Договор найма жилого помещения — это документ, по которому собственник жилья (наймодатель) передаёт квартиру или комнату гражданину (нанимателю) во временное пользование за плату. Такой договор регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ (статьи 671–688). Ниже приведён подробный разбор документа и его типовой образец.
Ключевые особенности договора найма между гражданами
- Стороны — только физические лица: наймодатель (собственник) и наниматель (жилец).
- Срок действия — не более 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет. Договор на срок до 1 года называется краткосрочным наймом.
- Государственная регистрация не требуется, но при сроке от 1 года и более действуют ограничения (обременения), которые подлежат регистрации в Росреестре.
- Форма — простая письменная, нотариальное удостоверение не обязательно.
Обязательные разделы договора
Предмет договора
Указывается точный адрес жилого помещения, его характеристики (площадь, этаж, число комнат), а также реквизиты документа, подтверждающего право собственности наймодателя (выписка из ЕГРН).
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязуется передать жильё в пригодном для проживания состоянии, наниматель — использовать помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и своевременно вносить плату.
Плата за наём и порядок расчётов
Фиксируется размер ежемесячной платы, срок и способ оплаты, а также распределение обязанностей по оплате коммунальных услуг. Часто обязанность оплачивать коммунальные платежи возлагается на нанимателя.
Обеспечительный платёж (депозит)
Указывается сумма залога, порядок его возврата и случаи удержания (ущерб, задолженность).
Ответственность сторон и расторжение
Описываются основания досрочного расторжения: по требованию наймодателя — только в судебном порядке при нарушениях (просрочка платы более 6 месяцев, разрушение жилья и т.д.); наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив за 3 месяца.
Образец договора (сокращённая форма)
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. Москва «___» _________ 2026 г.
Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия 45* № 456, выдан ОВД «» г. Москвы, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданка РФ Петрова Анна Сергеевна, паспорт серия 45 № 789, выдан ОВД «*» г. Москвы, зарегистрирована по адресу: г. Москва, ул. Гагарина, д. , кв. , именуемая в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает в наём квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. , кв. , общей площадью * кв. м.
Квартира принадлежит Наймодателю на праве собственности (выписка из ЕГРН от .*.20* г., № ).
Срок найма: с «___» _________ 2026 г. по «___» _________ 2027 г.
Вместе с Нанимателем будут проживать: Петрова Мария Сергеевна, паспорт 45 № *321. Граждане, постоянно проживающие с Нанимателем, имеют равные права пользования помещением. Ответственность за их действия перед Наймодателем несёт Наниматель.
Плата и порядок расчётов
Плата за наём составляет 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей в месяц.
Оплата производится не позднее 5-го числа каждого месяца путём перевода на счёт Наймодателя: карта 1234, банк «*».
Коммунальные платежи оплачивает Наниматель.
Обеспечительный платёж составляет 35 000 рублей и возвращается при окончании договора при отсутствии задолженности и ущерба.
Ответственность и расторжение
За нарушение сроков оплаты Наниматель уплачивает неустойку 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Наниматель вправе расторгнуть договор, письменно уведомив Наймодателя за 3 месяца.
Подписи сторон
Наймодатель: Иванов И.И. ____________ тел. +7 (9) *—12
Наниматель: Петрова А.С. ____________ тел. +7 (9) *—34
Практические рекомендации
- Всегда проверяйте право собственности наймодателя через выписку из ЕГРН.
- Составьте акт приёма-передачи квартиры с описью имущества и зафиксируйте состояние жилья фотографиями.
- Все платежи проводите с подтверждением (расписка, банковский перевод).
- Укажите в договоре всех лиц, которые будут проживать с нанимателем.
- Наймодателю следует помнить об уплате НДФЛ (13%) с дохода от сдачи жилья или оформить статус самозанятого (4–6%).