При аренде нежилого помещения — офиса, склада, магазина или производственного объекта — одним из самых важных, но часто упускаемых вопросов является распределение ответственности за пожарную безопасность. Законодательство не даёт прямого ответа, кто именно, арендодатель или арендатор, обязан обеспечивать противопожарные мероприятия. Поэтому ключ к решению проблемы находится в руках сторон договора.
Почему важно прописать пожарную ответственность в договоре
Как указывает ФАС России, ответственность за нарушение правил пожарной безопасности может быть возложена на любое лицо, которое владеет, пользуется или распоряжается недвижимостью на законных основаниях — это может быть как арендодатель, так и арендатор. Однако в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ (свобода договора) стороны вправе самостоятельно распределить эту ответственность, и юристы настоятельно рекомендуют это сделать.
Если в договоре ничего не прописано, то при проверке МЧС или при возгорании отвечать может оказаться любая из сторон — в зависимости от того, кто фактически контролировал помещение. Судебная практика по ст. 20.4 КоАП РФ («Нарушение требований пожарной безопасности») показывает: если арендатор принял на себя обязанности по обеспечению пожарной безопасности, но не исполнил их, именно он несёт административную и гражданско-правовую ответственность, включая возмещение убытков арендодателю.
Какие пункты следует включить в договор
- Распределение ответственности. Чётко указать, кто отвечает за соблюдение требований пожарной безопасности в арендуемом помещении.
- Содержание систем противопожарной защиты. Кто обслуживает пожарную сигнализацию, системы пожаротушения, огнетушители, кто заключает договоры на их техническое обслуживание.
- Общедомовые системы. Как правило, за общие системы здания (эвакуационные выходы, общая сигнализация) отвечает арендодатель, а за внутреннее состояние помещения — арендатор.
- Обязанность арендатора соблюдать правила пожарной безопасности, не загромождать эвакуационные пути, не перегружать электросети.
- Ответственность за убытки при возгорании по вине одной из сторон.
- Право арендодателя проверять состояние помещения и требовать устранения нарушений.
Образец формулировок (фрагмент договора)
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___
г. Москва «___» _________ 20__ г.
Общество с ограниченной ответственностью «», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Иванова И. И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «», именуемое «Арендатор», в лице директора Петрова П. П., с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью ___ кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. , д. , помещение № * (далее — «Помещение»).
Обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности
Арендатор обязуется содержать Помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.
Арендатор несёт полную ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в переданном в аренду Помещении, обязуется соблюдать требования правил пожарной безопасности и нести ответственность перед контролирующими органами за их несоблюдение.
Арендатор отвечает за текущее содержание и ремонт переданного Помещения и средств пожарной сигнализации и пожаротушения, за поддержание их в работоспособном состоянии, самостоятельно заключает договоры на обслуживание пожарной сигнализации и её текущее содержание и ремонт.
Арендодатель отвечает за исправное состояние общедомовых систем противопожарной защиты, эвакуационных путей и выходов здания.
В случае причинения ущерба имуществу Арендодателя вследствие нарушения Арендатором требований пожарной безопасности Арендатор обязуется возместить убытки в полном объёме.
Реквизиты сторон
Арендодатель: ООО «», ИНН , юр. адрес: г. Москва, ул. , д. , р/с , тел.: +7 () *—.
Арендатор: ООО «», ИНН , юр. адрес: г. Москва, ул. , д. , р/с , тел.: +7 () *—.
Судебная практика: что говорят суды
В подборках судебных решений за 2023 год по ст. 20.4 КоАП РФ встречаются типичные выводы: «Данное возгорание указывает на то, что соблюдение ответчиком в арендуемых им нежилых помещениях во исполнение условий договора аренды электро- и пожарной безопасности обеспечено не было». Арендатор, принявший на себя ответственность по договору, не может переложить её на собственника.
Практические рекомендации
- Всегда включайте в договор отдельный раздел о пожарной безопасности — не ограничивайтесь общими фразами.
- Приложите к договору акт приёма-передачи с фиксацией состояния сигнализации, огнетушителей и электропроводки.
- Проверьте, кто обслуживает общедомовые системы, и зафиксируйте это в договоре.
- Арендатору — заключить договор на обслуживание пожарной сигнализации с лицензированной организацией и хранить подтверждающие документы.
- Помните: типовой образец договора является примерным и должен быть доработан с учётом конкретных условий сделки.
Грамотно составленный договор аренды нежилого помещения с детально прописанной пожарной ответственностью защищает обе стороны: арендодателя — от убытков и претензий надзорных органов, арендатора — от непредвиденных обязанностей. Потратьте время на проработку этого раздела до подписания договора — это значительно дешевле, чем разбирательства после пожара или проверки МЧС.