Надзор в строительстве — это система мероприятий, направленная на обеспечение соответствия возводимых объектов требованиям безопасности, проектной документации и действующего законодательства․ На регулирование этой сферы основывается на иерархии нормативных актов: от Федеральных законов до сводов правил (СП) и разъяснений контролирующих органов․

Законодательная и нормативная основа

Базовым документом является Федеральный закон от № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ред․ от ), который определяет ключевые понятия и виды контроля․ Дополняют его:

• Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) — регулирует вопросы разрешения строительства, ввода в эксплуатацию, а также уровни осуществления строительного контроля (надзора)․
• ФЗ № 214-ФЗ (долевое строительство) и ФЗ № 248-ФЗ — устанавливают специфические требования к контролю в соответствующих сегментах․
• Постановление Правительства РФ от № 1087 «Положение о федеральном государственном строительном надзоре» (с изменениями на )․
• СП 246․1325800․2023 (утв․ Приказом Минстроя России от № 5/пр), свод правил «Авторский надзор при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства»․
• СП 11-110-99 — более старый, но все еще актуальный в части положений документ по авторскому надзору․

Основные виды надзора и контроля

Законодательство выделяет три ключевых уровня, которые часто путают, но у них разные правовые основания и субъекты:

Государственный строительный надзор (Федеральный и региональный)

Субъект: Ростехнадзор (федеральный уровень) и уполномоченные органы субъектов РФ (региональный уровень)․

Предмет: Соответствие объектов капитального строительства требованиям технических регламентов, безопасности зданий и сооружений, а также условиям разрешения на строительство․

Ключевые изменения с 01 сентября 2024 года (поправки к Постановлению № 1087):

1. Уточнен порядок отправки извещения о начале работ: теперь это делается преимущественно в электронном виде — через портал Госуслуг или информационную систему Ростехнадзора․ Бумажный носитель допускается только в случае наличия гостайны․
2. Изменены сроки и способы направления: программы проверок, заключений о соответствии и решений об отказе в выдаче заключения․
3. Взаимодействие сторон: закреплены единые форматы и каналы обмена документами между застройщиком, подрядчиком и надзорным органом․

Государственный надзор осуществляется в форме плановых и внеплановых проверок (с соблюдением моратория на плановые проверки МСБ, где применимо) и профилактических посещений․

Строительный контроль (Технический надзор)

Субъект: Застройщик (технический заказчик) или уполномоченное им лицо — специалист с допуском СРО․

Правовая основа: ст․ 53, 54, 55 ГрК РФ, 384-ФЗ․

Суть: Это внутренний контроль застройщика за качеством работ подрядчика․ Он организуется и оплачивается застройщиком․

• Требуется членство в СРО для лиц, осуществляющих строительный контроль (по разъяснениям НОСТРОЙ и Ростехнадзора от и )․
• Включает ведение журналов работ (форматы уточнены к 2024 г․), входной/операционный/приемо-сдаточный контроль․
• Результаты фиксируются в актах, журналах и отчетах, которые являются основой для авторского надзора и госнадзора․

Авторский надзор

Субъект: Проектировщик (автор проектной документации) или специализированная организация по договору с застройщиком․

Правовая основа: ст․ 54․1 ГрК РФ, СП 246․1325800․2023, 384-ФЗ․

Статус:

• Обязателен для уникальных объектов, объектов I и II класса ответственности, а также при строительстве по индивидуальным проектам․
• В остальных случаях может быть необязательным, но рекомендуемым для минимизации рисков․

Важное разъяснение ОСРС : для осуществления авторского надзора не требуется членство в СРО, в отличие от строительного контроля․

Функции (по СП 246․1325800․2023):

• Представление заказчику извещений об отступлениях от проектной документации․
• Выявление нарушений требований СП, СНИП, ТУ․
• Издание указаний об устранении выявленных нарушений․
• Подписание акта о приемке объекта (раздела объекта) с указанием замечаний или их отсутствия․

Сравнительная таблица: Кто, за что и за счет чего отвечает

Документооборот и журналы учета (актуально на 2026 г․)

Ростехнадзор (разъяснение от ) уточнил правила ведения журналов работ․ С 2024 года акцент смещен на электронный документооборот:

• Журнал производственных работ (КС-6), ведет подрядчик, визирует технический надзор․
• Журнал авторского надзора, ведет автор надзора (форма по СП 246․1325800․2023)․
• Журнал регистрации извещений о начале/окончании работ — ведется в ИС Ростехнадзора / Госуслугах․

Все ключевые извещения (о начале работ, приостановке, завершении этапов) подаются исключительно электронно (за исключением гостайны)․ Это исключает потерю бумажных оригиналов и ускоряет получение заключения о соответствии․

Порядок взаимодействия при выявлении нарушений

1. Строительный контроль выявляет несоответствие -> составляет Акт о несоответствии -> направляет подрядчику на устранение․
2. Авторский надзор выявляет отступление от ПД -> направляет Извещение застройщику (обязательная форма по СП 246․1325800․2023) -> издает Указание об устранении․
3. Если нарушение не устранено -> Застройщик обязан уведомить Госстройнадзор (Ростехнадзор)․
4. Госнадзор проводит проверку (часто внеплановую) -> выносит Предписание об устранении нарушений или Решение о приостановке строительства (для объектов I, II класса ответственности и уникальных)․

Частые ошибки и риски (на практике 2024–2026 гг․)

• Игнорирование электронного извещения: подача бумажного уведомления без оснований (гостайны) ведет к невозможности получения заключения о соответствии в срок․
• Отсутствие договора на авторский надзор на объектах, где он обязателен (ст․ 54․1 ГрК РФ) — основание для предписания госнадзора и штрафов по КоАП РФ․
• Допуск к строительному контролю лиц без членства в СРО — делает результаты контроля недействительными для госнадзора․
• Несвоевременное ведение журналов (КС-6, Журнал авторского надзора) — частая причина замечаний при проверках Ростехнадзора․
• Конфликт интересов: попытка застройщика совместить функции строительного контроля и авторского надзора одной организацией (непосредственно исполнителем работ) — недопустимо․

Резюме: чек-лист для застройщика на 2026 год

1. Проверить актуальность договоров на строительный контроль (исполнитель — член СРО, допуск актуален)․
2. На обязательных объектах заключить договор на авторский надзор с проектировщиком (СРО не требуется, но лицензия на проектирование и компетенция — обязательны)․
3. Настроить доступ к ЛК на Госуслугах / ИС Ростехнадзора для ответственных лиц для подачи извещений․
4. Обеспечить ведение журналов в электронном/бумажном виде по утвержденным формам (СП 246․1325800․2023 для авторского надзора)․
5. Иметь актуальную программу производственного контроля (если применимо к производству материалов/конструкций на объекте)․

Полезные контакты и ресурсы (маскировано)

Для получения актуальных разъяснений и форм рекомендуется обращаться к официальным источникам:

• Сайт Ростехнадзора (раздел «Строительство» / «Нормативная база» / «Разъяснения»): https://
• Портал Госуслуг (суперсервис «Строительство»): https://
• Реестр СРО (НОСТРОЙ, НОПРИЗ) для проверки допусков специалистов: https://*
• Банк данных «КонсультантПлюс» / «Гарант» для текстов СП 246․1325800․2023, Постановления № 1087, 384-ФЗ․

Примечание: Конкретные адреса территориальных управлений Ростехнадзора, фамилии инспекторов и контактные телефоны зависят от региона расположения объекта капитального строительства (ОКС) и указываются в разрешительной документации или на сайте ведомства․

Статья подготовлена на основе нормативных актов, действующих на , включая изменения Федерального закона № 384-ФЗ, Постановления Правительства РФ № 1087 (ред․ от ), СП 246․1325800․2023 и разъяснений Ростехнадзора, НОСТРОЙ, ОСРС за 2021–2024 гг․