Передача квартиры маме по договору дарения — один из самых распространенных способов безвозмездного перехода права собственности между близкими родственниками. Однако с 13 декабря 2024 года (подписание ФЗ-259) в законодательство вошли существенные изменения, касающиеся формы сделки и участия нотариуса. В этой статье мы подробно разберем актуальные образцы, необходимый пакет документов, порядок регистрации в Росреестре и налоговые нюансы на .

Ключевые изменения законодательства (ФЗ-259 от )

До недавнего времени договор дарения недвижимости мог заключаться в простой письменной форме. Федеральный закон № 259-ФЗ внес изменения в ст. 574 ГК РФ и ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

• Обязательная нотариальная форма: С вступлением закона в силу (как правило, через 180 дней после публикации, т;е. примерно с июня 2025 года) договор дарения недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению. Простая письменная форма для квартир больше недействительна.
• Исключения: Нотариат не требуется, если дарение заключается в пользу государства, муниципалитетов или в иных случаях, прямо предусмотренных законом (для родственников исключений нет).
• Электронная регистрация: Нотариус обязан направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде в день удостоверения сделки.

Важно: Использовать старые образцы 2023–2024 годов без учета требований нотариальной формы нельзя — сделка будет признана несостоявшейся.

Кто может быть участниками сделки

Даритель (Мать / Дочь / Сын — тот, кто дарит)

• Дееспособное физическое лицо, являющееся собственником квартиры (или доли в ней).
• Если собственник несовершеннолетний (14–18 лет) или ограниченно дееспособен — требуется согласие опекунского органа / родителей / попечителей.
• Если квартира в совместной собственности супругов — требуется нотариальное согласие второго супруга.

Одариваемый (Мать — получатель)

• Любое дееспособное физическое лицо.
• Если одариваемый — нетрудоспособный пенсионер или инвалид, к нему могут применяться специальные правила защиты прав (обременение иждивенцев).

Примечание: По налоговому коду (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) доходы в виде имущества, полученного по договору дарения от близких родственников (родители, дети, братья, сестры, супруги, дедушки/бабушки, внуки), освобождаются от НДФЛ. Мать и ребенок — близкие родственники.

Необходимый пакет документов для нотариуса и Росреестра

Перед визитом к нотариусу (или подачей через МФЦ, если нотариус отправляет электронно) подготовьте:

1. Паспорта дарителя и одариваемого (оригиналы).
2. Документы-основания» права на квартиру: старый договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве (если выдан до 2016 г.), решение суда и т.д.
3. Свежая выписка из ЕГРН на квартиру (не старше 30 дней на момент сделки) — подтверждает отсутствие обременений (залог, арест, аренда) и актуальных собственников.
4. Технический план / Справка БТИ (если перепланировки не было, часто достаточно выписки ЕГРН с характеристиками, но нотариус может потребовать план при несоответствиях).
5. Выписка из домовой книги / Справка о зарегистрированных (Форма 9 или архивная справка) — для подтверждения отсутствия лиц, сохраняющих право пользования после приватизации.
6. Нотариальное согласие супруга(и) дарителя (если квартира приобретена в браке и не разделена).
7. Согласие органов опеки (если даритель или одариваемый несовершеннолетние/ограниченно дееспособные, либо если в квартире прописаны несовершеннолетние дети дарителя, которые не являются соучастниками).
8. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права (2000 руб. на физлицо, оплачивается дарителем или одариваемым по согласованию). Оплата нотариальных услуг — отдельно по тарифам нотариуса + технические сборы.

Структура актуального договора дарения (Образец 2026)

Ниже приведена типичная структура договора, который подготовит нотариус. Текст ниже — ознакомительный образец структуры, окончательный вариант составляет нотариус с учетом вашей ситуации.

Структура документа:

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ
г. , «___» _________ 202_ г.

Мы, нижеподписавшиеся:
ДАРИТЕЛЬ:   , паспорт серия  № , выдан * ..20, код подразделения -, зарегистрированный по адресу: г. , ул. , д. , кв. , именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и
ОДАРИВАЕМЫЙ:   , паспорт серия  № , выдан * ..20, код подразделения -, зарегистрированный по адресу: г. , ул. , д. , кв. *, именуемый в дальнейшем «Одариваемый», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», действуя от своего имени, свободно волеизъявляя свои намерения, руководствуясь ст. 572–578 ГК РФ, ЗАКЛЮЧИЛИ настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Даритель безвозмездно передает, а Одариваемый принимает в дарение право собственности на квартиру (далее — «Квартира»):
Адрес: г. *, ул. , д. , кв. *.
Кадастровый номер: *::*:.
Площадь: ,* кв;м.
Количество комнат: .
Тип дома: .
Право собственности подтверждается:  (название документа), выдан  ..20, регистрационный номер  (или запись в ЕГРН № -//* от ..20).
Квартира передана Одариваемому свободной от прав третьих лиц, обременений (залог, арест, аренда, пожизненное наследие и т.д.), не участвует в спорах.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ
Передача Квартиры осуществляется по Акту приема-передачи (Приложение № 1), который является неотъемлемым частью договора, в момент государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Ключи от Квартиры, документы на недвижимость, счетчики оплачиваются/передаются Дарителем Одариваемому при подписании Акта.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Даритель гарантирует, что Квартира не находится в залоге, не обременена иждивением иждивенцев (или: обременена иждивением в пользу  в соответствии с судебным решением/соглашением).
Одариваемый принимает Квартиру в существующем состоянии («как есть»).
Расходы по нотариальному удостоверению, госпошлине за регистрацию, налогам (если применимо) несут Стороны следующим образом: .

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (ОПЦИОНАЛЬНО)
[Обязательство Одариваемого обеспечить Дарителю право пожизненного проживания / пожизненного содержания — если стороны так договорились, ст. 576 ГК РФ].
[Условие об отмене дарения в случае гибели Одариваемого раньше Дарителя — ст. 577 ГК РФ].

НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
Стороны уведомлены, что в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доход Одариваемого от получения Квартиры в дар от близкого родственника (матери/дочери/сына) освобождается от налогообложения НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не требуется.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор составлен в  экземплярах (по одному для каждой Стороны, один для нотариуса, один для Росреестра — при электронной подаче экземпляр для Росреестра не нужен).
Стороны подтверждают, что условия Договора им понятны, они ознакомлены с последствиями сделки, действуют волеизъявленно.
Адреса и реквизиты Сторон для уведомлений: *.

ПОДПИСИ СТОРОН:
ДАРИТЕЛЬ: _______________ /    /
ОДАРИВАЕМЫЙ: _______________ /    /
ПОДПИСЬ НОТАРИУСА:
Удостоверяю подлинность подписей: Нотариус   
Номер удостоверения: *
Печать нотариальной конторы г. *

Приложение № 1: Акт приема-передачи квартиры (Обязателен)

Составляется в простой письменной форме (подписывается при нотариусе или при регистрации), описывает состояние квартиры, показания счетчиков, наличие/отсутствие мебели, ключей, документов.

Порядок оформления пошагово (Алгоритм 2026)

1. Подготовка документов: Сбор пакета (п. 3). Заказ выписки ЕГРН заранее (через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра).
2. Выбор нотариуса: Любого частного или государственного нотариуса по месту нахождения недвижимости или по месту жительства сторон. Можно записаться через Госуслуги или сайт ФНП/РНП.
3. Визит к нотариусу (Обе стороны лично): Нотариус проверяет документы, волеизъявление, дееспособность, объясняет последствия (в т.ч. невозможность отмены, кроме ст. 577 ГК РФ), составляет проект договора.
4. Подписание и удостоверение: Стороны подписывают договор и Акт приема-передачи. Нотариус заверяет подписи, проставляет печать, присваивает реестровый номер.
5. Электронная регистрация: Нотариус в день удостоверения отправляет пакет документов в Росреестр через ЕИС (Единую информационную систему нотариата). Госпошлина при электронной подаче снижена на 30% (1400 руб. вместо 2000 руб.).
6. Получение результата: Срок регистрации — 7 рабочих дней (при электронной подаче через нотариус). Результат: Выписка из ЕГРН с записью о праве собственности Одариваемого. Нотариус выдает её Одариваемому (или загружает в личный кабинет Госуслуг).

Дарение доли в квартире маме: особенности

Если даритель владеет не всей квартирой, а долей (например, 1/2 или 1/3):

• Право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ): Перед дарением доли третьему лицу (даже маме) даритель обязан предложить её в покупку соучастникам (другим собственникам квартиры).
• Предложение направляется нотариально (или почтой с уведомлением). Соучастники имеют 30 дней на ответ (10 дней — на уведомление о согласии/отказе, 30 дней — на оплату).
• Если соучастники отказались или промолчали — можно дарить маме.
• Если доля определена в натуре (выделена конкретная комната), дарение проще. Если доля идеальная — мама станет соучастником с другими собственниками.

Риски и основания для оспаривания дарственной

Даже нотариальная форма не гарантирует 100% защиту от суда. Основания для оспаривания (ст. 177, 178, 179 ГК РФ, ст. 577, 578 ГК РФ):

• Недееспособность дарителя (болезнь, возраст, прием сильнодействующих лекарств на момент сделки). Нотариус проверяет это, но врачебная справка не мешает.
• Обман, насилие, угроза, злостное обстоятельство (договор заключен в крайне неблагоприятных для дарителя условиях).
• Фиктивность сделки (ст. 170 ГК РФ) — если на самом деле была куча-продажа, а оформлено как дарение (для уклонения от налога или быстрой регистрации).
• Нарушение прав иждивенцев (ст. 576 ГК РФ) — если даритель имел иждивенцев, которых не обеспечил жильем/средствами.
• Гибель одариваемого раньше дарителя (ст. 577 ГК РФ) — дарение отменяется по иску наследников дарителя, если в договоре не указано иное.
• Покушение одариваемого на жизнь дарителя (ст. 578 ГК РФ).

Совет: За 1–2 недели до сделки даритель (особенно пожилой) может пройти независимую психиатрическую экспертизу (СМО или частную лицензированную) и получить заключение о дееспособности/волеизъявлении — это лучшее доказательство в суде.

Налоговые последствия (НДФЛ и налог на имущество)

Где найти готовые бланки (шаблоны) для ознакомления

Официальный единый бланка не существует (нотариус составляет индивидуально), но для предварительного изучения структуры можно использовать шаблоны из проверенных правовых систем:

• КонсультантПлюс / Гарант: Раздел «Образцы документов» -> «Договоры» -> «Дарение недвижимости». Есть акты приема-передачи за 2024–2026 гг.
• Сайты нотариальных палат (ФНП, региональные палаты): Часто публикуют методические рекомендации и типовые структуры.
• Правовые порталы (Договору-Юрист.Ру, Метрикс, РБК Недвижимость): Публикуют образцы 2025–2026 гг. с учетом ФЗ-259. Внимание: скачанный из интернета бланк не заменяет нотариального удостоверения.

Чек-лист перед визитом к нотариусу

• [ ] Паспорта обеих сторон (действительные, неиспорченные).
• [ ] Выписка ЕГРН (свежая, на руки или электронная для нотариуса).
• [ ] Документы-основания (оригиналы).
• [ ] Согласие супруга дарителя (нотариальное, оригинал).
• [ ] Справка о зарегистрированных (Форма 9 / Архивная).
• [ ] Квитанция об оплате госпошлины 1400 руб. (если платите сами заранее, но лучше через нотариуса/ЕРИП).
• [ ] Деньги на оплату нотариального тарифа (зависит от стоимости квартиры по кадастру/рынку + сборы за копии/техническую работу).
• [ ] При необходимости: справка ПНД/НД, заключение психиатра, согласие опеки.

Оформление дарственной на квартиру маме в 2026 году требует строгого соблюдения нотариальной формы (ФЗ-259). Самостоятельное написание договора «на коленке» и подача в МФЦ без нотариуса приведет к отказу в регистрации. Ключевые шаги: сбор документов, визит к нотариусу, электронная регистрация за 7 дней, получение выписки ЕГРН. Налоговая нагрузка для мами минимальна (нет НДФЛ), но обязательно учтите права соучастников (при дарении доли) и иждивенцев. Используйте актуальные образцы только для понимания структуры — финальный юридический текст должен подготовить нотариус.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для оформления сделки обратитесь к нотариусу. Персональные данные (ФИО, адреса, номера паспортов, телефоны) в примерах скрыты маской (*) в соответствии с политикой конфиденциальности.