Кадастровый план — это ключевой документ, формируемый в результате проведения кадастровых работ, который необходим для внесения сведений о земельном участке (или его части) в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Особое место в его структуре занимает графическая часть (чертеж/план), визуализирующая границы, конфигурацию и расположение объекта. В данной статье подробно разберем, из чего состоит графика кадастрового плана, какие к ней предъявляются требования в соответствии с действующим законодательством и как она отличается от схожих документов (технического плана, межевого плана).

Нормативная правовая база: ФЗ-218 и Приказы Росреестра

Основным документом, регулирующим подготовку кадастрового плана (в т.ч. межевого плана как его вида), является Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственном кадастровом учете…» (далее, 218-ФЗ). Конкретные требования к форме, составу сведений и порядку подготовки зафиксированы в подзаконных актах:

• Статья 22 ФЗ-218 — «Требования к межевому плану». Определяет общие правила составления документа.
• Приказ Росреестра от № П/0592 — «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке». Это основной регламент, описывающий структуру XML-схемы и визуальное представление чертежа.
• Статья 24.1 ФЗ-218 — «Требования к карте-плану территории» (актуально для комплексных работ/ределения).
• Приказ Росреестра от № П/0082 — регламентирует технический план (для ОКС: зданий, сооружений, помещений), который часто путают с кадастровым планом земельного участка. Важно отличать их: технический план вводит в учет капитальные объекты строительства, а кадастровый (межевой) план, земельные участки.

Важно: С 1 сентября 2022 года вступили в силу обновленные требования к схеме расположения земельного участка на кадастровом плане, которые остаются актуальными в 2026 году.

Структура межевого (кадастрового) плана

Согласно ст. 22 218-ФЗ и Приказу № П/0592, межевой план состоит из двух неразрывно связанных частей:

1. Текстовая часть — содержит реквизиты заказчика, кадастрового инженера, исходные данные, результаты измерений, расчеты площадей, заключение о границах и т.д.
2. Графическая часть (Чертеж) — визуальное изображение границ участка, примыкающих территорий, точек поворота границ и геодезической основы.

Обе части заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера. Если предусмотрено договором, заказчику может передаваться бумажный экземпляр с «живой» подписью и печатью инженера.

Детальные требования к графической части (Чертежу)

Графика кадастрового плана не просто «картинка», а строго регламентированный инженерный документ. Согласно Приказу № П/0592 (Раздел III «Требования к подготовке графической части межевого плана»), чертеж должен содержать:

Обязательные элементы чертежа

• Границы формируемого/изменяемого земельного участка — толстыми сплошными линиями.
• Границы примыкающих земельных участков (если они есть в ЕГРН) — тонкими сплошными или пунктирными линиями.
• Точки поворота границ с указанием их порядковых номеров (соответствующих текстовой части).
• Геодезическая сеть / опорные пункты, используемые при съемке (номера пунктов ГГС/ГСС).
• Схема расположения земельного участка (обзорный план) в углу чертежа или на отдельном листе, показывает положение участка относительно крупных ориентиров (населенные пункты, магистрали, водные объекты).
• Направление на север (стрелка).
• Масштаб (обычно 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 в зависимости от площади и категории земель).
• Система координат (местная МСК или государственная ГСК-2011) и система высот.

Изображение частей земельного участка

Если кадастровые работы проводятся по части земельного участка (выделение доли, разделение, выделение в натуре), графика должна четко показывать:

• Границы исходного участка (как существующего в ЕГРН).
• Границы выделяемой(ых) части(ей) — особой заливкой или штриховкой.
• Границы остаточной части.
• Наличие (или отсутствие) пересечений границ, наложений, зазоров.

Требования к оформлению (XML и PDF)

Для подачи в Росреестр графическая часть готовится в формате XML (схема данных по Приказу П/0592), что позволяет автоматизированной проверке валидности геометрии (замкнутость контуров, отсутствие самопересечений, попадание в границы ОКС/ЗОУИТ). Для визуального контроля и архива формируется PDF-версия чертежа, которая является электронным образом бумажного документа, заверенным УКЭП инженера.

Графика кадастрового плана vs Графика технического плана

Часто заказчики путают эти документы. Ниже приведена сравнительная таблица для наглядности:

Пример оформления реквизитов на чертеже (маскированные данные)

На листе чертежа в штампе (заголовке) обязательно указываются реквизиты. Пример заполнения (персональные данные скрыты):

• Заказчик: * * * (СНИЛС -*- )
• Кадастровый инженер: * * ** (Номер квалификационного аттестата )
• Саморегулируемая организация (СРО): (Реестровый номер СРО )
• Договор на выполнение кадастровых работ № /* от .*.
• Дата подготовки окончательной редакции: *..202
• Целевое назначение документа: Внесение сведений о части земельного участка в ЕГРН

Примечание: В открытых источниках встречаются образцы, где указаны реальные ФИО (например, Самсонова Анжела Александровна, СНИЛС 021-336-365 05), однако в рабочей документации для публикации или обучения персональные данные подлежат маскировании в соответствии с 152-ФЗ.

Частые ошибки в графической части, приводящие к приостановке учета

При подаче через МФЦ или Личный кабинет Росреестра автоматизированная проверка (АПК) выявляет ошибки в XML-схеме графики. Топ-5 ошибок 2024–2026 гг.:

1. Незامкнутый контур границ. Начальная и конечная точки полигона не совпадают (допуск по Приказу П/0592, не более 0.01 м в МСК).
2. Самопересечение границ. Линии границ образуют «петли» или «лапки».
3. Несоответствие координат точек на чертеже и в текстовой части (XML). Расхождение координат X/Y точек поворота.
4. Отсутствие схемы расположения или ее несоответствие реальности (участок «плавит» в реке/лесу без привязки к ориентирам).
5. Игнорирование ЗОУИТ / ОКС. Границы участка пересекают зоны с особыми условиями использования территории или контуры зданий, не зафиксированные в ЕГРН, без обоснования в текстовой части.

Как получить графику кадастрового плана (образец/пример)

Готовый межевой план (включая графику в PDF) выдается заказчику кадастровым инженером по завершении работ. Получить его можно:

• На руки (бумажный вариант с печатью/подписью).
• На электронном носителе (флеш-карта, диск) — два файла: .xml (для Росреестра) и .pdf (для визуального ознакомления), оба подписаны УКЭП.
• Через личный кабинет на Госуслугах / сайте Росреестра, после регистрации прав/сведений в ЕГРН выписка будет содержать схему участка, но не полный чертеж межевого плана. Полный чертеж хранится в архиве инженера и СРО.

Для ознакомления с формой (образцом) можно использовать открытые базы (Сайт Росреестра, КонсультантПлюс, Гарант, сайты крупных кадастровых компаний, например, ООО РКЦ, ГЕОМЕР ГРУПП, Смарт Вэй), где публикуются шаблоны заполнения разделов. Обратите внимание: образец 2019 года устарел, используйте только формы по Приказу П/0592 (с учетом изменений от 2022–2025 гг.).

Актуальность на 2026 год: что изменилось?

• Электронный документооборот: Полный переход на подачу межевых планов только в электронном виде (XML + PDF с УКЭП). Бумажные оригиналы в Росреестр не принимаются (кроме случаев, предусмотренных ст. 22 218-ФЗ для передачи заказчику).
• Точность привязки: Жесткие требования к точности определения координат точек поворота границ в зависимости от категории земель (п. 19 Приказа П/0592).
• Интеграция с ФГИС ЕГРН: Проверка наложения границ на актуальные слои ЕГРН (ЗОУИТ, ОКС, границы лесного фонда, водного фонда) происходит в режиме реального времени при загрузке XML.
• Технический план (Приказ П/0082 ред. ): Обновлены требования к изображению частей помещений (аренда), схемы расположения ОКС на участке — это косвенно влияет на межевой план, если границы ЗУ уточняются под уже стоящее здание.

Графика кадастрового (межевого) плана — это инженерный документ строгой отчетливости, подготовка которого требует высокой квалификации кадастрового инженера и соответствия актуальным схемам XML (Приказ Росреестра № П/0592). Ключевыми моментами для успешного прохождения регистрации в 2026 году являются: геометрическая валидность контуров, полная соответствие текстовой и графической частей, учет всех действующих ограничений (ЗОУИТ) и корректная схема расположения.

При выборе исполнителя кадастровых работ обращайте внимание на наличие у инженера действующего квалификационного аттестата, членства в СРО и портфолио успешно зарегистрированных планов. Любые ошибки в графике влекут за собой приостановку государственной регистрации и потерю времени (до 6 месяцев на устранение замечаний).

Статья подготовлена на основе актуальных на данных ФЗ-218, Приказов Росреестра № П/0592, № П/0082 и судебной практики. Данная информация носит справочный характер. Для решения конкретных вопросов обратитесь к сертифицированному кадастровому инженеру.