Сдача квартиры в аренду — это источник дохода‚ который обязательно подлежит налогообложению. Нарушение сроков или правил уплаты налога грозит штрафами‚ начислением пени и возможными проблемами с законом. В этой статье мы подробно разберем‚ как правильно оформить «заявление» в налоговую (в зависимости от выбранного режима это может быть декларация 3-НДФЛ‚ уведомление в приложении «Мой налог» или заявление на регистрацию статуса)‚ какие ставки актуальны в 2026 году и как легально уменьшить платежи.

Определение налогового режима: что выбрать в 2026 году?

Прежде чем писать какие-либо документы‚ нужно выбрать способ легализации дохода. От этого зависит форма «заявления»‚ ставка налога и сроки сдачи.

Вариант А: Статус самозанятого (НПД — налог на профессиональный доход)

Самый популярный и простой вариант для физлиц.

• Ставка: 4% — при сдаче квартиры физическому лицу; 6% — при сдаче организации или ИП.
• Лимит дохода: до 2‚4 млн руб. в год. Если превысите — потеряете статус и придется платить 13% (НДФЛ) со всей суммы.
• Отчетность: Деклараций не сдается. Чек формируется в приложении «Мой налог» или через банк сразу после получения денег.
• Оплата: Ежемесячно до 25-го числа следующего месяца (начисление приходит 12-го числа).
• Регистрация: Через Госуслуги‚ приложение «Мой налог» или банк-партнер (10–15 минут).

Вариант Б: Обычный физический лицо (НДФЛ 13%)

Подходит‚ если доход от аренды превышает 2‚4 млн руб. в год или вы не хотите оформлять статус самозанятого.

• Ставка: 13% (для налоговых резидентов РФ) или 30% (нерезидентов).
• Отчетность: Декларация 3-НДФЛ за год сдается до 30 апреля следующего года.
• Оплата: До 15 июля следующего года.
• Вычеты: Можно уменьшить базу за счет имущественного вычета (до 250 тыс. руб. раз в жизнь) или документированных расходов (если оформлены как ИП на УСН «Доходы минус расходы»‚ но для физлиц без ИП расходы не учитываются).

Вариант В: Индивидуальный предприниматель (ИП на УСН)

Выгодно при больших объемах аренды (несколько объектов‚ доход > 2‚4 млн руб.).

• УСН «Доходы» (6%): Плюс фиксированные страховые взносы (49 500 руб. в 2024 году‚ в 2025–2026 гг. суммы индексируются). Выгодно‚ если доход высокий и взносы «съедают» разницу с 13%.
• УСН «Доходы минус расходы» (15%): Можно учитывать амортизацию‚ ремонт‚ коммуналку‚ проценты по ипотеке. Сложнее учет.
• Патент (ПСН): В некоторых регионах можно купить патент на сдачу жилья. Ставка 0% или 6% от потенциального дохода‚ взносы платить не нужно (только медстрах).

> Важное изменение с : Уплата подоходного налога физлицами производится в отношении доходов‚ полученных от предоставления в наем (аренду) только жилых помещений‚ садовых домиков (дач)‚ гаражей и машино-мест. Нежилые помещения (офисы‚ склады) для физлиц без ИП сдавать нельзя — нужен статус ИП.

Пошаговая инструкция: как оформить документы («заявление»)

Сценарий 1: Регистрация самозанятого (Первичное «заявление»)

Это делается один раз. Дальше вы просто выдаете чеки.

1. Установите приложение «Мой налог» (App Store / Google Play / RuStore) или зайдите на сайт lknpd.nalog.gov.ru.
2. Авторизуйтесь через Госуслуги (ЕСИА) или через СМС-код (нужен номер телефона‚ привязанный к Госуслугам).
3. Нажмите «Стать самозанятым» → Примите пользовательское соглашение.
4. Укажите вид деятельности: «Сдача в аренду жилых помещений» (Код ОКВЭД 2: 68.20.1).
5. Выберите способ оплаты налога: привязанная банковская карта или СБП.
6. Готово! Статус активен сразу. Уведомление в налоговую уходит автоматически.

Сценарий 2: Заполнение декларации 3-НДФЛ (Для плательщиков 13%)

Сдается ежегодно до 30 апреля года‚ следующего за отчетным (за 2025 год — до ).

Шаг 1: Подготовка документов

• Договор аренды (найма), копия.
• Справки о полученном доходе (квитанции‚ выписки по счету‚ акты приема-передачи денег).
• Паспорт (страницы с фото и пропиской).
• ИНН (если есть).
• Данные о вычете (если применяете): договор купли-продажи квартиры‚ чеки на оплату‚ справка о неиспользованном вычете ранее.

Шаг 2: Заполнение в программе «Налогоплательщик ЮЛ/ФЛ» или в ЛК ФНС

Рекомендуем использовать Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ) на сайте nalog.gov.ru, это быстрее и проверяет ошибки автоматически.

1. Войдите в ЛК через Госуслуги.
2. Раздел «Декларации» → «Заполнить декларацию» → Выберите год (например‚ 2025) и форму «3-НДФЛ».
3. ьный лист: Укажите код ИФНС (по месту жительства или местонахождению имущества — ст. 83 НК РФ)‚ ФИО‚ адрес‚ телефон ‑—‚ ИНН.
4. Раздел 1 (Доходы‚ облагаемые 13%):
   • Стр. 010: Код вида дохода — 1500 (аренда имущества).
   • Стр. 020: Наименование источника выплаты — ФИО арендатора (если физлицо) или название орг/ИП. ИНН/КПП источника (для физлица — прочерк или ИНН арендатора). Адрес источника: ‚ д. ‚ кв. *.
   • Стр. 030: Сумма дохода, общая сумма за год по договору.
   • Стр. 040: Налоговый вычет (если есть). Важно: Имущественный вычет на аренду (250 тыс. руб.) дается один раз в жизни. Если уже использовали — ставим 0.
5. Раздел 2 (Расчет налога): Программа посчитает автоматически: (Доход – Вычет) × 13%.
6. Лист Д (Авансовые платежи): Если платили авансы за год — отразите здесь; Для физлиц по аренде авансы не предусмотрены (платим сразу за год к 15 июля).
7. Нажмите «Проверить» → «Отправить». Подпишите ЭЦП (квалифицированная электронная подпись) или через Госуслуги (Усиленная КЭП).

Шаг 3: Оплата налога

После сдачи декларации в ЛК появится уведомление (требование) к оплате до 15 июля. Оплатите через ЛК‚ СБП‚ банк или почту по реквизитам:

• КБК: 1###-###-####11000110 (НДФЛ в бюджет РФ).
• ОКТМО: код вашего муниципального образования (смотрите в ЛК или на сайте ФНС).
• Показатель основания платежа: ТП (текущий).
• Показатель периода: ГД.00.2025 (за 2025 год).
• Показатель номера документа: номер требования (есть в ЛК) или 0.
• Показатель даты документа: 00.00.0000.

Сценарий 3: Выдача чека самозанятым (Ежемесячное «заявление» о доходе)

Это не бумажное заявление‚ а действие в приложении.

1. Откройте приложение «Мой налог» после получения арендной платы.
2. Нажмите «+» (Новый доход) → «Сдача в аренду жилья».
3. Заполните поля:
   • Покупатель: ФИО арендатора (можно «Физическое лицо» или название компании/ИП).
   • Сумма: фактически полученная сумма за месяц.
   • Дата получения: день поступления денег.
4. Нажмите «Выдать чек». PDF-чек придет арендатору (если указали его телефон/email) и в налоговую.
5. 12-го числа следующего месяца придет пуш-уведомление с суммой налога. Оплатите до 25-го числа.

Как легально уменьшить налог (Оптимизация)

1. Статус самозанятого (4% вместо 13%). Экономия 9% годовых. На доходе 1 млн руб. — экономия 90 000 руб.
2. Имущественный вычет (для НДФЛ 13%). Раз в жизни можно списать до 250 000 руб. расходов на покупку этой квартиры. Налоговая база уменьшится на эту сумму. Экономия: 32 500 руб.
3. Долгосрочный договор (более 1 года). Для самозанятых ставка 4% фиксирована. Для НДФЛ, нет разницы‚ но договор на 11 месяцев не требует регистрации в Росреестре (экономия на гошпошлине и времени)‚ но налог платится в любом случае.
4. Патент (ПСН) для ИП. В некоторых регионах (проверить у местной налоговой * г. *) патент на сдачу жилья стоит дешевле 6% УСН + взносы.

Сроки и штрафы в 2026 году (Памятка)

Типовые ошибки и как их избежать

• Ошибка: «Я сдаю квартиру родственнику без договора‚ налог не плачу». Реальность: Налоговая видит переводы на карту. Квалифицируют как доход. Штрафы + пени.
• Ошибка: «Я самозанятый‚ сдаю квартиру фирме‚ ставка 4%». Реальность: Для юрлиц/ИП ставка 6%. При проверке начслят разницу + штраф 20% + пени.
• Ошибка: Не выдал чек самозанятый в день получения денег. Реальность: Чек можно выдать позднее (до формирования начисления 12-го числа)‚ но лучше сразу. За пропуск чека, штраф 20% от суммы дохода (повторно — 100%).
• Ошибка: Указал в 3-НДФЛ вычет 250 тыс.‚ а квартира в совместной собственности. Реальность: Вычет делится по долям. Если доля 1/2 — вычет макс. 125 тыс. руб.
• Ошибка: Не уведомила налоговую о начале деятельности ИП/самозанятого. Реальность: Для самозанятого уведомление автоматическое при регистрации. Для ИП — регистрация в ЕГРИП — это и есть уведомление.

Образец заполнения ключевых полей (Шпаргалка)

Для 3-НДФЛ (Раздел 1‚ стр. 010–040)

Код вида дохода: 1500
Источник выплаты (ФИО/Название): Иванов Иван Иванович / ООО «Ромашка»
ИНН источника: 77 / 77
КПП источника:, / 77
Адрес источника: г. *‚ ул. ‚ д. ‚ кв. *
Сумма дохода (руб.): 600000
Сумма налогового вычета (руб.): 250000 (если право есть и не использовано)
Налоговая база (руб.): 350000
Сумма налога (руб.): 45500

Для чека самозанятого (Приложение «Мой налог»)

Наименование услуги: Аренда жилого помещения (договор № * от ..)
Покупатель: Петров Петр Петрович (Физлицо) -> Ставка 4%
ИЛИ
Покупатель: ИП Сидоров С.С. / ООО «Вектор» -> Ставка 6%
Сумма: 50 000.00 руб.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог‚ если квартира в ипотеке?

Да. Ипотека не освобождает от налога на доход от аренды.

• Самозанятый: Платит 4/6% с всей суммы аренды. Проценты по ипотеке не вычитаются.
• НДФЛ 13%: Можно взять имущественный вычет на покупку квартиры (250 тыс.) + вычет на проценты по ипотеке (390 тыс.) — но это отдельные вычеты по 3-НДФЛ‚ они не связаны напрямую с доходом от аренды (база по аренде не уменьшается процентами‚ уменьшается общий налог к уплате за год за счет вычетов).
• ИП УСН «Доходы-Расходы»: Можно учитывать проценты по ипотеке в расходах (с 2023 г. — да‚ если квартира на балансе ИП).

Арендатор отказывается платить с налогом / просит указать меньшую сумму в договоре.

Налог платит арендодатель (собственник)‚ а не арендатор. Сумма в договоре — это ваш доход. Занижать сумму в договоре рискованно: при проверке налоговая может определить доход по рыночным ценам (ст. 40 НК РФ) и начислить налог + штраф 40% от недоимки. Лучше честно указать рыночную ставку и выбрать выгодный режим (самозанятость 4%).

Что делать‚ если доход самозанятого превысил 2‚4 млн руб.?

Статус аннулируется автоматически с начала месяца‚ в котором हुआ превышение. За весь год (включая месяцы до превышения) придется пересчитать налог по ставке 13% (НДФЛ) и сдать 3-НДФЛ до 30 апреля след. года. Совет: следите за счетчиком в приложении «Мой налог». При приближении к лимиту (2 млн) — остановите сдачу или оформите ИП.

Как сдавать декларацию‚ если квартира в совместной собственности (супруги)?

Каждый супруг сдает свою 3-НДФЛ со своей долей дохода (обычно 50/50‚ если иное не прописано в брачном договоре/соглашении). Каждый применяет свой вычет (250 тыс. руб. каждый‚ если право не использовано ранее). В договоре аренды лучше указывать обоих собственников как арендодателей.

Правильное оформление «заявления в налоговую за аренду» — это не разовый акт‚ а процесс: выбор режима → регистрация → текущий учет доходов → своевременная оплата. В 2026 году статус самозанятого остает золотым стандартом для большинства собственников одной-двух квартир (ставка 4%‚ никакой бумажной отчетности‚ оплата из приложения). Если доходы растут — рассмотрите ИП на УСН или Патент.

Главное правило: Не прятать доход. Цифровая слежка ФНС (переводы на карту‚ данные Росреестра‚ жалобы соседей/арендаторов) делает нелегальную сдачу невыгодной и опасной. Оформитесь за 10 минут в приложении «Мой налог» и спите спокойно.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Налоговое законодательство меняется. Перед принятием решений проверяйте актуальные нормы НК РФ на сайте nalog.gov.ru или консультируйтесь с налоговым консультантом. Персональные данные (адреса‚ телефоны‚ ИНН) в примерах заменены на маски *.