При оформлении дарения недвижимости или иного имущества подписание самого договора — это только половина дела. Согласно Главе 32 ГК РФ (ст. 572), даритель обязан передать имущество одаряемому. Юридическим подтверждением факта этой передачи являеться Акт приема-передачи. Без этого документа сделка может быть признана несостоявшейся, а риски для сторон (особенно для дарителя) возрастают многократно.
В данной статье мы подробно разберем, как правильно составить акт, что в него обязательно включить, предоставим актуальный образец на 2024–2025 годы и ответим на частые вопросы.
Зачем нужен Акт приема-передачи при дарении?
Многие ошибочно считают, что подписание Договора дарения у нотариуса или в МФЦ автоматически означает переход права собственности. На самом деле:
- Договор — это обязательство передать имущество (консенсуальный характер сделки).
- Акт приема-передачи — это документ, фиксирующий фактический момент передачи вещи из рук в руки.
Основные функции акта:
- Доказательство исполнения обязательства. Даритель защищается от претензий «вы не передали квартиру».
- Фиксация состояния имущества. В акте описывается состояние квартиры/дома/земли на момент передачи (есть ли мебель, приборы учета, дефекты).
- Основа для Росреестра. Хотя для регистрации права часто достаточно договора, наличие акта исключает приостановку регистрации из-за неясности: «передано ли имущество?».
- Расчеты по коммунальным услугам. Дата акта — это точка отсчета для перерасчета квитанций (ЖКХ, капремонт) с дарителя на одаряемого.
Законодательная база и форма документа
Согласно ст. 574 ГК РФ, дарение недвижимости подлежит государственной регистрации. Сама передача вещи регулируется ст. 572 ГК РФ и нормами о передаче имущества (гл. 24 ГК РФ).
Важный момент: Закон не устанавливает строгой утвержденной государством формы акта приема-передачи для дарения (в отличие от некоторых корпоративных сделок). Это означает, что стороны составляют его в простой письменной форме самостоятельно, руководствуясь правилами делового оборота и ст. 160 ГК РФ.
Однако, если договор дарения нотариальен (обязательно для долей, несовершеннолетних и т.д.), нотариус часто требует представления акта для удостоверения воли сторон или хранит его в деле.
Обязательные реквизиты Акта (Чек-лист)
Чтобы акт имел юридическую силу и не вызвал вопросов у регистратора Росреестра или суда, он должен содержать:
| Реквизит | Описание / Что писать |
|---|---|
| Название документа | «Акт приема-передачи квартиры (дома, земельного участка, доли) по Договору дарения № [Номер] от [Дата]» |
| Место и дата составления | Город / Населенный пункт, дата (обычно совпадает с днем фактической передачи ключей). |
| Ссылка на основание | Обязательная фраза: «Составили настоящий Акт на основании Договора дарения № * от .. г.». |
| Сведения о сторонах | ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда), адрес регистрации, ИНН (желательно) Дарителя и Одаряемого. Если стороны представлены доверенными лицами — данные доверенностей (номер, дата, нотариус). |
| Полное описание имущества | Критически важный пункт. Адрес: г. , ул. , д. , кв. . Кадастровый номер: *::*:.. Площадь. Этаж. Количество комнат. Инвентарный номер (если есть). Данные должны в точности совпадать с договором и выпиской ЕГРН. |
| Состояние имущества | «Квартира передана в надлежащем состоянии, соответствует техническому паспорту/плану БТИ, без видимых дефектов» ИЛИ перечень дефектов (трещины, течи, неисправная сантехника). Указание на наличие/отсутствие мебели, техники, счетчиков (воды, электричества, газа) с их показаниями на момент передачи. |
| Передача ключей и документов | Фраза: «Даритель передает, а Одаряемый принимает ключи от входной двери (кол-во: ), от почтового ящика, от кладовой/гаража. Переданы документы: технический паспорт, выписка ЕГРН, квитанции об оплате ЖКХ/капремонта (без долгов на дату акта)». |
| Отсутствие претензий и обременений | Подтверждение, что имущество не в залоге, не арендовано, не оспаривается, в нем никто не прописан (или перечень прописанных с обязательством выписаться). |
| Расходы по регистрации | Кто платит госпошлину за регистрацию перехода права (обычно Одаряемый, но можно иначе). |
| Подписи сторон | Расшифровка подписей (ФИО полностью). Дата подписания. |
Образец Акта приема-передачи квартиры по договору дарения (2024/2025)
Ниже приведен универсальный шаблон. Текст в квадратных скобках [ТАКОМ ШРИФТОМ] подлежит замене на ваши данные. Персональные данные (адреса, паспорта, ФИО) в примере замаскированы символами * в соответствии с правилами конфиденциальности.
АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
по Договору дарения № [НОМЕР ДОГОВОРА] от [ДАТА ДОГОВОРА] г.
г. [НАСЕЛЕННЫЙ ПУНКТ] «[ЧИСЛО]» [МЕСЯЦ] 20[ГОД] г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Даритель: [ФИО ДАРИТЕЛЯ ПОЛНОСТЬЮ], [ДАТА РОЖДЕНИЯ] г.р., паспорт серия [СЕРИЯ] № [НОМЕР], выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ], код подразделения [КОД], прописка по адресу: [АДРЕС РЕГИСТРАЦИИ: ГОРОД, УЛИЦА, ДОМ, КВАРТИРА], ИНН [ИНН], именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,
Одаряемый: [ФИО ОДАРЯЕМОГО ПОЛНОСТЬЮ], [ДАТА РОЖДЕНИЯ] г.р., паспорт серия [СЕРИЯ] № [НОМЕР], выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ], код подразделения [КОД], прописка по адресу: [АДРЕС РЕГИСТРАЦИИ], ИНН [ИНН], именуемый в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,
вместе именуемые «Стороны», действуя на основании Договора дарения № [НОМЕР] от [ДАТА] г. (далее — Договор), составили настоящий Акт о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ПЕРЕДАЧИ
Даритель передает, а Одаряемый принимает в дар квартиру, принадлежащую Дарителю на праве собственности (свидетельство о праве / выписка ЕГРН № [НОМЕР ВЫПИСКИ] от [ДАТА]), расположенную по адресу:
Адрес: г. , ул. , д. , кв. .
Кадастровый номер: *::*:..
Площадь общая: , кв. м (жилая: , кв. м).
Этаж из , комнат(ы).
Инвентарный номер (по БТИ): *.
СОСТОЯНИЕ ИМУЩЕСТВА
Квартира передана в надлежащем состоянии, пригодном для проживания, соответствует техническому паспорту на квартиру (свидетельство о праве собственности), без видимых дефектов конструктивных элементов (стен, перекрытий, окон, дверей, инженерных систем).
В квартире установлены индивидуальные приборы учета (счетчики), показания которых на момент передачи составляют:
- Холодная вода (КУ № *): [ПОКАЗАНИЯ] куб. м;
- Горячая вода (КУ № *): [ПОКАЗАНИЯ] куб. м;
- Электроэнергия (однотарифный/двухтарифный счетчик № *): T1 [ПОКАЗАНИЯ] кВт·ч / T2 [ПОКАЗАНИЯ] кВт·ч;
- Газ (КУ № *): [ПОКАЗАНИЯ] куб. м (при наличии).
В квартире остается следующее имущество (мебель, техника): [ПЕРЕЧЕНЬ ИЛИ ФРАЗА «ОТСУТСТВУЕТ, КВАРТИРА СВОБОДНА ОТ МЕБЕЛИ И ЛИЧНЫХ ВЕЩЕЙ»].
ПЕРЕДАЧА КЛЮЧЕЙ И ДОКУМЕНТОВ
Даритель передает Одаряемому полный комплект ключей:
- От входной двери квартиры — [КОЛ-ВО] шт.;
- От почтового ящика — [КОЛ-ВО] шт.;
- От межкомнатных дверей / кладовой / балкона, [КОЛ-ВО] шт. (при наличии).
Переданы следующие документы на квартиру:
- Выписка из ЕГРН (оригинал/копия);
- Технический паспорт на квартиру / План БТИ (оригинал);
- Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9 / выписка из домовой книги) — [ДАТА СПРАВКИ];
- Квитанции об оплате коммунальных услуг и взносов на капремонт за [ПЕРИОД] (подтверждающие отсутствие долгов на день передачи);
- Договор управления МКД / Устав ТСЖ / Протокол ОСС (копия).
ГАРАНТИИ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
Даритель гарантирует, что передаваемая квартира:
- не находится в заложенном состоянии (ипотека, залог);
- не обременена правами третьих лиц (аренда, пожизненное наследие, арест, запрет на отчуждение);
- не оспаривается в суде;
- в квартире на день подписания Акта НИКТО НЕ ПРОПИСАН (прописать список, если есть, с обязательством выписаться в срок до [ДАТА]).
Одаряемый подтверждает, что осмотрел квартиру, ознакомился с ее состоянием и документами, претензий к качеству, комплектации и юридической чистоте объекта не имеет.
С момента подписания настоящего Акта ответственность за сохранность квартиры, оплату коммунальных услуг, налогов на имущество и иных расходов, связанных с владением квартирой, переходит на Одаряемого.
Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в МФЦ/Росреестре несет [ОДАРЯЕМЫЙ / ДАРИТЕЛЬ / ПОПОЛАМ].
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Акт составлен в [КОЛИЧЕСТВО] экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для каждой из Сторон и один — для представления в Росреестр / МФЦ.
Подписание настоящего Акта означает исполнение Дарителем обязательства по передаче квартиры в дар в соответствии с Договором дарения № [НОМЕР] от [ДАТА] г.
ПОДПИСИ СТОРОН
| ДАРИТЕЛЬ ____________________ / [ФИО ДАРИТЕЛЯ ИНИЦИАЛЫ ФАМИЛИЯ] / Тел.: +7 () — | ОДАРЯЕМЫЙ ____________________ / [ФИО ОДАРЯЕМОГО ИНИЦИАЛЫ ФАМИЛИЯ] / Тел.: +7 () — |
Особенности оформления для разных типов имущества
Дарение доли в праве общей долевой собственности
Если дарится не вся квартира, а доля (например, 1/2), в акте обязательно указывается размер доли. Физически передать «долю» невозможно, поэтому акт фиксирует передачу документов на долю и уведомление других собственников (если требуется по ст. 250 ГК РФ, хотя при дарении между родственниками право преимущественной покупки часто не применяется, но уведомление лучше сделать).
Дарение дома и земельного участка
Составляется один общий акт или два отдельных (на дом и на землю), но лучше один, чтобы избежать рассинхрона. В акте указываются кадастровые номера обоих объектов. Важно: если дом стоит на земле в аренде, передается право аренды (согласие арендодателя нужно заранее).
Дарение с обременением (пожизненное содержание, право пожизненного проживания)
В акте прописывается условие: «Передача осуществляется с обременением: Даритель сохраняет право пожизненного бесплатного пользования жилым помещением (квартирой) на условиях ст. 576 ГК РФ / Договора пожизненного содержания с обременением дарением». Это критически важно для защиты пожилого дарителя.
Типичные ошибки и риски (Как НЕ надо делать)
- Отсутствие акта вообще. Риск: одаряемый не может заселиться, даритель продолжает платить ЖКХ, споры о моменте перехода риска гибели имущества.
- Расхождения с Договором и ЕГРН. Ошибка в кадастровом номере, адресе (пропущена буква в названии улицы), площади. Приведет к приостановке регистрации.
- Не указаны показания счетчиков. Приведет к спорам с УК/ТСЖ и переплатам.
- Игнорирование прописанных лиц. Если в квартире прописаны третьи лица (дети дарителя, бывшие супруги), они сохраняют право пользования квартирой после дарения (п. 3 ст. 292 ГК РФ). Акт должен отражать этот факт или факт их выписки.
- Подпись только одной стороны. Акт двухсторонний. Односторонний «Акт передачи» без подписи одаряемого слабое доказательство.
Нужно ли нотариальное заверение Акта?
Нет, законом не требуется. Акт приема-передачи — это просто письменный документ (ст. 160 ГК РФ). Нотариус заверяет именно Договор дарения (если это доля, несовершеннолетний, заветное завещание и т.д.).
Исключение: Если сами стороны хотят придать акту усиленную доказательную силу (например, при сложных семейных отношениях), они могут попросить нотариуса удостоверить подписи на акте (ст. 47 Основного законодательства о нотариате). Это стоит денег (госпошлина + тариф нотариуса), но исключает споры о подлинности подписей.
Порядок действий: от подписания до Росреестра
- Подписание Договора дарения (у нотариуса или в простой форме).
- Встреча сторон в квартире (в день передачи или позже).
- Совместный осмотр, замер показаний счетчиков, подсчет ключей.
- Заполнение Акта в 3 экземплярах (Даритель, Одаряемый, Росреестр).
- Подписание Акта обоими сторонами.
- Подача пакета документов в МФЦ/Росреестр (Договор + Акт + Заявление + Квитанция о оплате госпошлины 2000 руб. за объект + Паспорта).
- Получение выписки ЕГРН с записью Одаряемого как собственника.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Можно ли подписать Акт до регистрации Договора в Росреестре?
Ответ: Да, можно и даже нужно. Передача имущества (реальный элемент сделки) может произойти до государственной регистрации обязательства (Договора). Главное — в Акте сослаться на номер и дату подписанного Договора. Регистратор Росреестра примет документы вместе.
Вопрос: Что если даритель отказывается подписывать Акт после подписания Договора?
Ответ: Одаряемый может обратиться в суд с иском о принудительной передаче имущества (ст. 572 ГК РФ) или о признании права собственности на основании Договора (ст. 218 ГК РФ). Суд может передать имущество без подписи дарителя в Акте, но процесс затягивается на месяцы. Лучше подписать Акт сразу при подписании Договора или передаче ключей.
Вопрос: Нужен ли Акт при дарении между близкими родственниками (супруги, родители-дети)?
Ответ: Да, нужен. Льготная НДФЛ (0% для резидентов РФ — ст. 217 НК РФ) и упрощенная регистрация не отменяют необходимости фиксировать передачу вещи. Налоговая или Росреестр могут запросить акт при проверке.
Вопрос: Можно ли скачать готовый бланк Акта в Word/PDF?
Ответ: Да, на правовых порталах (КонсультантПлюс, Госфинансы, Ассистентус, Правовед и др.) есть шаблоны. Но всегда адаптируйте их под свою ситуацию (добавьте счетчики, мебель, прописанных людей). «Скачанный как есть» бланк часто содержит лишнее или не хватает главного.
Акт приема-передачи — это ваш главный щит после подписания Договора дарения. Он переводит отношения из плоскости «обещал/подписал» в плоскость «передал/принял». Не пренебрегайте его составлением: потратьте 20 минут на детальное описание состояния квартиры, показаний счетчиков и комплекта ключей. Это сэкономит вам недели судебных разбирательств и деньги за чужые коммунальные услуги.
Используйте приведенный выше образец как базу, заполняйте его честно и полностью, и сделка дарения пройдет гладко и безопасно для обеих сторон.
Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При оформлении сделок с недвижимостью рекомендуется обратиться к профессиональному юристу или нотариусу для учета индивидуальных обстоятельств. Актуальность нормативной базы на .