Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Сделки, связанные с передачей прав на дополнительные улучшения, часто возникают при аренде недвижимости, безвозмездном пользовании или добросовестном владении. Законодательство (ГК РФ) защищает права лица, вложившего свои средства в чужую вещь, однако оформление передачи этих прав требует грамотного юридического подхода. В данной статье мы подробно разберем, что такое дополнительные улучшения, в каких случаях нужен договор купли-продажи, и предоставим подробный образец документа с комментариями.

Понятие дополнительных улучшений по ГК РФ

Согласно статье 308 ГК РФ (для арендаторов) и статье 302 ГК РФ (для добросовестных владельцев), улучшения делятся на два вида:

Отделимые улучшения — те, которые можно отделить от вещи без ее повреждения и без ущерба для самих улучшений (например, установленное оборудование, мебель, сменное оснащение). Право собственности на них остается у лица, их создавшего.
Неотделимые (дополнительные) улучшения, неразрывно связанные с вещью (капитальный ремонт, перепланировка, утепление фасада, замена инженерных сетей). Их нельзя изъять без уничтожения или повреждения. Право собственности на них переходит к собственнику вещи, но создатель имеет право на возмещение их стоимости.

Важный нюанс: Сам по себе договор купли-продажи «дополнительных улучшений» как самостоятельного объекта гражданских прав заключается редко, так как они неотделимы от основной вещи. Обычно оформляется:

Соглашение о возмещении стоимости улучшений (при выходе арендатора/владельца).
Договор купли-продажи вещи (помещения) с учетом стоимости улучшений (если собственник продает недвижимость арендатору или третьему лицу с учетом вложений).
Акт приема-передачи улучшений с протоколом согласования стоимости.

Ниже мы рассмотрим образец именно Соглашения о возмещении стоимости (покупке) дополнительных улучшений, которое юридически оформляет расчеты между сторонами.

Ключевые условия договора (Соглашения)

Для юридической силы документа обязательно должны быть прописаны:

Предмет соглашения: точное описание улучшений (капитальный ремонт помещения по адресу *, замена окон, монтаж вентиляции) со ссылкой на Акт приема-передачи и смету.
Цена и порядок расчетов: фиксированная сумма или порядок определения (рыночная оценка, кадастровая стоимость, документально подтвержденные расходы). Валюта — только рубли (ст. 317 ГК РФ).
Основание возникновения улучшений: ссылка на договор аренды № * от .., согласие собственника на улучшения (письменное, дата, номер исходящего).
Отсутствие обременений: гарантия, что улучшения не заложены, не под арестом, права третьих лиц отсутствуют;
Налоговые последствия: кто платит НДФЛ/НДС (если стороны — юрлица/ИП).

Образец Соглашения о возмещении стоимости дополнительных улучшений

 ГОРОД * «___» _____________ 202_ г. СОГЛАШЕНИЕ О ВОЗМЕЩЕНИИ СТОИМОСТИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ УЛУЧШЕНИЙ
 (ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ВОЗМЕЩЕНИЮ УЛУЧШЕНИЙ)
СТОРОНЫ
Собственник недвижимого имущества (далее — «Собственник»):
 ФИО / Наименование: Иванов Иван Иванович / ООО «Ромашка» *
 Паспортные данные / ОГРН, ИНН: 45 * 123456, выдан * ОМС * / ОГРН 1234567890123, ИНН 1234567890
 Адрес регистрации / Юр. адрес: г. , ул. , д. , кв.
 Телефон / Email: +7 () — / email@.ru
 Действует на основании: Паспорта РФ / Устава
Лицо, создавшее улучшения (Арендатор / Добросовестный владелец) (далее — «Создатель»):
 ФИО / Наименование: Петров Петр Петрович / ИП Петров П.П.
 Паспортные данные / ОГРНИП, ИНН: 45 * 654321, выдан * ОМС * / ОГРНИП 3210987654321, ИНН 321098765432
 Адрес регистрации / Юр. адрес: г. , пр. , д. , офис 
Телефон / Email: +7 () — / petrov@*ru
 Действует на основании: Паспорта РФ / Свидетельства о гос. регистрации ИП
ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
Создатель передает Собственнику, а Собственник принимает и оплачивает право требования возмещения стоимости дополнительных улучшений, неразрыво связанных с недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г. , ул. , д. , пом. (кадастровый номер: :::*) (далее — «Объект»).
 Перечень и описание улучшений приведены в Приложении № 1 (Акт приема-передачи улучшений от «___» ________ 202_ г.) и Приложении № 2 (Смета на выполненные работы / Документы о затратах), являющимися неотъемлемыми частями настоящего Соглашения.
 Улучшения выполнены на основании:
Договора аренды № от «___» ________ 202_ г. (п. ст. );
Письменного согласия Собственника № от «___» ________ 202_ г. на проведение капитального ремонта / перепланировки.
Стороны подтверждают, что улучшения являются неотделимыми (дополнительными) в понимании ст. 302, 308 ГК РФ, их отделение от Объекта невозможно без непропорционального ущерба.
ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Стоимость дополнительных улучшений стороны фиксируют в размере * (________________________) рублей 00 копеек с учетом НДС (без НДС — выбрать необходимое).
 Примечание: Стоимость определена на основании акта выполненных работ / отчета об оценке № * от «___» ________ 202_ г., составленного независимым оценщиком * (СРО ).
 Расчеты производятся безналичным путем перечисления средств на банковский счет Создателя:
 Банк: ПАО Сбербанк /
 БИК: *
 К/с: *
 Р/с: *
 Получатель: Петров П.П. / ООО «Ромашка» *
 Срок оплаты: в течение ( ) календарных дней со дня подписания настоящего Соглашения и предоставления Создателем первичных учетных документов (УПД/Акт/Счет-фактура).
 В случае просрочки платежа Собственник выплачивает пеню в размере % от суммы долга за каждый день просрочки (не более ключевой ставки ЦБ РФ).
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
 Создатель обязуется:
предоставить полный пакет документов, подтверждающих затраты (договоры с подрядчиками, счета, акты, чеки, КС-2, КС-3) — в течение дней;
гарантировать отсутствие прав третьих лиц на улучшения, отсутствие обременений (залог, арест, судебные споры);
подписать Акт приема-передачи улучшений (Приложение № 1) в день подписания Соглашения.
Собственник обязуется:
оплатить улучшения в установленный срок;
принять улучшения по подписанному Акту;
не препятствовать использованию Создателем документов для налогового вычета / учета расходов.
Стороны согласовали, что с момента подписания Акта приема-передачи улучшений (Приложение № 1) риск случайной гибели или повреждения улучшений переходит к Собственнику.
ГАРАНТИИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Создатель гарантирует, что улучшения выполнены в соответствии с проектной документацией, СНиП/СП, условиями договора аренды и согласия Собственника.
 Если в течение месяцев (гарантийный срок) будут выявлены скрытые дефекты улучшений, вина которых лежит на Создателе/подрядчике, Создатель обязуется устранить их за свой счет или вернуть пропорциональную часть стоимости.
 В случае обращения третьих лиц к Собственнику с требованиями по улучшениям (авторские права, патентные споры, долги подрядчиков), Создатель возмещает убытки Собственника в полном объеме.
 НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
Стороны признают, что возмещение стоимости улучшений может облагаться налогом на доход (НДФЛ для физлиц, налог на прибыль для юрлиц/ИП на общ. системе).
 Если Создатель — плательщик НДС, он выдает Счет-фактуру и УПД. Если Создатель — физлицо (не ИП), НДС не взыскивается, доход учитывается за счет расходов (п. 1 ст. 220 НК РФ) при наличии документов.
 Налоговые риски, связанные с переоценкой стоимостью налоговым органом, несут Стороны пропорционально вине.
ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Досудебный порядок (претензия) обязателен. Срок ответа, календарных дней.
 Споры передаются в Арбитражный суд * области / Суд * района г. * по месту нахождения Объекта / ответчика.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания обеими Сторонами.
 Соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах: по одному для каждой Стороны и один для регистрации (если требуется) / налогового органа.
 Изменения и дополнения действительны только в письменной форме, подписанные Сторонами.
 Адреса и реквизиты для уведомлений:
Собственник: г. , ул. , д. , кв. , тел. +7 () —, email@*ru
Создатель: г; , пр. , д. , офис , тел. +7 () —, petrov@ru
ПОДПИСИ СТОРОН
СОБСТВЕННИК СОЗДАТЕЛЬ
_________________ /Иванов И.И. / _________________ /Петров П.П. */
 М.П. (при наличии) М.П. (при наличии)
ПРИЛОЖЕНИЯ:
 Акт приема-передачи дополнительных улучшений (___ л.).
 Смета затрат / Акт выполненных работ КС-2, КС-3 / Отчет об оценке (___ л.).
 Копия договора аренды № * (___ л.);
 Копия согласия собственника на улучшения № * (___ л.).
 Копии паспортов / учредительных документов (___ л.). 

Обязательные приложения к договору

Без приложений договор считается незаконченным (ст. 432 ГК РФ). Обязательный пакет:

Акт приема-передачи улучшений (Приложение № 1). Подробное описание: что сделано, материалы, объемы, качество, фотофиксация. Подписывается комиссией (представители обеих сторон).
Смета/Отчет о затратах (Приложение № 2). Если улучшения делал арендатор сам — сборные сметы, чеки, акты подрядчиков (КС-2, КС-3, КС-11). Если нанял оценщика — отчет об оценке рыночной стоимости улучшений на дату передачи.
Документы-основания (Приложения № 3, 4). Договор аренды (пункт о праве на улучшения) и письменное согласие собственника. Без согласия собственник вправе не возмещать стоимость (п. 2 ст. 308 ГК РФ).

Особенности регистрации и налогообложения

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Нет. Дополнительные улучшения не являются отдельным объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Они вливаются в объект недвижимости. Регистрация в ЕГРН не требуется. Однако, если улучшения привели к изменению характеристик объекта (площадь, назначение, число этажей), Собственник обязан провести техническую инвентаризацию и внести изменения в ЕГРН (ФЗ-218, ст. 14, 15). Договор (Соглашение) и Акт будут основанием для вызова инженера БТИ/кадастрового инженера.

Налоги (кратко)

Создатель — физлицо (не ИП): Доход = сумма возмещения. Расход = документированные затраты (п. 1 ст. 220 НК РФ). Налоговая база = Доход ⏤ Расход. Ставка НДФЛ 13% (резидент). Если затрат нет документов — база = вся сумма.
Создатель — ИП (УСН «Доходы»): Налог с полной суммы (6%). Расходы не уменьшают базу.
Создатель — ИП (УСН «Доходы минус расходы»): Расходы учитываются по кассовому методу при оплате подрядчикам (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Собственник (юрлицо/ИП на общ. режиме): Улучшения увеличивают первоначальную стоимость ОС (недвижимости) для амортизации (п. 1 ст. 257, 258 НК РФ). НДС к вычету, если есть счет-фактура от ИП/юрлица.

Типичные ошибки и риски

Ошибка	Последствие	Как избежать
Отсутствие письменного согласия собственника ДО начала работ	Собственник законно отказывает в возмещении (п. 2 ст. 308 ГК РФ). Улучшения становятся его собственностью бесплатно.	Получить подписанное согласие (письмо, доп. соглашение к аренде) с описанием планируемых работ.
Неоформлен Акт приема-передачи (КС-11 / свой образец)	Невозможно доказать факт передачи и качество. Риск отказа в налоговом вычете/учете расходов.	Обязательно подписывать Акт комиссией с фотофиксацией на момент подписания Соглашения.
Цена завышена без обоснования (нет сметы/оценки)	Налоговая может переквалифицировать излишек в дивиденды/материальную выгоду (НДФЛ 13/30%, НДС, налог на прибыль).	Заказать отчет независимого оценщика (член СРО) или собрать полный пакет первички (чеки, акты подрядчиков).
Игнорирование НДС (если Создатель — плательщик НДС)	Обложение НДС 20/10% от всей суммы договора (ст. 154 НК РФ), штрафы за неуплату.	Выставить счет-фактуру, включить НДС в цену договора (или указать «с учетом НДС»).
Передача улучшений без списания с баланса Создателя (если это ОС/НМА)	Двойной учет актива, налоговые претензии.	Создатель списывает улучшения (если на балансе) по Акту списания одновременно с передачей.

Альтернативные варианты оформления

В зависимости от бизнес-целей, стороны могут выбрать иную форму:

Дополнительное соглашение к договору аренды: Если аренда продолжается, стороны могут согласовать счет арендной платы на сумму улучшений (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Арендатор не платит аренду до полного погашения долга собственника. Плюс: просто, нет налога на доход у арендатора (если правильно оформить). Минус: только при продолжении аренды.
Договор купли-продажи недвижимости (если арендатор покупает помещение): Цена договора купли-продажи включает стоимость улучшений. В договоре указывается: «Цена включает стоимость дополнительных улучшений, выполненных Покупателем по согласованию Продавца, по Акту №…». Плюс: единая сделка. Минус: нужен нотариат/Росреестр, выше гошпошлина.
Вклад в уставный капитал (если стороны — юрлица): Улучшения оцениваются как имущественный вклад. Сложно, требует оценщика и решения учредителей.

Чек-лист перед подписанием

[ ] Есть ли письменное согласие собственника на улучшения (до начала работ)?
[ ] Составлен ли подробный Акт приема-передачи с фото и привязкой к планировке?
[ ] Собран ли полный пакет первичных документов на затраты (для налогов и обоснования цены)?
[ ] Проведена ли независимая оценка (желательно для подтверждения рыночной цены)?
[ ] Прописан ли порядок расчетов (безнал, сроки, реквизиты *)?
[ ] Указаны ли гарантийные сроки на скрытые дефекты?
[ ] Учтены ли налоговые последствия для обеих сторон (НДС, НДФЛ, налог на прибыль)?
[ ] Подписано ли в 3 экземплярах (Собственник, Создатель, Налоговая/Архив)?

Оформление передачи прав на дополнительные улучшения через Соглашение о возмещении стоимости — это стандартная и безопасная практика для завершения арендных отношений или урегулирования вопросов с добросовестными владельцами. Главное — зафиксировать волю сторон до начала работ (согласие собственника) и грамотно задокументировать факт и стоимость выполненного (Акты, сметы, оценка). Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируя его под конкретную ситуацию (тип сторон, налоговые режимы, наличие подрядчиков), и обязательно проконсультируйтесь с юристом по недвижимости перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для подготовки окончательного проекта договора рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу.