Вопрос минимальных и максимальных размеров земельных участков в столице долгое время регулировался разрозненно, что создавало правовую неопределенность для застройщиков и частных лиц. Однако Постановление Правительства Москвы от 26 марта 2025 г. № 628-ПП внесло принципиальные изменения в действующее ранее Постановление № 120-ПП от 28 марта 2017 г., установив четкие предельные минимальные нормы для ключевых видов разрешенного использования (ВРИ). На данные нормативы являются действующими и обязательными к применению при формировании новых наделов и перераспределении земель.

Нормативная правовая база: Федеральный и городской уровни

Регулирование предельных размеров земельных участков строится на двух уровнях:

• Федеральный уровень: Статья 38 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) устанавливает общие принципы: предельные (минимальные и/или максимальные) размеры участков устанавливаются с учетом вида разрешенного использования и должны обеспечивать возможность использования участка по назначению с соблюдением градостроительных, санитарных, противопожарных и экологических норм.
• Городской уровень: В Москве основным документом являются Правила землепользования и застройки территории города Москвы (ПЗЗ), утвержденные Постановлением Правительства Москвы от № 120-ПП. Именно в этот документ были внесены изменения Постановлением № 628-ПП от .

Ключевое изменение 2025 года: Постановление № 628-ПП

До марта 2025 года в Москве существовала уникальная ситуация: согласно старым редакциям ПЗЗ, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков во всех территориальных зонах города не устанавливались. Это означало, что размер надела определялся исключительно проектом межевания и технической возможностью размещения объекта капитального строительства.

Постановление № 628-ПП от кардинально изменило подход для наиболее востребованных категорий земель, участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства и огородничества.

Установленный минимальный порог

Для территориальных зон с кодами видов разрешенного использования (ВРИ):

1. 2.1 — Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
2. 2.2 — Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
3. 13.1 — Садоводство;
4. 13.2 — Огородничество;

установлена предельная минимальная площадь земельного участка в размере 600 кв. м (6 соток).

Важно: Данная норма является обязательной при новом предоставлении земельных участков (создании новых наделов), а также при перераспределении границ существующих участков с увеличением их площади; Для уже существующих участков, площадь которых меньше 600 кв. м и которые были сформированы до вступления в силу Постановления № 628-ПП, действие нормы не распространяется в обратную силу (не подлежит принудительному расширению), однако дальнейшее уменьшение таких участков не допускается.

Детализация по видам разрешенного использования (ВРИ)

Отсутствие установленного максимального размера на городском уровне означает, что верхняя граница определяется:

• Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ);
• Проектом межевания;
• Нормами застройки (коэффициент застройки, этажность, отступы от красной линии);
• Наличием инженерных сетей и доступов.

Особенности блокированной и низкорысной застройки

Отдельного внимания заслуживают участки в зонах с ВРИ, предусматривающими блокированную застройку (например, код 2.3 и смежные). Как отмечалось в экспертных материалах (в частности, в блогах ЦИАН на начало 2025 года), предельные размеры участков для блокированной застройки могут быть подчинены метрам квадратным жилья.

Это означает, что минимальная площадь такого участка рассчитывается исходя из:

• Минимальной площади жилого дома, допустимой по нормам (СанПиН, СП);
• Необходимых отступов от границ участка (красных линий) — не менее 3 м от границ с соседними участками и 5 м от красной линии улицы (для жилых зданий);
• Параметров застройки, закрепленных в ПЗЗ для конкретной территориальной зоны (коэффициент застройки, процент застройки территории).

В таких случаях требуется детальный анализ в каждом конкретном случае на этапе получения ГПЗУ или разработки проекта межевания.

Сравнительный контекст: Москва vs Подмосковье (Пример Одинцовского округа)

Для понимания масштаба норм полезно сравнить московские стандарты с соседними муниципалитетами Московской области. Например, на территории Одинцовского городского округа (данные актуальны на 2025–2026 гг.) установлены иные пределы для ИЖС:

• Минимальный размер: 0,0800 га (800 кв. м / 8 соток);
• Максимальный размер: 0,2500 га (2500 кв. м / 25 соток).

Таким образом, московский минимум в 6 соток является более демократичным по сравнению с минимумом в 8 соток в ближнем Подмосковье, однако в Подмосковье жестко зафиксирован и максимум (25 соток), тогда как в Москве верхний порог гибок.

По России в среднем (по данным за 2020–2024 гг.) ориентировочный предельный размер для ИЖС часто указывается в районе 30 соток (максимум), а минимумы варьируются от 4 до 10 соток в зависимости от субъекта федерации.

Практический алгоритм действий для заинтересованных лиц

Если вы планируете получение участка в собственность или аренду, перераспределение границ или покупку участка для ИЖС/ЛПХ в Москве на 2026 год, действуйте по следующему алгоритму:

1. Проверьте ВРИ участка. Убедитесь, что участок относится к кодам 2.1, 2.2, 13.1 или 13.2 (или иным кодам, для которых установлены нормы). Это можно сделать через Публичную кадастровую карту Росреестра или заказав Выписку из ЕГРН.
2. Получите ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). Это ключевой документ, который подтвердит предельные параметры застройки и точный минимальный размер надела для конкретной территории с учетом всех обременений (ЗОУИТ, охранные зоны сетей, красной линии).
3. Согласуйте проект межевания. При формировании нового надела геодезическая организация (* — контакты скрыты) подготовит проект межевания с площадью не менее 600 кв. м.
4. Подайте заявление в ДЗИ Москвы (Департамент земельных ресурсов) или через МФЦ. Для предоставления участка в собственность/аренду или перераспределения.
5. Учтите «скрытые» ограничения. Даже если формально 600 кв. м допустимы, реальная строящаяся площадь дома может быть ограничена коэффициентом застройки (например, 0,3–0,4) и нормами отступов. На 6 сотках при коэф. застройки 0,3 максимальная общая площадь дома составит всего 180 кв. м (всех этажей).

Частые ошибки и риски (FAQ)

Вопрос: Могу ли я купить участок 4 сотки для ИЖС в Москве сейчас?

Ответ: Приобрести — да, если такой участок уже существует в ЕГРН и был сформирован до марта 2025 года. Однако новый участок площадью менее 600 кв. м для ИЖС (ВРИ 2.1) сформировать уже нельзя. При перераспределении границ (присоединении приусадебной территории) итоговая площадь не должна становиться меньше 600 кв. м, если исходный участок был больше, либо новый надел должен быть не менее 600 кв. м.

Вопрос: Применяется ли норма 600 кв. м к участкам в СНТ/ОНТ?

Ответ: Да, если у участка в СНТ/ОНТ установлен ВРИ 13.1 (Садоводство) или 13.2 (Огородничество). Если же в СНТ разрешен ВРИ 2.1 (ИЖС) — действует та же норма 600 кв. м. Важно проверить актуальный ВРИ конкретного участка, так как в старых СНТ часто стоит ВРИ «для садоводства», что накладывает ограничения на регистрацию жилья (хотя «дачный амнистия» и закон о садоводстве смягчают это).

Вопрос: Где найти официальный текст Постановления № 628-ПП?

Ответ: Официальный текст опубликован на портале mos.ru в разделе «Нормативные правовые акты», а также в правовых системах КонсультантПлюс и Гарант. Рекомендуется использовать именно официальные источники или сервисы с гарантированным актуальным статусом документа.

для основных «частных» видов использования (ИЖС, ЛПХ, садоводство, огородничество) придало предсказуемости земельному рынку Москвы. Это положило конец практике формирования «карманных» наделов, непригодных для полноценного размещения жилого дома с соблюдением всех санитарных и противопожарных отступов.

На май 2026 года ситуация стабильна: минимальный порог зафиксирован, максимальный, гибок и зависит от градостроительной документации. Главный совет — всегда начинайте с заказа ГПЗУ и консультации с кадастровым инженером (* — контакты скрыты) перед совершением сделки или подачей заявления в органы власти.

Статья подготовлена на основе открытых нормативных актов (Постановление Правительства Москвы № 628-ПП, № 120-ПП, ГрК РФ) и аналитических материалов профильных порталов (ЦИАН, КонсультантПлюс) по состоянию на . Данная информация носит справочный характер. Для принятия юридически значимых решений обратитесь к специалистам в области земельного права и кадастровой деятельности.