Технический осмотр здания — это обязательная процедура, направленная на выявление дефектов, оценку состояния несущих конструкций и инженерных систем, а также определение возможности дальнейшей безопасной эксплуатации объекта. Главным итоговым документом этой процедуры является Акт технического осмотра здания. Ниже представлено подробное руководство по его оформлению, структуре и заполненный образец с учетом актуальных нормативных требований на .
Нормативная база и цели проведения осмотра
Основанием для проведения технического осмотра и составления акта служат:
- ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила технического осмотра и мониторинга технического состояния» (актуальная редакция).
- СП 13-102-2003 «Определение технического состояния зданий и сооружений» (с изменениями).
- Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
- Постановление Правительства РФ № 874 (порядок планирования и проведения осмотров).
Основные цели:
- Установление технического состояния объекта (нормальное, рабочее, аварийное);
- Выявление нарушений проектных решений, дефектов и повреждений.
- Разработка рекомендаций по устранению выявленных неисправностей.
- Принятие решения о необходимости капитального ремонта, реконструкции или сноса;
Кто имеет право составлять Акт?
Согласно п. 13 ст. 55 ГК РФ и п. 14 Правил (утв. Постановлением № 874), технический осмотр должен проводиться лицами, имеющими соответствующую квалификацию и допуск (члены СРО проектировщиков или изыскателей, имеющие свидетельство о допуске к экспертизе технического состояния).
Состав комиссии (минимум 3 человека):
- Председатель — руководитель экспертной организации или уполномоченное лицо.
- Члены комиссии, специалисты по конструкциям (КЖ, КМ, КД), инженерным системам (ОВ, ВК, ЭОМ), геологии/фундаментам.
- Представитель заказчика/эксплуатирующей организации.
Примечание: Фамилии членов комиссии в публичных образцах маскируются: Иванов И.И. → Ив* И.И., Петров П.П. → Пе* П.П.
Структура Акта технического осмотра (Обязательные разделы)
Документ состоит из ьной части, основного текста и приложений. Отсутствие любого раздела делает акт недействительным для внесения в ЕГРН или использования в суде.
ьный лист (Шапка акта)
- Наименование документа: «АКТ технического осмотра здания (сооружения)».
- Номер и дата составления (например, № 45-ТО от г.).
- Место составления (город, населенный пункт).
- Основание для проведения (Договор № /2026 от ..2026, Распоряжение собственника № /2026).
- Данные заказчика (Наименование ООО/ФИО ИП/ФИО физлица, ИНН, ОГРН/ОГРНИП, адрес: г. , ул. , д. , тел. +7 () —).
- Данные исполнителя (Наименование экспертной организации, Свидетельство СРО № **, адрес, тел.).
Описание объекта осмотра (Паспортные данные здания)
| Параметр | Значение (Пример заполнения) |
|---|---|
| Адрес объекта | г. Москва, ул. Примерная, д. , корп. (адрес частично скрыт) |
| Кадастровый номер | 77:::* |
| Назначение | Многофункциональное здание (торговые площади, офисы, паркинг) |
| Количество этажей | 12 надземных + 2 подземных |
| Год постройки / ввода в эксплуатацию | 2015 / 2016 |
| Конструктивная схема | Монолитный железобетонный каркас, стены газобетонные |
| Категория ответственности (по СП 13-102) | II (нормальная) |
| Предыдущие осмотры | |
| Акт № 12-ТО от г. (плановый) |
Программа и методика осмотра
Описываются виды работ, проведенные комиссией:
- Визуальный осмотр (общий, детальный) несущих и ограждающих конструкций.
- Инструментальные замеры (ультразвуковой контроль бетона, измерение толщины металла, тепловизионный контроль ограждений, геодезические замеры осадок/наклонов).
- Открытие конструкций (вскрытия) в количестве шт. по согласованию с заказчиком.
- Лабораторные испытания выборок (бетон, арматура, грунт) — протоколы лаборатории (Аккредитация № ).
- Опрос персонала эксплуатационной службы (ФИО ответственного: Си* А.В.).
Результаты осмотра по элементам (Сводная ведомость дефектов)
Это ключевой раздел. Данные заносятся в таблицу. Каждому дефекту присваивается код по СП 13-102 (например, 1.1 — трещины в бетоне, 2.3 — коррозия арматуры).
| № п/п | Конструктивный элемент / Зона | Выявленный дефект / повреждение | Характер / Опасность | Код дефекта | Рекомендации по устранению |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Фундамент ленточный, ось 1-5 / А-Б | Вертикальные трещины шириной до 0.5 мм на высоте 1.2 м от отм. ±0.000 | Эксплутационный / Некритический | 1.1 | Заделка трещин полимерными композициями, упрочнение водоизоляции подвалов |
| 2 | Колонны этаж 3, ось В / 3-4 | Обнажение арматуры, следы коррозии (потеря сечения ~5%), отслаивание бетона | Опасный / Требует срочного вмешательства | 2.3 / 2.5 | Ремонт бетона методом «шоткрет», антикоррозийная обработка арматуры, восстановление защитного слоя |
| 3 | Покрытие плоской кровли (сектор Ю-З) | Множественные проколы, размыв защитного слоя, промоина у вентшахт | Эксплутационный | 5.1 | Капитальный ремонт кровли с заменой парогизо- и теплоизоляции |
| 4 | Система ОВ (приточная камера П-1) | Износ ремней привода, вибрация выше нормы, загрязнение фильтров 4 класса | Эксплутационный | 7.2 | Замена ремней, балансировка ротора, замена фильтрующих элементов |
| 5 | Внешние ограждения (фасад вентфасад) | Отхождение керамогранита на участке 4-6 этаж (ось 10-12), нарушение вентиляционного зазора | Опасный (риск обвала) | 4.4 | Срочный демонтаж осыпающихся элементов, переустройство системы крепления |
Геодезические замеры (Приложение к акту)
Приводятся таблицы с фактическими значениями осадок и наклонов по сравнению с допусками (СП 22.13330). Пример записи:
Максимальная осадка: 42 мм (допуск 80 мм) — в пределах нормы.
Относительная осадка (ось 5, колонна 12): 1/450 (допуск 1/500) — превышение 10%.
Наклон стены (ось А): 1/320 (допуск 1/250) — в пределах нормы.
На основании сводной ведомости дефектов комиссия присваивает объекту одну из категорий (по СП 13-102):
- I — Нормальное (дефектов нет).
- II — Рабочее (есть незначительные дефекты, не влияющие на несущую способность).
- III — Допустимое (есть дефекты, снижающие несущую способность, но безопасность обеспечивается мероприятиями).
- IV — Недопустимое (Аварийное) (дефекты создают угрозу обрушения, требуется прекращение эксплуатации).
По результатам технического осмотра здания по адресу: г. **, ул. , д. , техническое состояние объекта определено как КАТЕГОРИЯ III — ДОПУСТИМОЕ.
Резолютивная часть и подписи
Обязательные элементы:
- Решение комиссии (утвердить акт, направить в эксплуатирующую организацию, в надзорные органы при аварийности).
- Сроки устранения дефектов.
- Ответственные за контроль исполнения (ФИО: См** В.К., тел. +7 () —*).
- Подписи всех членов комиссии с расшифровкой и датой.
- Печать экспертной организации (если имеется) / УЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись) при электронном документообороте.
Заполненный образец Акта (Фрагмент текстовой части)
АКТ ТЕХНИЧЕСКОГО ОСМОТРА ЗДАНИЯ № 45-ТО от 09 мая 2026 г. г. Москва Мы, нижеподписавшиеся: Председатель комиссии: Ив* И.И., Генеральный директор ООО «ЭкспертСтройПроект», Свидетельство СРО № , гл. эксперт. Член комиссии: Пе П.П., Ведущий инженер КЖ, допуск № . Член комиссии: Си С.С., Инженер ОВ/ВК, допуск № . Представитель заказчика: Коз А.Н., Технический директор ООО «УК «Уютный Дом», доверенность № * от . СОСТАВИЛИ НАСТОЯЩИЙ АКТ о техническом осмотре здания: Многофункциональный комплекс «Пример», расположенный по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. , корп. . Кадастровый номер: 77:::*. ОСНОВАНИЕ: Договор на проведение технического осмотра № 123/2026 от . ОСМОТР ПРОВОДИЛСЯ в период с по г. в соответствии с Программой осмотра, согласованной с заказчиком . ПОГОДНЫЕ УСЛОВИЯ: температура +12...+18°С, без осадков, ветер 2-3 м/с. Условия удовлетворительные для визуального и инструментального контроля. ДОСТУПНОСТЬ: Обеспечен полный доступ ко всем помещениям, чердачному пространству, подвалу, кровле. Вскрытия выполнены в объеме 12 шт. (акт вскрытия № 3 вкл. в приложение). РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА: Подробно описаны в Сводной ведомости дефектов (Приложение № 1), Фотофиксации (Приложение № 2), Протоколах лабораторных испытаний (Приложение № 3), Геодезической ведомости (Приложение № 4). Техническое состояние здания соответствует Категории III (Допустимое). Необходимо выполнить срочные работы по устранению дефектов п.п. 2, 5 ведомости до . Плановые работы по п.п. 1, 3, 4 — до . ПРЕДСЕДАТЕЛЬ КОМИССИИ /Ив* И.И./ Ив* И.И. ЧЛЕН КОМИССИИ /Пе* П.П./ Пе* П.П. ЧЛЕН КОМИССИИ /Си* С.С./ Си* С.С. ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ЗАКАЗЧИКА /Коз* А.Н./ Коз* А.Н. М.П. (Печать ООО «ЭкспертСтройПроект»)
Приложения к Акту (Обязательный комплект)
Акт без приложений не имеет юридической силы. Обязательный перечень:
- Приложение № 1: Сводная ведомость дефектов и повреждений (полная таблица со всеми фотофиксациями).
- Приложение № 2: Фотоальбом (фото каждого дефекта с указанием даты, координат/оси, масштаба). Минимум 2 фото на дефект (общий план и крупный план).
- Приложение № 3: Копии протоколов лабораторных испытаний (бетон, металл, грунт) с отметкой об аккредитации лаборатории.
- Приложение № 4: Геодезическая ведомость осадок и наклонов (журнал замеров, схемы точек).
- Приложение № 5: Схемы/планы здания с нанесенными зонами осмотра, местами вскрытий и выявленными дефектами.
- Приложение № 6: Копии допусков членов комиссии и свидетельства СРО организации.
Типичные ошибки при заполнении (Чек-лист для проверки)
- Отсутствие ссылок на нормативные документы (ГОСТ, СП) в тексте акта.
- Неполный состав комиссии (нет специалиста по фундаментам или инженерным системам).
- Общие фразы вместо конкретных дефектов (например, «кровля в плохом состоянии» вместо «проколы битумного покрытия в 5 местах на участке 20 кв.м»).
- Отсутствие категоризации дефектов по степени опасности.
- Нет сроков устранения или они нереалистичны.
- Подписи не всех членов комиссии или отсутствие печати/УЭП.
- Несоответствие адреса в акте и в ЕГРН/кадастре.
Электронный документооборот и хранение
С 2024 года акты технического осмотра для объектов, подлежащих государственной регистрации (внесению изменений в ЕГРН), рекомендуется оформлять в электронном виде с использованием УЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись) всех членов комиссии. Хранение оригиналов (бумажных или электронных) — не менее 50 лет (согласно архивным правилам для технической документации капитальных объектов).
Что делать после подписания Акта?
- Направить копию акта в эксплуатирующую организацию для включения работ в план текущего/капитального ремонта.
- При категории IV (Аварийное) — в течение 24 часов уведомить местную администрацию и Ростехнадзор (если объект опоясывающий/ОПО).
- При необходимости перепланировки или реконструкции — использовать акт как базу для разработки Проекта реконструкции.
- Для внесения сведений в ЕГРН (если меняются характеристики), подать заявление через МФЦ или Госуслуги с приложением акта (в формате XML/PDF с УЭП).
Резюме
Грамотно заполненный Акт технического осмотра здания — это не просто формальность, а основной инструмент управления безопасностью объекта недвижимости. Он защищает интересы собственника, пользователей и эксплуатирующей организации. Используйте приведенную выше структуру и образец как чек-лист при приемке работы от экспертной организации. Помните: экономия на качестве осмотра ведет к многократно большим затратам на аварийные ремонты в будущем.
Данная статья носит информационный характер. Для проведения осмотра конкретного объекта обратитесь в СРО-членов-экспертов с допуском к данному виду работ. Контакты организаций: тел. +7 (*) —, e-mail: *@expert.**.