Договор на управление объектом недвижимости — это документ‚ по которому собственник (учредитель управления) передаёт своё имущество доверительному управляющему для эффективной эксплуатации и получения дохода. Ниже разберём структуру документа‚ существенные условия и приведём примерный образец.
Понятие и правовая основа
Отношения сторон регулируются главой 53 Гражданского кодекса РФ (ст. 1012–1026). По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительному управляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление‚ а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).
В доверительное управление могут быть переданы:
- здания‚ сооружения‚ нежилые помещения;
- квартиры и жилые дома;
- земельные участки;
- комплексы зданий и сооружений (торговые центры‚ бизнес-центры);
- имущество‚ обременённое залогом (с согласия залогодержателя).
Существенные условия договора
Без указания этих условий договор считается незаключённым:
- Состав имущества‚ передаваемого в управление (точное описание объекта: адрес‚ кадастровый номер‚ площадь).
- Наименование выгодоприобретателя, лица‚ в интересах которого осуществляется управление.
- Размер и форма вознаграждения управляющего (фиксированная сумма или процент от дохода).
- Срок действия договора (максимум — 5 лет‚ для отдельных объектов — дольше).
Структура типового договора
Преамбула
Указываются стороны: например‚ ООО «Инвест-Недвижимость» в лице генерального директора Иванова И. И. () и ООО «Управляющая компания «Актив» в лице директора Петрова П. П. ().
Предмет договора
Описание объекта: нежилое здание общей площадью 1 250 кв. м‚ расположенное по адресу: г. Москва‚ ул. Примерная‚ д. ‚ кадастровый номер 77::*:.
Права и обязанности сторон
Управляющий обязуется:
- обеспечивать содержание и эксплуатацию объекта;
- заключать договоры аренды от своего имени;
- собирать арендные платежи и перечислять доход учредителю;
- предоставлять отчётность (как правило‚ ежеквартально).
Порядок передачи имущества
Передача оформляется актом приёма-передачи с описью имущества‚ включая оборудование и инвентарь‚ привязанные к объекту. Переход права управления недвижимостью подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Вознаграждение и расчёты
Например: вознаграждение управляющего составляет 10% от суммы фактически полученной арендной платы‚ выплачиваеться ежемесячно на расчётный счёт 40702* в ПАО «Банк» (*).
Ответственность сторон и расторжение
Штрафные санкции за просрочку платежей‚ порядок досрочного расторжения (уведомление за 3 месяца)‚ возврат имущества по акту.
Реквизиты и подписи
Указываются ИНН/КПП‚ ОГРН‚ юридические адреса (частично скрыты: г. Москва‚ ул. ‚ д. )‚ телефоны +7 () —‚ подписи и печати сторон.
На что обратить внимание при подписании
- Чётко определите порядок передачи недвижимости и связанного с ней имущества.
- Проверьте полномочия управляющего: пределы распоряжения объектом.
- Зафиксируйте периодичность и форму отчётности.
- Уточните‚ кто несёт расходы на капитальный ремонт и страхование.
- Не забудьте о госрегистрации обременения в Росреестре, без неё договор в части недвижимости не считается заключённым.
Особые случаи
Объект в залоге: потребуется согласие залогодержателя (банка)‚ в договор включается соответствующий пункт.
Многоквартирный дом: применяется примерная форма договора управления МКД между управляющей компанией и собственниками помещений (утверждена Постановлением Правительства РФ № 416).
Агентская модель: вместо доверительного управления иногда используется агентский договор на управление объектом недвижимости‚ где управляющий действует от имени собственника.
Грамотно составленный договор управления недвижимостью защищает интересы собственника и задаёт понятные правила работы управляющего. Перед подписанием рекомендуется показать документ юристу‚ а готовые образцы в форматах Word и PDF можно найти в справочных правовых системах (КонсультантПлюс‚ Гарант) и на профильных порталах с бланками договоров.