Аренда помещений общеобразовательных организаций, процесс строго регламентированный законодательством. Школа не является коммерческой организацией в привычном понимании, поэтому сдача ее площадей в аренду подчиняется специальным правилам, закрепленным в ФЗ-273 «Об образовании в Российской Федерации», ГК РФ и ФЗ-125 «Об общественно-правовых компаниях» (если школа создана в форме АО/ООО) или нормативных актов учредителя (муниципалитета/региона) для бюджетных учреждений.

Данная статья поможет составить грамотный договор, избежать типичных ошибок и пройти согласование в органе власти (учредителе) без отказов.

Правовая природа сделки: что нужно знать перед стартом

В соответствии со ст. 30 ФЗ-273, имущество государственных/муниципальных образовательных организаций может передаваться в платное пользование (аренду) только при условии, что это не противоречит уставу школы и не препятствует реализации основной образовательной программы.

• Решение учредителя обязательно. Директор школы не имеет права подписать договор аренды самостоятельно без предварительного решения учредителя (департамента/управления образования администрации города/района).
• Целевое назначение доходов. Все средства, полученные от аренды, направляются в доход школы и расходуются исключительно на цели, предусмотренные уставом (ремонт, закупка оборудования, оплата труда внеурочного персонала и т.д.).
• Запрет на аренду учебных кабинетов в учебное время. Сдача в аренду кабинетов, лабораторий, спортивных залов в период проведения уроков недопустима.

Этапы подготовки к заключению договора

1. Внутреннее решение. Педагогический совет / Совет школы, протокол согласия на сдачу конкретных площадей.
2. Обращение к учредителю. Написание служебной записки директора в Департамент образования с приложением протокола, проекта договора и обоснования арендной ставки.
3. Согласование/Решение учредителя. Получение официального решения (приказа/распоряжения) администрации города/района о согласии на заключение договора и утверждении минимальной арендной ставки.
4. Оценка рыночной стоимости (при необходимости). Для муниципального имущества часто требуется отчет об оценке стоимости аренды (ФЗ-137 «Об оценке деятельности в РФ»), если ставка устанавливается выше минимальной или срок аренды превышает 1 год.
5. Государственная регистрация. Если срок аренды 1 год и более — обязательная регистрация в Росреестре (ЕГРН). Срок менее года — регистрация не требуется, но письменная форма обязательна.

Обязательные условия договора (Ст. 606, 609 ГК РФ)

Пропуск любого из этих пунктов ведет к признанию договора незаключенным:

Ключевые блоки прав и обязанностей (Специфика школы)

Обязанности Арендодателя (Школы):

• Предоставить помещение в состоянии, пригодном для договорительного использования (свет, отопление, вентиляция, санитарные узлы в рабочем состоянии).
• Обеспечить доступ арендатора и его посетителей в установленное договором время (режим пропуска: по спискам, по пропускам, охрана).
• Оплачивать коммунальные услуги по общему счетчику (если иное не оговорено), осуществлять текущий ремонт общих частей здания.
• Критично: Обеспечить режим ЧС (пожарная безопасность, антитеррористическая защита) — инструктаж арендатора, наличие планов эвакуации, работающих ПТУ.

Обязанности Арендатора:

• Использовать помещение строго по назначению, указанному в договоре (нельзя делать склад в спортзале или дискотеку в библиотеке).
• Соблюдать внутренний распорядок школы: режим тишины во время уроков/экзаменов (ЕГЭ/ОГЭ), запрет курения/алкоголя, чистота.
• Не допускать посторонних лиц без сопровождения (важно для безопасности детей).
• Своевременно оплачивать аренду и КУ (если отдельные счетчики).
• Вернуть помещение в первоначальном состоянии (нормальный износ исключен).
• Иметь действующий договор с лицензированной охранной организацией (если мероприятие массовое) или обеспечить дежурного администратора.

Запреты (рекомендуется вынести в отдельную статью):

1. Субаренда без письменного согласия школы и учредителя.
2. Проведение мероприятий экстремистского, политического, религиозного характера (кроме урочных).
3. Хранение легковоспламеняющихся, взрывоопасных, токсичных веществ.
4. Внесение изменений в конструкции здания (снос стен, прокладка коммуникаций) без согласования и проектной документации.
5. Использование школьного инвентаря (парты, станы, музыкальные инструменты) без отдельного акта приема-передачи.

Критически важные приложения к договору

Без этих документов договор считается незавершенным, а споры решаются не в пользу арендатора:

1. Приложение №1: План-помещение (Экспликация). Схема этажа с выделением арендуемой площади. Подписи сторон на каждом листе.
2. Приложение №2: Акт приема-передачи помещения (Двусторонний). Составляется в 2 экз. на момент передачи ключей и на момент возврата. Описание состояния стен, полов, потолков, окон, дверей, сантехники, электрооборудования, мебели. Фотофиксация (приложить фото на флешке/в печати).
3. Приложение №3: График использования (Календарный план). Дни недели, часы начала/окончания, даты мероприятий. Согласовывается с расписанием уроков и дежурств администрации школы.
4. Приложение №4: Режим доступа и проходов. Порядок пропуска автомобилей на территорию, список ответственных лиц арендатора (ФИО, паспорт * * , тел. +7 —), список водителей.
5. Приложение №5: Расчет арендной ставки / Смета КУ. Обоснование цены (если требуется учредителем).
6. Приложение №6: Копия решения учредителя. Приказ Департамента образования № от .. г; «О согласии на заключение договора аренды…».

Образец структуры договора (Каркас для заполнения)

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № * от «___» _________ 202_ г.

г. *

Мы, Арендодатель — Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение
«Средняя общеобразовательная школа № » (далее — Школа),
именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Директора Петрова Петра Петровича (ФИО маскировано:  * ),
действующего на основании Устава и Приказа Департамента образования г.  № * от *..,
с одной стороны,

и Арендатор — ИП Сидоров Сидор Сидорович / ООО «Спектр» (далее — Арендатор),
в лице Генерального директора / ИП Сидорова С.С. (ФИО маскировано:  * ),
действующего на основании Устава / доверенности №  от ..,
с другой стороны,

вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передает Арендатору во временное пользование (аренду) нежилое помещение
назначения Спортивный зал (спортзал № 1), общей площадью  кв.м.,
расположенное по адресу: г. , ул. , д. *, каб. 
(инв. номер *), в соответствии с Планом-помещением (Приложение № 1).
Помещение передается в состоянии, пригодном для проведения тренировок по волейболу/фитнесу,
что подтверждается Актом приема-передачи (Приложение № 2).
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действия Решения учредителя
и действует до «31» мая 202_ г.
Фактическое использование помещения осуществляется по Графику (Приложение № 3):
Понедельник, Среда, Пятница: 18:00 – 21:00 (кроме каникулярных периодов и дней ЕГЭ/ОГЭ).

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
Арендная плата устанавливается в размере  () рублей 00 копеек в час
(в т.ч. НДС 20% — * руб. / без НДС в связи с применением УСН).
Оплата производится ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за отчетным,
безналичным расчетом на расчетный счет Арендодателя:
Получатель: МБОУ СОШ № *
ИНН/КПП:  / *
р/с: 
Банк: 
БИК: *
к/с: *
Коммунальные услуги (электричество, вода, отопление) включены в арендную плату / оплачиваются отдельно по счетчикам (выбрать нужное).

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендодатель обязан:
Предоставить помещение в срок с надлежащим состоянием.
Обеспечить доступ Арендатора по Графику (Приложение № 3) и Режиму доступа (Приложение № 4).
Осуществлять уборку общих зон (коридоры, санузлы) после мероприятий Арендатора в течение 30 мин.
Своевременно информировать Арендатора об изменении режима работы школы (карантин, ЭГЭ, ремонт).

Арендодатель имеет право:
Требовать соблюдения правил внутреннего распорядка и техники безопасности.
Приостановить доступ к помещению при задержке оплаты более 5 календарных дней.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке при грубом нарушении условий (п. 7.2).

Арендатор обязан:
Использовать помещение исключительно для целей, указанных в п. 1.1.
Соблюдать тишину после 21:00, правила пожаротехники, санитарные нормы.

Обеспечить дежурного администратора (ФИО: * * , тел.: +7  --*) на все время нахождения в школе.
Не допускать в школу лиц в состоянии опьянения, с животными, в грязной обуви (без сменки/накладок).
Возместить ущерб, причиненный имуществу Школы, в течение 5 дней после акта осмотра.
Оформить страховку гражданской ответственности (полис ОГП) на сумму не менее * руб.

Арендатор имеет право:
Вносить в помещение собственное оборудование (коврики, станы) с согласия Арендодателя.
Требовать устранения дефектов, препятствующих использованию (протечка, отключение отопления).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За просрочку платежа — неустойка 0.1% от суммы долга за каждый день просрочки.
За порчу имущества — полная стоимость восстановления/закупки по рыночным ценам (Акт осмотра + сметы/чеки).
Школа не несет ответственности за вещи Арендатора/посетителей, оставленные без присмотра.
Арендатор несет полную ответственность за жизнь и здоровье участников мероприятий.

СТРАХОВАНИЕ
Арендодатель застраховал здание школы по полису № * в СК «*».
Арендатор обязан застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА
Изменения только в письменном виде (доп. соглашение).
Арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно при:
— неуплате аренды 2 и более месяцев подряд;
— использовании помещения не по назначению;
— нарушении режима ЧС/пожарной безопасности;
— ликвидации/реорганизации Школы.
Арендатор вправе расторгнуть договор, уведомив за 30 календарных дней.
При досрочном расторжении Арендатор освобождает помещение в течение 3 дней, подписывает Акт возврата.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
Обязательный досудебный порядок (претензия). Срок ответа — 10 рабочих дней.
Споры передаются в Арбитражный суд * области / Суд г. * по месту нахождения Школы.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
АРЕНДОДАТЕЛЬ:
МБОУ СОШ № 
Адрес: г. , ул. , д. *
ИНН/КПП:  / *
Директор: * *  / Подпись: _____________ / М.П.

АРЕНДАТОР:
ИП Сидоров С.С. / ООО «Спектр»
Адрес: г. , ул. , д. *, кв. *
ИНН/КПП:  / *
Ген. директор / ИП: * * * / Подпись: _____________ / М.П. (Печать)

Типичные ошибки и риски (Чек-лист для проверки)

Налоговые аспекты для школы (Арендодателя)

• НДС: Если школа на ОСНО — начисляет НДС 20% сверху ставки. Если на УСН «Доходы» — НДС не начисляется (кроме импорта), но с 2025 г. возможен переход на автоматический УСН с НДС (проверять актуальность).
• Налог на имущество: Помещение остается на балансе школы. Налог платит школа. Арендатор не платит налог на имущество за арендованную площадь (если не переоформил на свой баланс).
• Земельный налог: Платит школа (учредитель).
• НДФЛ (если арендатор — физлицо/ИП на ПСН/НПД): Школа, налоговый агент только по доходам своих сотрудников. По аренде удерживать НДФЛ школа не обязана (обязанность платить налог на арендаторе). Но школа обязана сообщать в ФНС о доходах физлиц (ежегодно до 20 февраля — форма 6-НДФЛ не нужна, нужна справка о выплатах по запросу или в рамках нового порядка 2024 г.).

Особенности аренды под массовые мероприятия (Концерты, Ярмарки, Турниры)

Если арендатор планирует мероприятие с посещаемостью более 50 человек (спортивные состязания) или более 200 человек (культурно-зрелищные), вступают в силу требования ФЗ-381 «О безопасности культурно-зрелищных мероприятий» и Постановления Правительства РФ:

1. Арендатор обязан получить Разрешение на проведение мероприятия в местной администрации (не позднее чем за 10 дней).
2. Обязательный План мероприятий по обеспечению безопасности (утверждается организатором, согласуется с МЧС, полицией, администрацией).
3. Наличие договора с лицензированной ЧОП (физическая охрана, рамки, детекторы).
4. Медицинский пункт / бригада Скорой помощи на месте.
5. Страхование ответственности организатора мероприятия (мин. сумма 10 млн руб. по ФЗ-381).
6. Школа (Арендодатель) должна быть уведомлена и дать согласие на план безопасности ДО подписания договора аренды.

Грамотный договор аренды школы, это не просто формальность, а инструмент защиты интересов образовательной организации, ее учеников и имущества. Главные правила успеха:

1. Начинайте с учредителя. Никаких устных договоренностей с директором. Только приказ департамента.
2. Фиксируйте всё на бумаге. План, Акт, График, Режим доступа — это не бюрократия, а ваша защита в суде.
3. Проверяйте арендатора. ЕГРЮЛ/ЕГРИП, судебные дела (Кад.Арбитр/ГАС Правосудие), налоговая задолженность, лицензии (если обучение/медицина/охрана).
4. Страховка — обязательна. Полис ОГП арендатора — дешево для него, бесценно для школы.
5. Автоматизируйте контроль. Ведите журнал сдачи-приема ключей, журнал замечаний/претензий, фотофиксацию ежемесячно.

Используя предложенную структуру и учитывая специфику вашего региона (муниципальные нормативные акты могут уточнять минимальные ставки и порядок согласования), вы сможете оформить аренду законно, безопасно и выгодно для школы.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При подготовке конкретного договора рекомендуется обратиться к юристу образовательного учреждения или профильному адвокату для учета актуальных изменений в законодательстве и локальных нормативных актов учредителя.