Акт визуального обследования здания, это основной документ, фиксирующий результаты первичного технического осмотра объекта недвижимости․ Он составляется по итогам внешнего осмотра конструктивных элементов, инженерных систем и ограждающих конструкций без применения сложного приборного оборудования (или с минимальным его использованием)․ Данный документ необходим для принятия решений о дальнейшей эксплуатации, необходимости капитального ремонта, проведения детального инструментального обследования или сносе здания․

На единой обязательной формы акта визуального обследования для всех случаев жизни не существует (за исключением специфических случаев, регламентированных ведомственными приказами, например, при выявлении правообладателей ранее учтенных объектов)․ Однако структура и состав обязательных реквизитов устоялись в судебной практике и технических регламентах (ГОСТ 31937-2024, СП 13-102-2003)․

Нормативная правовая база

При составлении акта необходимо опираться на следующие документы:

• ФЗ от № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» (ст․ 14, 22 — в части осмотра при постановке на учет)․
• Приказ Росреестра от № П/0179 — утверждает Форму АКТА ОСМОТРА здания, сооружения или объекта незавершенного строительства при выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (Приложение № 2)․ Это единственная на сегодняшний день утвержденная на федеральном уровне форма для кадастровых целей․
• Постановление Правительства РФ от № 47, регламентирует порядок признания жилых помещений непригодными для проживания․ Прилагаемый образец акта обследования жилого помещения часто используется как база для визуального осмотра жилых домов․
• ГОСТ 31937-2024 «Основы технического обслуживания и ремонта зданий и сооружений․ Правила технического обслуживания и текущего ремонта»․
• СП 13-102-2003 «Определение технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений» — методика назначения категорий технического состояния (аварийное, неудовлетворительное, удовлетворительное, хорошее)․

В каких случаях требуется акт визуального обследования?

1. Плановое техническое обслуживание (ежегодные осмотры весной/осенью, пятилетние комплексные обследования)․
2. Подготовка к капремонту или реконструкции (обоснование объемов работ и сметной стоимости)․
3. Приобретение/продажа недвижимости (Due Diligence, оценка рисков покупателем)․
4. Выявление дефектов и повреждений (трещины, течи, осадки, коррозия) жильцами или управляющей организацией․
5. Постановка на кадастровый учет ранее незарегистрированных объектов (строго по Приказу Росреестра № П/0179)․
6. Судебные споры (доказательство состояния объекта на определенную дату)․
7. Страхование имущества (требование страховщика)․

Структура и обязательные реквизиты акта

Независимо от цели обследования, юридически значимый акт должен содержать следующие блоки информации:

Шапка документа

• Наименование документа: «Акт визуального обследования здания (сооружения)»․
• Номер и дата составления (место составления: населенный пункт)․
• Основание для проведения: договор №* от ․*․202, приказ №* от ․*․202, заявление собственника №* и т․д․

Сведения о комиссии (обследующей стороне)

Состав комиссии утверждается приказом организации-заказчика или организации-исполнителя․ В акте указываются:

• ФИО председателя и членов комиссии (частично скрыты: Иванов И․И․, Петров П․П․, Сидоров С․С․)․
• Должности, квалификационные аттестаты (если есть), номера СРО (для экспертных организаций)․
• Наименование организации-исполнителя: ООО «СтройЭксперт» (ИНН/ОГРН скрыты)․

Объект обследования (паспортные данные)

• Адрес расположения: г․ , ул․ , д․ , корп․ (по примеру из практики: г․Москва, ул․ Александра Солженицына, д․17, стр․9 — данные замаскированы)․
• Кадастровый номер: ::*:*․
• Назначение объекта: жилое/нежилое, количество этажей, год постройки, серия проекта․
• Конструктивная схема: тип фундамента, стен, перекрытий, кровли․

Описание методов обследования

В акте обязательно фиксируется, что применялся визуальный осмотр․ Допускается указание вспомогательных методов:

• Замеры геометрических параметров (рулеткой, лазерным дальномером)․
• Фотофиксация дефектов (с привязкой к схемам/планам)․
• Инструментальный контроль (молоток, долото, штока, магнитометр для поиска арматуры) — если применялся, обследование перестает быть чисто визуальным, но часто совмещается․
• Тепловизионный контроль (опционально, для выявления зон промерзания/увлажнения)․

Результаты осмотра по элементам здания (Основная часть)

Описание ведеться по системе элементов: Фундамент → Стены/Колонны → Перекрытия/Балки → Кровля/Чердак → Фасад/Окна/Двери → Инженерные системы → Внутренние помещения․

Для каждого элемента указывается:

Фототаблица (Приложение к акту)

Неотъемлемая часть акта․ Каждое фото должно содержать: номер по порядку, название дефекта, дату съемки, ориентир (помещение, ось, марка колонны)․ Рекомендуется вставлять миниатюры в сам акт или оформлять отдельный альбом․

Самая важная правовая часть․ Должна содержать:

1. Общую категорию технического состояния здания (по СП 13-102: Нормальное / Эксплуатационное / Ограниченно-эксплуатационное / Аварийное)․
2. Перечень критических дефектов, угрожающих безопасности людей (необходимость ограждения зон, эвакуации)․
3. Рекомендации:
   • Проведение детального инструментального обследования (списком элементов)․
   • Выполнение срочных мероприятий по устранению аварийности (пропитка кровли, опора перекрытий)․
   • Плановые ремонтные работы․
   • Мониторинг развития трещин (установка маркеров/биконов)․

Подписи и заверение

• Подписи всех членов комиссии с расшифровкой․
• Подпись представителя заказчика/собственника (согласие/несогласие)․
• Печать организации-исполнителя (если есть)․ Примечание: для акта по форме Приказа Росреестра № П/0179 заверение печатью не требуется, документ подписывается ЭЦП кадастрового инженера․
• Дата подписания каждым лицом․

Особенности электронного оформления (2025-2026 гг․)

Согласно актуальной практике и требованиям Росреестра:

• Для кадастровых целей (постановка на учет) акт оформляется исключительно в электронном виде (XML/PDF) и заверяеться усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера․
• Заказчик получает документ на электронном носителе или через личный кабинет Госуслуг/Росреестра․
• Для внутренних нужд (ТСЖ, УК, собственник, суд) допускается бумажный вариант с «живыми» подписями и печатью․
• Удостоверять печатью заполненный бланк для внутренних нужд не обязательно, но желательно для подтверждения подлинности в суде․

Образец заполнения ключевых полей (Пример)

Типичные ошибки при составлении

• Отсутствие фотофиксации или фото без привязки к локации (непонятно, где снято)․
• Общие фразы вместо фактов: «Стены в плохом состоянии» вместо «Трещина шириной 5 мм на участке 2 м между осями 3-4»․
• Игнорирование доступа: Не указано, что подвал/чердак/кровля не были осмотрены (пишут «осмотрено», а доступ не было)․ Это делает акт оспоримым в суде․
• Нет категории состояния: Только перечень дефектов без итогового заключения по СП 13-102․
• Неполный состав комиссии: Осмотр проводил один человек без приказа о создании комиссии․
• Путаница с формами: Использование формы Приказа Росреестра № П/0179 для целей капремонта/суда (она не предназначена для этого, в ней нет полей под описание дефектов конструкций)․

Отличие визуального обследования от детального (инструментального)

Часто их путают․ Главные различия:

Где найти бланки и образцы для скачивания

Готовые бланки в формате ․docx (Word) и ․pdf можно найти в открытых правовых системах (КонсультантПлюс, Гарант — формы Приказа Росреестра № П/0179, Постановления № 47) и на профильных сайтах строительных экспертов (konsult-urist․ru и др․)․

Важно: Скачанный бланк обязательно адаптируйте под конкретный объект и цель обследования․ Использование «пустого» бланка без заполнения специфических данных о конструкциях и дефектах юридической силы не имеет․

Чек-лист перед подписанием акта

1. [ ] Указаны полные реквизиты основания (договор, приказ, заявление)․
2. [ ] Состав комиссии соответствует приказам, все члены подписали лично․
3. [ ] Адрес и кадастровый номер объекта верны (сверено с ЕГРН/БТИ)․
4. [ ] Описаны все основные элементы здания (фундамент, стены, перекрытия, кровля, инженерка)․
5. [ ] Дефекты описаны количественно (размеры, координаты/оси, фото№)․
6. [ ] Присвоена категория технического состояния по СП 13-102․
7. [ ] Сформулированы конкретные рекомендации (что делать, в какой срок, кем)․
8. [ ] Приложена фототаблица/альбом (нумерован, подписан)․
9. [ ] Для Росреестра: документ в XML/PDF, подписан ЭЦП кадастрового инженера․
10. [ ] Для внутренних нужд/суда: бумажный экземпляр в количестве экземплярах = числу участников + 1 в архив организации․

Акт визуального обследования — это не просто формальность, а инструмент управления рисками безопасности здания․ Качественно составленный акт с детальной фотофиксацией и обоснованными выводами экономит миллионы рублей на лишних инструментальных исследованиях или, наоборот, вовремя сигнализирует об аварийности, спасая жизни․ В 2026 году ключевым трендом является перевод документооборота в электронный вид с применением ЭЦП, однако требования к содержанию технической части остаются строгими и регулируются СП 13-102 и ГОСТ 31937․

Данная статья носит информационный характер․ Для составления акта по конкретному объекту рекомендуется привлекать специалистов с допуском СРО на проведение технического обследования․