‚ перечень которых утвержден Общим собранием членов СНТ (Протокол № * от «___» _________ 202_ г.).

Нечлен обязуется оплатить СНТ вознаграждение за пользование указанным имуществом в порядке и на условиях‚ установленных настоящим Договором.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК НЕЧЛЕНА

Основанием для заключения настоящего Договора является право собственности Нечлена на земельный участок кадастровый номер: *:::*‚ площадь соток ( кв.м)‚ расположенный по адресу: СНТ «»‚ ул. ‚ д. *.

Доля земельного участка Нечлена в общей площади земельных участков всех собственников в границах СНТ составляет * % (рассчитано на основании данных ЕГРН на дату заключения Договора).

РАЗМЕР ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТА

Ежегодная плата за пользование общим имуществом СНТ устанавливается в размере‚ пропорциональном доле земельного участка Нечлена в общей площади земельных участков собственников в границах СНТ‚ от годового бюджета расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества‚ утверждаемого Общим собранием членов СНТ.

На 20__ год размер ежегодной платы составляет * () рублей 00 копеек.

Плата вносится равными ежемесячными платежами в размере * () рублей 00 копеек до 10-го числа текущего месяца.

Оплата производится безналичным путем перечисления средств на расчетный счет СНТ:

Наименование получателя:	СНТ «»
ИНН/КПП:	/
Расчетный счет:	№
Банк получателя:	* (БИК )
Корреспондентский счет:
Назначение платежа:	Оплата по дог. № * от «___» _________ 202_ г. за ___ (месяц/год)‚ уч. *

В случае изменения годового бюджета расходов на содержание общего имущества (утверждения нового бюджета Общим собранием)‚ размер ежемесячной платы пересчитывается пропорционально с даты вступления нового бюджета в силу. СНТ уведомляет Нечлена о новом размере платы не позднее чем за 10 дней до срока следующего платежа.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

СНТ имеет право:

Требовать от Нечлена своевременной оплаты за пользование общим имуществом;
Приостановить доступ к инженерным сетям (электроэнергия‚ вода) в случае просрочки платежей более 60 дней с уведомлением Нечлена за 10 дней письменно (по почте или в личном кабинете на сайте СНТ);
Взыскать задолженность‚ пени и судебные расходы в судебном порядке.

СНТ обязано:

Обеспечивать Нечлену беспрепятственный доступ к объектам общего имущества в соответствии с правилами пользования‚ утвержденными Общим собранием;
Содержать общее имущество в состоянии‚ пригодном для его назначения;
Предоставлять Нечлену отчетность о расходовании средств на содержание общего имущества (по требованию).

Нечлен имеет право:

Пользоваться общим имуществом СНТ в целях‚ соответствующих назначению земельного участка (садоводство‚ огородничество‚ индивидуальное жилищное строительство);
Получать от СНТ информацию о размере и структуре платежей;
Обращатся в суд за защитой своих прав при нарушении условий Договора со стороны СНТ.

Нечлен обязуется:

Своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование общим имуществом;
Соблюдать правила внутреннего распорядка‚ пожарной безопасности и санитарные нормы на территории СНТ;
Не допускать действий‚ наносящих ущерб общему имуществу‚ и возместить ущерб в случае его причинения;
Уведомлять СНТ об изменении реквизитов (паспорт‚ телефон‚ email‚ банковские данные) в течение 5 рабочих дней;
В случае продажи/подарка участка, уведомить СНТ и обеспечить заключение нового договора с приобретателем.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За просрочку платежа Нечлен выплачивает СНТ пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России на сумму долга за каждый день просрочки (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

За причинение ущерба общему имуществу Нечлен возмещает ущерб в полном объеме (ст. 15 ГК РФ).

СНТ несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору‚ если оно явилось следствием форс-мажорных обстоятельств (стихийные бедствия‚ войны‚ забастовки‚ решения госорганов)‚ о чем Сторона уведомляет другую Сторону в течение 3 дней.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ

Договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до «___» _________ 202_ г.

Договор автоматически пролонгируется на каждый последующий календарный год‚ если ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о своем намерении расторгнуть Договор не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока его действия.

Договор может быть расторнут по соглашению Сторон или в одностороннем порядке в суде при существенном нарушении условий Договора другой Стороной (пропуск платежей более 3 месяцев подряд‚ систематическое нарушение правил пользования имуществом).

В случае прекращения права собственности Нечлена на земельный участок (продажа‚ дарение‚ конфискация и т.д.)‚ Договор прекращает свое действие с даты государственной регистрации перехода права собственности к другому лицу. Нечлен обязан уведомить СНТ об этом факте в течение 5 дней.

ПОРЯДОК УРЕГУЛИРОВАНИЯ СПОРОВ

Все споры и разногласия‚ возникающие из настоящего Договора‚ Стороны стараются решить путем переговоров. Претензия рассматривается в течение 10 рабочих дней с момента получения.

В случае неудачи переговоров спор передается на рассмотрение в * (районный/городской) суд по месту нахождения СНТ.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах‚ имеющих одинаковую юридическую силу‚ по одному для каждой Стороны.

Изменения и дополнения в настоящий Договор возможны только в письменной форме‚ подписанной обеими Сторонами (дополнительное соглашение).

Адреса и реквизиты Сторон для направления уведомлений:

СНТ «»	Нечлен
Юр. адрес: Почт. адрес: Тел.: Email: Председатель:	ФИО: Прописка: Фактическое проживание: Тел.: Email: *

ПОДПИСИ СТОРОН

СНТ «»
Председатель _____________ / /
М.П.

Нечлен
_____________ / * /

Ключевые нюансы‚ на которые стоит обратить внимание

Размер платы: «Не больше‚ чем у членов»

Закон (п. 5 ст. 30 Закона № 217-ФЗ) категорически запрещает устанавливать для нечленов плату‚ превышающую пропорциональную долю расходов членов СНТ на содержание общего имущества.

Правильный алгоритм расчета:

Берется общая сумма бюджета на содержание общего имущества (статья расходов «Содержание общего имущества»‚ без целевых взносов на строительство‚ без оплаты труда председателя‚ если он не связан с содержанием имущества напрямую).
Эта сумма делится на общую площадь всех участков в СНТ (членов + нечленов);
Получается ставка за 1 кв.м (или за 1 сотку).
Ставка умножается на площадь участка конкретного нечлена.

Ошибка: Включать в расчет членские взносы‚ целевые взносы на капремонт дорог/сетей‚ взносы на оплату труда правления. Нечлены за это платить не обязаны.

Отключение от инженерных сетей

СНТ имеет право приостановить подачу ресурсов (электричество‚ вода) только при соблюдении строгой процедуры:

Наличие просроченной задолженности более 60 дней (п. 6 ст. 30 Закона № 217-ФЗ).
Направление письменного уведомления за 10 дней до отключения (заказным письмом с вложением или лично под роспись). В уведомлении должны быть указаны сумма долга‚ сроки и основание отключения.
Отключение должно быть пропорциональным (нельзя отключать воду за долг по электричеству‚ если это разные договора/счетчики‚ но в рамках единого договора на пользование имуществом, допустимо).
Составить Акт отключения с участием свидетелей/комиссии.

Внимание: Нельзя отключать отопление в зимний период‚ если это единственный источник тепла в жилом доме (риск непригодности жилья)‚ а также ограничивать пешеходный доступ к участку (право доступа к своему имуществу неотчуждаемо).

Смена собственника участка

Договор является личным (интуиту персона). При продаже участка договор прекращается. Новый собственник (даже если он член СНТ) должен заключить новый договор (если он нечлен) или подать заявление о вступлении в члены (если хочет стать членом). Старый нечлен должен погасить долг до момента перерегистрации права.

Налоговые аспекты для СНТ

Доходы от нечленов (оплата пользования имуществом) относятся к доходам от предпринимательской деятельности (если СНТ на ОСНО/УСН «Доходы-Расходы») или к доходам по УСН «Доходы».

СНТ выступает налоговым агентом по НДФЛ‚ если платит вознаграждение физлицам за услуги‚ но здесь СНТ получает деньги.
По УСН «Доходы» (6%), вся сумма с нечленов идет в налоговую базу.
По УСН «Доходы-Расходы» (15%) — доход учитывается‚ расходы на содержание имущества (электричество‚ зарплата сторожа‚ ремонт дорог) принимаются в уменьшение базы.
НДС: СНТ на общем режиме — облагает НДС (20%)‚ если доходы превышают 2 млн руб/кв. (но СНТ редко на общем). На УСН — НДС не платит (кроме импорта/нотариусов).

Пошаговая инструкция по внедрению договора в СНТ

Инвентаризация: Составьте реестр всех участков в границах СНТ. Выделите участки нечленов (по данным ЕГРН/кадастровой карты).
Расчет ставки: На заседании Правления/Общем собрании утвердите бюджет на содержание общего имущества на текущий год. Рассчитайте ставку за 1 сотку/кв.м;
Подготовка проектов: Заполните образец договора для каждого нечлена (ФИО‚ кадастровый номер‚ площадь‚ рассчитанная сумма).
Уведомление/Передача: Направьте проекты нечленам заказными письмами с описью вложения или вручите лично под роспись в акте приема-передачи. Приложите расчетную справку (как считалась сумма).
Подписание: Соберите подписанные экземпляры. Если нечлен отказывается подписывать — составьте Акт отказа от подписания (с подписями 2-х свидетелей и председателя). Это доказательство для суда‚ что СНТ исполнило обязанность предложить договор.
Контроль платежей: Ежемесячно сверяйте поступившие платежи с реестром договоров. При просрочке > 30 дней — направляйте претензию (предупреждение об отключении). При > 60 дней, инициируйте процедуру отключения.
Архив: Храните оригиналы договоров‚ акты приема-передачи‚ квитанции/выписки со счета‚ акты сверки взаиморасчетов (подписанные бухгалтерией) минимум 5 лет (срок исковой давности по договорам — 3 года‚ но налоговый контроль, 3-5 лет).

Типовые ошибки‚ которых стоит избегать

Название «Договор членства» или «Договор о целевом взносе»: Нечлен не вступает в члены и не платит целевые взносы. Только «Договор о возмездном пользовании общим имуществом» или «Договор об оказании услуг по обслуживанию общего имущества».
Отсутствие привязки к бюджету: Фраза «Плата 5000 руб/год» без обоснования расчетом по доле площади делает договор оспоримым в суде (суд может признать цену несоответствующей рыночной/законной).
Скрытые платежи: Включение в плату затрат на содержание правления‚ аудит‚ судебные издержки по делам с третьими лицами‚ страховку имущества правления.
Игнорирование уведомительной процедуры перед отключением: Самая частая причина проигрыша СНТ в судах при оспаривании отключения электричества.
Отсутствие акта приема-передачи договора: Нечлен утверждает: «Я не получал‚ не подписывал‚ не знаю реквизиты».

Грамотно составленный договор с нечленом СНТ — это не просто формальность‚ а главный финансовый и правовой инструмент защиты интересов товарищества. Он легализует поступление средств на счет СНТ‚ дает правовую основу для взыскания долгов и отключения недобросовестных плательщиков от сетей‚ а также защищает самих нечленов от произвола (переплаты‚ незаконных отключений).

Рекомендуется ежегодно (при смене бюджета) подписывать Дополнительное соглашение об изменении размера платы‚ ссылаясьсь на Протокол Общего собрания об утверждении нового бюджета. Это исключит споры о том‚ «зачем плата выросла».

Примечание: Данный материал носит информационный характер. Перед использованием образца обязательно проконсультируйтесь с юристом‚ специализирующимся на жилищном и земельном праве‚ с учетом специфики вашего СНТ (наличие/отсутствие сетей‚ балансодержатель‚ уставные нормы).