Тема безвозмездного пользования земельными участками остается одной из самых обсуждаемых в правовой практике. Несмотря на распространенное название «аренда без платы», с юридической точки зрения правильнее говорить о договоре безвозмездного пользования (ссуде), регулируемом главой 35 ГК РФ и Земельным кодексом РФ. В данной статье мы подробно разберем структуру такого договора, обязательные условия, отличия от платной аренды и предоставим актуальный образец на 2026 год.

Правовая природа сделки: Аренда vs Безвозмездное пользование

Согласно ст. 606 ГК РФ, аренда подразумевает обязательную оплату. Если плата отсутствует, договор не может называться договором аренды. Правильная правовая форма — Договор безвозмездного пользования земельным участком (Договор ссуды) (ст. 689 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ).

• Стороны: Ссудодатель (владелец/арендатель с правом субаренды) и Ссудополучатель.
• Предмет: Земельный участок, определенный по кадастровому номеру, адресу и площади.
• Суть: Ссудодатель передает участок в пользование бесплатно на определенный срок или на неопределенный срок.

Важно: Безвозмездное пользование возможно не во всех случаях. ЗК РФ (ст. 39.6) четко перечисляет категории лиц и оснований (например, для ведения личного подсобного хозяйства, садовства, дачного строительства, нужд инвалидов, религиозных организаций, МСП в отдельных случаях и т.д.). Передача земли в бесплатное пользование коммерческим организациям без спецзаконодательного основания рискует быть признанной сделкой, не соответствующей законодательству.

Обязательные условия договора (Чек-лист 2026)

Для того чтобы договор имел юридическую силу и подлежал государственной регистрации (если срок ≥ 1 года), он должен содержать следующие существенные условия:

1. Предмет договора: Полное описание участка (кадастровый номер: ::*:, вид разрешенного использования, категория земель, площадь, адрес: г. , р-н , с. , ул. , д. ).
2. Срок действия: Конкретные даты начала и окончания (например, с .* .202 по *.* .202*). Если срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
3. Целевое назначение: Четкое указание цели использования (например: «для ведения личного подсобного хозяйства», «для размещения объекта капитального строительства — жилого дома»). Нецелевое использование — основание для расторжения.
4. Права и обязанности сторон: Детализация: кто платит налоги (обычно ссудодатель, но может быть переложено на ссудополучателя договором), кто несет расходы на межевание/кадастровые работы, режим посещения участка ссудодателем.
5. Ответственность за порчу/уничтожение: Ссудополучатель отвечает за ухудшение состояния грунта, загрязнение, нарушение водозакона/лесного законодательства.
6. Порядок возврата: Условие о возврате участка в состоянии, соответствующем целевому назначению, с учетом нормального износа.
7. Основание для досрочного расторжения: Перечень грубых нарушений (нецелевое использование, загрязнение, субаренда без согласия, бездействие более 3 лет).
8. Подписи и реквизиты: Полные наименования юрлиц/ФИО физлиц, паспортные данные/ОГРН/ИНН, адреса (), телефоны (+7 () —*), дата подписания.

Особенности оформления и регистрации (Актуально на )

Письменная форма

Договор заключается только в письменной форме (ст. 689 ГК РФ). Устные соглашения ничтожны.

Нотариальное заверение

Не требуется законом, но стороны могут заверить его у нотариуса по желанию для большей гарантии.

Государственная регистрация (Росреестр)

• Срок ≥ 1 года: Подлежит обязательной государственной регистрации права безвозмездного пользования в ЕГРН. Право возникает с момента регистрации.
• Срок < 1 года: Регистрация не требуется, право возникает от момента передачи участка (акт приема-передачи).

Для регистрации в Росреестр подается: заявление (форма по приказу Минэкономразвития), договор в 3 экземплярах, акт приема-передачи, документы на участок, квитанция о госпошлине (для физлиц, 2000 руб., юрлиц, 22 000 руб. на 2026 г., уточняйте актуальные тарифы).

Акт приема-передачи

Неотъемлемое приложение к договору. Фиксирует фактическое состояние участка на момент передачи (наличие посадок, строений, завалов, границ). Подписывается обеими сторонами.

Типовые риски и как их минимизировать

Образец договора безвозмездного пользования земельным участком (Шаблон 2026)

Ниже приведен универсальный шаблон. Данные сторон и участка замаскированы (). Перед использованием обязательно проконсультируйтесь с юристом по актуальному законодательству вашего субъекта РФ.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ № от «___» __________ 202_ г.

г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Ссудодатель: (далее — «Ссудодатель»), именуемое в дальнейшем Ссудодатель, в лице , действующего на основании (Устав / Доверенность № от ), с одной стороны,

и

Ссудополучатель: * (далее — «Ссудополучатель»), именуемое в дальнейшем Ссудополучатель, в лице , действующего на основании , с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Ссудодатель передает Ссудополучателю во безвозмездное временное пользование земельный участок (далее — «Участок»), имеющий следующие характеристики:
   • Кадастровый номер: ::*:;
   • Адрес (место нахождения): г. , р-н , с. , ул. , д. ;
   • Площадь: кв. м ( га);
   • Категория земель: (земли населенных пунктов / сельхозназначения / иные);
   • Вид разрешенного использования (ВРИ): (согласно Классификатору, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от № 540);
   • Право Ссудодателя основано на: (Свидетельство о праве собственности № / Договор аренды № от / Решение администрации № *).
2. Передача Участка осуществляется по Акту приема-передачи (Приложение № 1), составляемому в 2 (двух) экземплярах, по одному для каждой Стороны.
3. Участок передается в состоянии, известном Ссудополучателю, пригодном для использования по назначению.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до «___» __________ 202_ г. (Срок: * лет/месяцев).
2. Продление срока действия Договора возможно по взаимному согласованию Сторон путем подписания дополнительного соглашения не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора.

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ УЧАСТКА

1. Ссудополучатель обязуется использовать Участок исключительно для: * (например: ведения личного подсобного хозяйства / размещения жилого дома и хозяйственных построек / осуществления деятельности религиозной организации).
2. Изменение вида разрешенного использования Участка без письменного согласия Ссудодателя и соответствующего решения уполномоченного органа власти не допускается.
3. Ссудополучатель не имеет права передавать Участок в субаренду (перессуду), залог, предоставлять в безвозмездное пользование третьим лицам без предварительного письменного согласия Ссудодателя.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Ссудополучатель имеет право:

• пользоваться Участком в соответствии с условиями Договора и ВРИ;
• производить на Участке работы по его улучшению (агротехнические, мелиоративные, строительство разрешенных объектов) за свой счет;
• требовать от Ссудодателя устранения препятствий для пользования Участком.

Ссудополучатель обязан:

• использовать Участок строго по назначению;
• соблюдать режим особо охраняемых территорий, зон с особыми условиями использования территорий (если применимо);
• не допускать загрязнения Участка производственными и бытовыми отходами, порчу плодородного слоя;
• своевременно устранять последствия стихийных бедствий на Участке;
• обеспечить доступ Ссудодателя на Участок для осмотра его состояния (с предварительным уведомлением за 3 дня);
• возместить ущерб, причиненный Участку по вине Ссудополучателя;
• по истечении срока Договора вернуть Участок Ссудодателю в состоянии, соответствующем целевому назначению, с учетом нормального износа.

Ссудодатель имеет право:

• проверять состояние Участка и целевое использование (не чаще 1 раза в квартал, за исключением экстренных случаев);
• требовать прекращения нарушений условий Договора;
• расторгнуть Договор в одностороннем порядке при грубом нарушении обязательств Ссудополучателем.

Ссудодатель обязан:

• передать Участок в установленный срок по Акту приема-передачи;
• не препятствовать законному пользованию Участком Ссудополучателем;
• оплачивать земельный налог и иные обязательные платежи, связанные с владением Участком (если иное не установлено Договором/законом);
• содействовать Ссудополучателю в получении разрешительных документов на строительство (ГПЗУ, разрешение на строительство) при необходимости.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ и настоящим Договором.
2. Ссудополучатель возмещает Ссудодателю реальный ущерб, причиненный Участку (порча грунта, загрязнение, незаконная вырубка леса и т.д.), в т.ч. штрафы, наложенные на Ссудодателя за вину Ссудополучателя.
3. Ссудодатель не несет ответственности за убытки Ссудополучателя, связанные с изъятием Участка для государственных или муниципальных нужд, а также за убытки вследствие форс-мажора.
4. Упущенная выгода не возмещается.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

1. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любое время.
2. Ссудодатель вправе требовать расторжения Договора в судебном порядке, если Ссудополучатель:
   • использует Участок не по назначению;
   • существенно ухудшает состояние Участка;
   • передает Участок третьим лицам без согласия;
   • не начинает использование Участка в течение 3 (трех) лет со дня передачи (ст. 284 ЗК РФ).
3. Ссудополучатель вправе отказаться от Договора в любое время, уведомив Ссудодателя за 30 (тридцать) календарных дней (ст. 610 ГК РФ).
4. При расторжении Договора Ссудополучатель возвращает Участок по Акту приема-передачи (Приложение № 2).

ФОРС-МАЖОР (НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА)

1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (стихийные бедствия, войны, эпидемии, решения госорганов), возникших после заключения Договора.
2. Сторона, не способная исполнить обязательства, должна в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить другую Сторону о наступлении форс-мажора и в течение 10 (десяти) дней предоставить документ, подтверждающий его наличие (справка ТПП РФ).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Все споры решаются путем переговоров, в случае неудачи, в суде по месту нахождения Участка (Арбитражный суд / Суд общей юрисдикции).
2. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для регистрации в Росреестре (при сроке ≥ 1 года).
3. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в ЕГРН (если срок ≥ 1 года). Стороны несут расходы по регистрации поровну / за счет *.
4. Приложения: Акт приема-передачи Участка (Приложение № 1), Схема расположения Участка (Приложение № 2), Копии учредительных документов/паспортов Сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ССУДОДАТЕЛЬ:
Наименование/ФИО:
Адрес:
ИНН/КПП: /
ОГРН/ОГРНИП:
Телефон: +7 () —
E-mail:
Расч. счет:
Банк:
БИК:
Корр. счет:

Подпись: _______________ / * /
М.П.

ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ:
Наименование/ФИО:
Адрес:
ИНН/КПП: /
ОГРН/ОГРНИП:
Телефон: +7 () —
E-mail:
Расч. счет:
Банк:
БИК:
Корр. счет:

Подпись: _______________ / * /
М.П.

Приложения: обязательные и рекомендуемые

К договору обязательно прилагаются:

• Приложение № 1 — Акт приема-передачи земельного участка. Описывает границы (по координатам/забору), наличие насаждений, строений, коммуникаций, состояние почвы. Подписывается при передаче и при возврате.
• Приложение № 2 — Схема/План участка. Выписка из ЕГРН или межевой план с обозначением границ.
• Приложение № 3 — Документы, подтверждающие право Ссудодателя. Копии выписок ЕГРН, решений администрации, уставов.
• Приложение № 4, Положение об особенностях использования (опционально). Например, правила пожарной безопасности, санитарной зоны, режима водоохранной зоны.

Частые ошибки при составлении (Чек-лист «Что проверить перед подписью»)

1. Название «Договор аренды» при нулевой плате. Риск признания сделки фиктивной/притворной (ст. 170 ГК РФ). Правильно: «Договор безвозмездного пользования».
2. Отсутствие ВРИ (вида разрешенного использования). Без указания конкретного ВРИ из Классификатора Минэкономразвития договор может быть признан неопределенным по предмету.
3. Игнорирование ст. 39.6 ЗК РФ. Передача земли в бесплатное пользование коммерческой орг. без федерального закона-основания, нарушение закона.
4. Срок «на неопределенное время» для юрлиц. Для предпринимательской деятельности лучше фиксировать срок (до 49 лет для строительства, до 5-10 лет для иных целей), иначе высока вероятность расторжения по требованию ссудодателя в любой момент.
5. Отсутствие условия об оплате налогов. По умолчанию платит собственник (ссудодатель). Если хотите переложить на ссудополучателя — пишите прямо: «Земельный налог за период пользования оплачивает Ссудополучатель».
6. Нет акта приема-передачи. Без акта невозможно доказать факт передачи и состояние участка при споре о порче или при регистрации права в Росреестре.

Оформление безвозмездного пользования земельным участком — процедура, требующая точного соблюдения земельного и гражданского законодательства. Использование термина «аренда» при отсутствии платы является грубой юридической ошибкой. Ключевыми моментами успеха являются: правильная квалификация договора (ссуда), четкое указание ВРИ и срока, обязательное составление акта приема-передачи и своевременная регистрация права в ЕГРН (при сроке от 1 года).

Данный образец является базовым каркасом. В каждом конкретном случае (земли лесного фонда, водного фонда, особо охраняемые территории, границы с гранью, сервитуты) требуются дополнительные условия и согласования. Рекомендуется правовая экспертиза проекта договора профильным юристом перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база актуальна на . Персональные данные сторон в образце скрыты (замаскированы *).