Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Оформление доверенности на совершение регистрационных действий в Росреестре — это частая необходимость для собственников недвижимости, наследников, покупателей и продавцов, которые не могут лично присутствовать при подаче документов. На актуальны как классические бумажные формы, так и современные машиночитаемые доверенности (МЧД). В этой статье подробно разберем, как правильно составить документ, какие существуют виды доверенностей и что изменилось в действующем законодательстве.

Что такое доверенность на регистрационные действия?

Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенность — это письменное уполномочение от имени одного лица (основателя) к другому лицу (доверенному лицу) на представление его интересов перед третьими лицами. В контексте Росреестра это документ, дающий право представителю:

Подавать и получать документы в МФЦ или территориальном органе Росреестра;
Подписывать заявления о государственной регистрации прав (перехода, возникновения, прекращения);
Получать готовые выписки из ЕГРН, свидетельства (если выданы до 2016 г.) или уведомления о регистрации;
Вносить изменения в реестр (например, при исправлении технических ошибок);
Представлять интересы в суде по спорам, связанным с регистрацией (если указано в полномочиях).

Виды доверенностей, актуальных в 2026 году

Нотариальная доверенность (классический вариант)

Самый надежный и универсальный вид. Оформляется у любого нотариуса РФ. Не требует обязательного указания срока действия (по умолчанию — 1 год, макс. срок не ограничен законом, но нотариусы часто ставят 3–5 лет). Обязательна для:

Сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы (доля в общей собственности, брачный договор и т.д.);
Представления интересов несовершеннолетних или нетрудоспособных граждан;
Субъделегирования (передачи полномочий другому лицу) — только если это прямо прописано в тексте.

Машиночитаемая доверенность (МЧД) — цифровой стандарт 2026 года

Важно: Если говорить простым языком, машиночитаемая доверенность — это некий цифровой документ с кодом (XML-структура), подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) основателя. Чтобы прочитать текст доверенности и проверить её подлинность, надо использовать специальные сервисы (например, портал ФНС, «Госуслуги» или программы-валидаторы).

Преимущества МЧД в 2026 г.:

Мгновенная передача по электронным каналам (не нужно ехать к нотариусу).
Автоматическая проверка валидности при подаче через ЕПГУ/МФЦ.
Отсутствие риска потери оригинала.
Возможность задать очень гибкие полномочия и сроки через конструкторы (СБИС, Диадок, Контур, портал ФНС).

С 2024 года МЧД полностью приравнены к нотариальным для подачи документов в Росреестр через электронные сервисы (ЕПГУ, портал Росреестра).

Простая письменная доверенность (без нотариуса)

Допускается законом (п. 2 ст. 185 ГК РФ), если она подписана основателем лично. Однако Росреестр и МФЦ крайне неохотно принимают такие документы для регистрационных действий, так как не могут проверить подлинность подписи и волеизъявление основателя. На практике для любых значимых действий (передача прав, ипотека, дарение) требуется нотариальная форма или МЧД.

Обязательные реквизиты доверенности (Образец заполнения)

Ниже приведен универсальный образец структуры, который подходит как для ручного заполнения бланка у нотариуса, так и для формирования данных в сервисе МЧД. Персональные данные замаскированы в соответствии с политикой конфиденциальности.

 ДОВЕРЕННОСТЬ
 На совершение регистрационных действий в Росреестре МЕСТО И ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ:
 г. (населенный пункт)
 «» 2026 г.
 (Дата обязательна! Без даты доверенность недействительна, ст. 186 ГК РФ)
СВЕДЕНИЯ ОСНОВАТЕЛЯ (Физическое лицо):
 ФИО: Иванов Иван Иванович 
 Дата рождения: *..*
 Место рождения: г. 
 Паспорт: серия №  выдан .*.
 Код подразделения: *-
 Адрес регистрации (прописка): г. , ул. , д. , кв. 
 СНИЛС: —* *
 ИНН: 
СВЕДЕНИЯ ДОВЕРЕННОГО ЛИЦА (Представителя):
 ФИО: Петров Петр Петрович *
 Дата рождения: ..
 Паспорт: серия * № * выдан
 Адрес регистрации: г. , ул. , д. , кв. 
 СНИЛС: —* 
 Телефон для связи: +7 () —
 Email: @.
ПОЛНОМОЧИЯ (Перечислять максимально конкретно):
 Доверенное лицо уполномочено от моего имени совершать следующие действия:
Подавать в территориальный орган Росреестра по области / г. (или через МФЦ) документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество:
Объект: Квартира, площадь *.* кв.м, адрес: г. , ул. , д. , кв.  (Кадастровый номер: :::).
Основание: Договор купли-продажи / дарения / обмена от ..* № *.
Подписывать заявление о государственной регистрации (по форме Приказа Минэкономразвития/Минюста), заявление о внесении изменений в ЕГРН.
Оплачивать государственную пошлину (в т.ч. через терминалы/банки/Госуслуги) и получать чеки/квитанции.
Получать в Росреестре / МФЦ готовые документы: выписку из ЕГРН, уведомление о регистрации, исходные документы, возвращенные по основаниям ст. 27 Закона № 218-ФЗ.
Представлять мои интересы в случае приостановления/отказа в регистрации: получать уведомления, вносить исправления, подавать дополнительные документы.
(При необходимости) Подписывать акты приема-передачи недвижимости.
ПРАВО СУБДЕЛЕГИРОВАНИЯ (Передача полномочий другому лицу):
 ☐ Разрешаю доверенному лицу передать полномочия третьему лицу (требует нотариального удостоверения субделегирования).
 ☑ Запрещаю субделегирование.
СРОК ДЕЙСТВИЯ:
 Доверенность действительна до «» 2026 г. (Рекомендуемый срок: 3–6 месяцев для конкретной сделки).
 Примечание: Если срок не указан, доверенность действительна 1 год со дня составления.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (Опционально):
 — Доверенность не дает права распоряжаться деньгами, поступающими от продажи (получение денег только основателем).
 — Действует только для указанного выше объекта и сделки.
ПОДПИСЬ ОСНОВАТЕЛЯ:
 ____________________ / Иванов И.И.  /
 (Подпись должна быть заверена нотариусом или ЭП при МЧД)
ЗАВЕРЕНИЕ НОТАРИУСА (для бумажного варианта):
 Подпись Иванова Ивана Ивановича  заверена мною, нотариусом Сидоровой А.В. , нотариальным округом , свидетельствующей, что основатель явился лично, дееспособен, волеизъявление свободно.
 Номер реестровой записи: -/2026
 Печать: [ПЕЧАТЬ НОТАРИУСА]
 Подпись нотариуса: ____________________ 

Ключевые нюансы заполнения в 2026 году

Указание кадастрового номера и точного адреса

В полномочиях обязательно указывайте кадастровый номер объекта (если он есть) и точный адрес из ЕГРН. Неточность («квартира на улице Ленина») может стать основанием для отказа в регистрации или возврата документов по ст. 27 Закона № 218-ФЗ.

СНИЛС и ИНН — обязательны для МЧД

При формировании машиночитаемой доверенности через сервисы (ФНС, СБИС, Контур) система не пропустит документ без заполненных полей СНИЛС и ИНН как основателя, так и доверенного лица. Для нотариальной доверенности нотариус также внесет эти данные в реестр нотариальных доверенностей.

Срок действия: стратегия выбора

Для одной сделки: ставьте срок с запасом 1–2 месяца после планируемой даты подачи (на случай приостановления).
Общая доверенность (на управление имуществом): 1–3 года. Но нотариусы предупреждают: банки и Росреестр чаще запрашивают подтверждение актуальности волеизъявления при старых доверенностях.

Отзыв доверенности

Основатель может отозвать доверенность в любой момент (ст. 189 ГК РФ).

Нотариальная: Заявление у любого нотариуса (внесение в реестр отозванных доверенностей). Нотариус уведомит доверенное лицо.
МЧД: Отзыв через тот же сервис, где оформлялась (кнопка «Отозвать»). Информация попадает в реестр МЧД ФНС мгновенно.

Важно: Отзыв вступает в силу с момента внесения в реестр. Если доверенное лицо уже подал документы в Росреестр до отзыва — регистрация пройдет успешно.

Электронная подача через МЧД: пошаговая инструкция

На 2026 год это самый быстрый способ (госпошлина со скидкой 30% при электронной подаче сохраняется).

Получение УКЭП: У основателя и доверенного лица должны быть действующие квалифицированные электронные подписи (на токенах eToken/JaCarta или в облаке);
Формирование МЧД: Зайдите в личный кабинет на nalog.gov.ru (раздел «Доверенности») или в используемом ЭДО-операторе (СБИС, Диадок, Контур). Выберите шаблон «Представление интересов в Росреестре» или «Регистрация прав на недвижимость».
Заполнение полей: Введите данные из паспортов, СНИЛС, ИНН, адреса, кадастровый номер объекта. Система подскажет коды полномочий (по справочнику ФНС).
Подписание основателем: Основатель подписывает МЧД своей ЭП. Документ попадает в реестр ФНС, присваивается уникальный номер (УИД).
Передача представителю: Доверенное лицо видит доверенность в своем ЛК налоговой или в ЭДО. Можно скачать PDF-визуализацию для печати (на случай личного визита в МФЦ).
Подача документов в Росреестр: Доверенное лицо заходит на ЕПГУ / портал Росреестра -> «Подача документов на регистрацию прав» -> Прикрепляет файлы (договор, заявление, МЧД в формате XML/PDF с ЭП) -> Подписывает пакет своей ЭП -> Отправляет.

Частые ошибки, приводящие к отказу или приостановлению

Ошибка	Последствие	Как избежать
Отсутствие даты составления	Доверенность недействительна (ст. 186 ГК РФ)	Всегда проставляйте дату. В МЧД проставляется автоматически системой.
Общие формулировки полномочий («все действия»)	Риск отказа нотариуса в заверении или вопросов у регистратора	Перечисляйте конкретные действия: «подать заявление по форме…», «получить выписку по объекту №…»
Несовпадение ФИО в доверенности и паспорте	Отказ в принятии документов МФЦ/Росреестром	Пишите ФИО строго по паспорту (включая «ё», двойные фамилии).
Истекший срок действия на момент подачи	Возврат документов	Проверяйте срок за день до визита/подачи.
Отсутствие права субделегирования при необходимости	Нельзя передать дело коллеге/юристу	Если есть риск болезни/отъезда представителя — поставьте галочку «Разрешаю субделегирование» (только у нотариуса).
Подача бумажной копии МЧД без проверки в реестре	Подозрение на подделку, запрос в ФНС, задержка сроков	Всегда распечатывайте PDF-визуализацию с QR-кодом/ссылкой на проверку в реестре ФНС.

Стоимость оформления (ориентировочно на 05.2026)

МЧД (через портал ФНС): Бесплатно (требуется только УКЭП).
МЧД (через ЭДО-операторов): Входит в абонентскую плату или оплачивается за документ (* руб.).

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить доверенность на регистрацию прав на долю в квартире?

Да, но только в нотариальной форме (п. 2 ст. 185 ГК РФ, ст. 250 ГК РФ, право преимущественной покупки). МЧД для сделок с долями, требующих нотариальной формы сделки, также возможна, но сама сделка (договор) должна быть нотариальной.

Нужно ли доверенному лицу нести свой паспорт в МФЦ/Росреестр?

Обязательно. Сотрудник сверяет данные доверенности с паспортом представителя. Без паспорта документы не примут.

Может ли доверенное лицо получить выписку из ЕГРН на руки?

Да, если в полномочиях прямо указано: «Получать выписки из ЕГРН, уведомления о регистрации, исходные документы». Без этой фразы выдадут только уведомление о регистрации (или ничего, если настроена электронная выдача).

Что делать, если нотариус отказывает заверять доверенность?

Нотариус не имеет права отказать, если основатель дееспособен, явился лично и волеизъявление свободно (ФЗ «О нотариате»). Отказ можно обжаловать в нотариальной палате или суде. Частая причина «отказа» — неполный пакет документов (нет паспорта, нет СНИЛС, нет документов на недвижимость для проверки полномочий).

Действует ли доверенность, если основатель умер?

Нет. Доверенность прекращает действие со дня смерти основателя (п; 1 ст. 189 ГК РФ). Исключение — наследственные доверенности (завещание), но они не для регистрационных действий живым лицом.

В 2026 году выбор между нотариальной доверенностью и МЧД зависит от ситуации:

МЧД — идеален для стандартных сделок (купля-продажа целой квартиры, дарение взрослому родственнику, получение выписок), если у сторон есть ЭП. Это быстро, дешево и технологично.
Нотариальная доверенность — обязательна для сделок с долями, несовершеннолетними, при ипотеке (банки часто требуют именно «бумажку» с печатью), если у людей нет ЭП или они не умеют пользоваться Госуслугами/ЭДО.

Главное правило: полномочия должны быть конкретными, срок — реалистичным, а данные — точными. Используйте приведенный выше образец как чек-лист при подготовке документов у нотариуса или в сервисе МЧД.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство может меняться. Перед оформлением значимых сделок рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или юристом, специализирующимся на недвижимости; Актуальность информации на дату публикации: .