Ремонт отмостки многоквартирного дома (МКД) — это важная мера по сохранению фундамента и подвальных частей здания․ Правильное документальное оформление выполненных работ является обязательным условием для принятия объекта заказчиком (УК, ТСЖ, ЖСК) и оплаты подрядчику․ В данной статье мы подробно разберем структуру акта приема-передачи, нормативную базу 2024–2026 годов, нюансы заполнения и предоставим рекомендации по составлению документа․

Нормативная правовая база (актуально на 2026 год)

Оформление акта ремонта отмостки регулируется комплексом нормативных актов․ Ключевыми документами на являются:

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ст․ 166 — определяет виды работ капитального ремонта общего имущества в МКД․ Судебная практика 2025 года (в т․ч․ по ст․ 166 ЖК РФ) подтверждает: работы по ремонту отмостки относятся к капитальному ремонту, если они затрагивают восстановление конструктивных элементов․
• СП 368․1325800․2017 «Обеспечение доступности зданий и сооружений для маломобильных групп населения» — регламентирует требования к устройству и ремонту отмосток (уклоны, ширина, материалы)․
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), ст․ 720, 753–754 — регулирует отношения по договору подряда, порядок приемки работы и составление акта выполненных работ․
• Постановление Правительства РФ № 1497 (Правила содержания общего имущества), определяет обязанности управляющей организации по текущему и капитальному ремонту․
• Региональные программы капремонта — формируются операторами фондов капремонта (например, Фонд капремонта * области/края/республики) и утверждают перечень работ и сметы․

Важно: Судебная практика 2025 года (отклонение доводов УК о том, что ремонт отмостки, это только текущий ремонт) устанавливает: если акт освидетельствования фиксирует дефекты цокольных панелей и отмосток, требующие восстановления конструкций, это основание для включения в программу капремонта․

Виды актов при ремонте отмостки

В процессе работ формируется пакет первичной документации․ Основные виды актов:

1. Акт освидетельствования (дефектная ведомость/акт обследования) — составляется до начала работ․ Фиксирует существующие дефекты: трещины, осадки, разрушение покрытия, нарушение уклонов, повреждение гидроизоляции․ Является основанием для составления сметы и ТЗ․
2. Акт приема-передачи объекта в ремонт — оформляет передачу территории подрядчику (передача доступа, ограждение зоны работ, передача ключей от технических помещений при необходимости)․
3. Акт скрытых работ (АСР) — критически важен для отмостки; Подписывается после укладки основания (песок, щебень, геотекстиль), армирования, укладки гидроизоляции — до заливки бетона/асфальта/укладки плитки․
4. Акт выполненных работ (КС-11 / КС-14 / свободная форма) — основной документ, подтверждающий объем, качество и стоимость работ․ Подписывается заказчиком и подрядчиком после завершения всех этапов․
5. Акт приемки-сдачи выполненных работ (форма КС-14) — используется при госконтрактах и капремонте по программам фондов․ Обязателен для оплаты из фонда капремонта․

Структура и обязательные реквизиты Акта выполненных работ (Образец)

Единой утвержденной формы для коммерческих организаций не существует (отменен приказ Госкомстата № 1 с 2013 г․), однако для капремонта МКД часто требуют форму КС-11 (справка о стоимости) и КС-14 (акт приемки) или их аналоги․ Ниже приведена универсальная структура, соответствующая ст․ 9 ФЗ-402 «О бухгалтерском учете» и ст․ 753 ГК РФ․

Шапка документа

АКТ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ № 
г․ , «___» _____________ 202_ г․

Заказчик: ООО УК «» / ТСЖ «» / ЖСК «»
ИНН , КПП , ОГРН 
Адрес: , тел․ 
Действует на основании Устава / Доверенности № * от *
Подрядчик: ООО «СтройМонтаж-» / ИП Иванов И․И․ (ФИО скрыто: )
ИНН , КПП , ОГРН(ИП) *
Адрес: , тел․ 
Действует на основании Устава / Лицензии СРО № * от *

Основание для составления

Основание: Договор подряда № от «___» ________ 202_ г․ (Приложение № — Смета, Приложение № * — Техническое задание, Приложение № * — Календарный план)․

Табличная часть (Перечень работ и материалов)

Рекомендуется использовать детализацию по позициям сметы (ФЕР/ТЕР/Региональные сборники цен)․

Заключительная часть (Приемка качества)

РАБОТЫ ВЫПОЛНЕНЫ В СООТВЕТСТВИИ С:
- Проектом документации / Техническим заданием № * от *
- Сметной документацией № * от *
- Требованиями СП 368․1325800․2017, СП 82․13330․2016 (СНиП 3․04․01-87), ГОСТ 7473-2010, ГОСТ 26633-2015․

КАЧЕСТВО РАБОТ ПРОВЕРЕНО:
- Уклоны отмостки от стены здания не менее % (фактически %), СООТВЕТСТВУЕТ․
- Ширина отмостки не менее  мм (фактически * мм) — СООТВЕТСТВУЕТ․
- Глубина залегания основания не менее уровня промерзания / по проекту — СООТВЕТСТВУЕТ․
- Отсутствие трещин, сколов, наплывов, трещин у стыков со стеной, СООТВЕТСТВУЕТ․
- Скрытые работы приняты по АСР № * от «___» ________ 202_ г․ (приложен)․

НЕСООТВЕТСТВИЯ (ЕСЛИ ЕСТЬ) НЕ ВЫЯВЛЕНО / СОСТАВЛЕН АКТ РАСХОЖДЕНИЙ № ․

СТОИМОСТЬ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ:  () РУБЛЕЙ 00 КОПЕЕК․
(В т․ч․ НДС % —  руб․)

СРОК ГАРАНТИИ НА ВЫПОЛНЕННЫЕ РАБОТЫ: * ЛЕТ (ДО «___» ________ 202_ Г․)․

Подписи сторон

ОТ ЗАКАЗЧИКА:
Председатель ТСЖ / Директор УК _________________ / * /
(Подпись) (Расшифровка: ФИО скрыто )
М․П․ (При наличии печати)

ОТ ПОДРЯДЧИКА:
Ген․ директор / Прораб _________________ /  /
(Подпись) (Расшифровка: ФИО скрыто *)
М․П․ (При наличии печати)

ДАТА ПОДПИСАНИЯ: «___» _____________ 202_ г․

Особенности оформления для Капитального ремонта (Капремонт)

Если ремонт отмостки финансируется из Фонда капремонта (регионального оператора), требования к пакету документов строже:

• Обязательность форм КС-2, КС-3, КС-11, КС-14 (или форм, утвержденных оператором фонда)․
• Акт освидетельствования (Дефектная ведомость) — подписывается комиссией (представитель УК/ТСЖ, прораб подрядчика, представитель оператора фонда/технического заказчика)․
• Техническое задание (ТЗ) — готовится УК/ТСЖ на основании дефектных актов (согласно информации из интернета: «Подготовка технических заданий на капремонт МКД осуществляется компанией по управлению дома с учетом дефектных актов»)․
• Акт сдачи-приемки объекта после капремонта — подписывается уполномоченным органом местного самоуправления или оператором фонда․
• Справка о стоимости выполненных работ (КС-11) — основание для выплаты денежных средств подрядчику․

Типичные ошибки и риски при заполнении

1. Отсутствие Акта скрытых работ (АСР)․ Без подписанного АСР заказчик (и оператор фонда) имеет право не принять работу и не оплатить этап заливки бетона/укладки покрытия, так как невозможно проверить основание и армирование․
2. Несоответствие ТЗ и Сметы․ Если в акте написано «Ремонт отмостки — 1 комплект», а в смете 15 позиций, акт вернут для переработки․ Детализация в акте должна зеркально отражать смету․
3. Игнорирование уклонов и размеров․ СП 368․1325800․2017 требует уклон от стены не менее 2% (для твердых покрытий) и ширину не менее 1 м (или на 200 мм больше ширины заросли крыши)․ Фактические замеры обязательно вписываются в акт․
4. Отсутствие ссылки на лицензию СРО․ Подрядчик обязан иметь допуск СРО на виды работ (бетонные, земляные)․ Номер свидетельства СРО указывается в шапке акта/договора․
5. Подпись не уполномоченных лиц․ Заказчик подписывает только уполномоченное лицо (председатель ТСЖ, директор УК по доверенности)․ Подрядчик — генеральный директор или прораб с доверенностью на подписание исполнительной документации․

Образец заявления на ремонт отмостки (Инициация процесса)

Перед составлением акта выполненных работ необходимо инициировать процесс․ Ниже — структура заявления от собственников/представителя ТСЖ в УК или оператор фонда․

ЗАЯВЛЕНИЕ
На ремонт отмостки МКД по адресу: г․ , ул․ , д․ 

Кому: Директору ООО УК «» / Оператору Фонда капремонта *
От кого: Председателя ТСЖ «» / Инициативной группы собственников
ФИО:  (паспорт * выдан )
Адрес: 
Тел․: *

СУТЬ ОБРАЩЕНИЯ:
Прошу рассмотреть возможность включения работ по ремонту отмостки МКД по адресу: г․ , ул․ , д․  в план текущего ремонта / программу капремонта на 202_ год․

ОБОСНОВАНИЕ:
По результатам освидетельствования общего имущества (Акт освидетельствования №  от «___» ________ 202_ г․) выявлены следующие дефекты отмостки:
 ⸺ Разрушение бетонного/асфальтового покрытия на участке * м² (трещины шириной до * мм, осадки до * см)․
 ─ Нарушение проектных уклонов (воду подмывает фундамент / стоит у подвала)․
 ─ Повреждение гидроизоляции цоколя в зоне стыка с отмосткой․
 ⸺ Отсутствие/разрушение водосточной системы (лотков)․
Данные дефекты угрожают несущей способности фундамента, приводят к влажности подвалов, росту грибка (фото и протокол заседания собственников прилагаются)․

ПРОШУ:
Провести дополнительное обследование (при необходимости) для подтверждения необходимости капремонта (ст․ 166 ЖК РФ, СП 368․1325800․2017)․
Подготовить Техническое задание (ТЗ) и сметную документацию․
Включить объект в реестр работ на 202_ год․
Уведомить меня о сроках проведения работ и выборе подрядчика․

Приложения:
Копия протокола ОСС / заседания совета ТСЖ № * от ․
Акт освидетельствования №  от * (фотофиксация дефектов)․
План-схема участка с обозначением зон ремонта․

«___» _____________ 202_ г․ _________________ / * /

Электронный документооборот (ЭДО) и хранение

На 2026 год большинство управляющих организаций и операторов фондов капремонта перешли на ЭДО (СБИС, Диадок, Контур, ГИС ЖКХ)․

• Акт выполненных работ (КС-11, КС-14) подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) уполномоченных лиц․
• Скан-копии бумажных оригиналов (если подписание было «живым») загружаются в личный кабинет ГИС ЖКХ / систему оператора фонда․
• Срок хранения исполнительной документации (акты, сметы, АСР, журналы работ) — не менее 50 лет (для капитального строительства) согласно Росархиву․

Чек-лист перед подписанием Акта (для Заказчика)

Перед тем как поставить подпись под Актом выполненных работ, проверьте:

• [ ] Соответствие объемов в Акте Смете и Договору․
• [ ] Наличие подписанных Актов скрытых работ (АСР) на все скрытые этапы․
• [ ] Наличие протоколов испытаний бетона (кубики/цилиндры) / протоколов контроля плотности асфальта / протоколов измерения уклонов (геодезия)․
• [ ] Соответствие материалов сертификатам/декларациям соответствия (цемент, арматура, геотекстиль, плитка)․
• [ ] Устранение всех замечаний по Акту приемки (если была предварительная приемка)․
• [ ] Правильность расчета НДС (есть/нет, ставка)․
• [ ] Наличие гарантийного обязательства (гарантийного талона) на работы и материалы․
• [ ] Полный пакет закрывающих документов для оплаты: Акт (КС-14), Справка (КС-11), Счет на оплату, УПД (Универсальный передаточный документ)․

Грамотно составленный акт выполненных работ по ремонту отмостки — это гарантия финансовой безопасности для заказчика (ТСЖ, УК, Фонд капремонта) и юридической защищенности для подрядчика․ Ключевые успехи: детальная привязка к смете и ТЗ, обязательное оформление Актов скрытых работ, инструментальный контроль качества (уклоны, толщина слоев, класс бетона) и соблюдение процедуры подписания уполномоченными лицами с использованием УКЭП в системах ЭДО․

Используйте приведенные выше образцы как базу, адаптируя их под конкретный договор, смету и требования вашего регионального оператора фонда капремонта или Управляющей организации․

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ Для решения конкретных спорных вопросов обратитесь к юристу, специализирующемуся на ЖКХ и строительном праве; Данные актуальны на ․